淺析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響

李明渝

摘 要：金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)核心，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融的過(guò)度依賴，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度偏好，使得房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)聯(lián)度越來(lái)越高。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生很大程度的影響。本分通過(guò)分析資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀效應(yīng)機(jī)制，深入地剖析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響。并在綜合分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格波動(dòng)；銀行；金融穩(wěn)定；

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-3520（2015）-08-00-02

一、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響分析

我國(guó)金融市場(chǎng)是以銀行為主體、以間接融資為主要方式的金融體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這種金融體系中，也形成以間接融資為主的信貸融資模式。雖然隨著房地產(chǎn)信貸政策的不斷調(diào)整，為適應(yīng)融資需求，出現(xiàn)了信托、委托貸款等融資方式，但是銀行體系仍是金融體系的核心。因此，在我國(guó)這樣一個(gè)特殊的金融環(huán)境下，從實(shí)際出發(fā)用房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行間的相互影響，來(lái)描述房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的相互影響，具有一定的合理性。

（一）資產(chǎn)波動(dòng)通過(guò)影響財(cái)富的增減，對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)是個(gè)人財(cái)富的主要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者產(chǎn)生很大的影響。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，通常是依靠銀行貸款支持購(gòu)買房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格通常與經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，而信貸的可得性又反作用于家庭的消費(fèi)和企業(yè)的投資。抵押貸款在銀行貸款總額中所占的比例較高，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過(guò)影響抵押品價(jià)值來(lái)影響金融的穩(wěn)定。在經(jīng)濟(jì)衰退階段，房地產(chǎn)價(jià)格下降，家庭和企業(yè)通過(guò)抵押資產(chǎn)可以貸到的資金量變少，資金供給減少進(jìn)一步影響了實(shí)體部門的投入和產(chǎn)出，進(jìn)而影響其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，抵押品價(jià)值隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升而增加，家庭和企業(yè)就可以通過(guò)抵押資產(chǎn)的方式得到更多的銀行貸款，家庭擴(kuò)大消費(fèi)、企業(yè)加大資本投入力度，也使銀行信貸的規(guī)模變大，對(duì)金融穩(wěn)定的影響也隨之變大。

（二）通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)，影響金融穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)商品的主要供給者，當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格下跌將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。因?yàn)槎鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流入來(lái)支付債務(wù)，就會(huì)產(chǎn)生大范圍的債務(wù)違約。企業(yè)的違約事實(shí)出現(xiàn)后，也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)信貸資金的主要供給方，銀行就面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)。隨即銀行資產(chǎn)負(fù)債表上會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)呆賬、壞賬，導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債表惡化，影響整個(gè)銀行業(yè)的金融安全。同樣的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)來(lái)自于個(gè)人消費(fèi)者，因?yàn)閭€(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)房資金也多是源于銀行信貸支持。相反，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升特別是非理性繁榮時(shí)，將會(huì)給金融體系帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡、資源配置長(zhǎng)期的無(wú)效率、貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度膨脹，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升，因?yàn)樯鐣?huì)資金有相當(dāng)比例來(lái)自商業(yè)銀行，這部分資金所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也向銀行轉(zhuǎn)嫁，銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)威脅到金融體系的穩(wěn)定。

（三）通過(guò)托賓Q效應(yīng)，對(duì)銀行信貸資產(chǎn)產(chǎn)生作用。托賓提出的 Q 理論，揭示了資本價(jià)格與企業(yè)投資支出的相互關(guān)聯(lián)性，從資產(chǎn)的價(jià)值與結(jié)構(gòu)變動(dòng)的角度系統(tǒng)地解釋了資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格上升，一方面會(huì)直接提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本的 Q 比值，從而刺激房地產(chǎn)投資支出增加；另一方面會(huì)提升房地產(chǎn)上市公司以及其他擁有較多房地產(chǎn)的上市公司的投資價(jià)值，推動(dòng)其股票價(jià)格的上漲，使得托賓 Q 效應(yīng)發(fā)揮作用，引致該類企業(yè)投資支出增加。相反，房地產(chǎn)價(jià)格下跌會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)的股票價(jià)格下跌，從而Q值下降，投資減少。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引致Q值隨之相應(yīng)變動(dòng)，進(jìn)一步影響整個(gè)社會(huì)的投資與產(chǎn)出?？梢姡琎值的變動(dòng)導(dǎo)致社會(huì)投資和產(chǎn)生的降低，會(huì)直接影響整個(gè)銀行業(yè)進(jìn)而對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生影響。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

（一）保證宏觀調(diào)控政策的持續(xù)性，引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和引導(dǎo)性，在條件允許的前提下完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定有序發(fā)展。通過(guò)不斷完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，為政府制定宏觀調(diào)控政策，提供及時(shí)、可靠的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。借助數(shù)據(jù)政府能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，從而加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的引導(dǎo)。加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)建設(shè)，利用系統(tǒng)平臺(tái)掌握全國(guó)各省市、各區(qū)域具體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，從而可以制定具有差異化和針對(duì)性的調(diào)控政策和措施，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。例如，央行可以根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控需要，在發(fā)揮信貸窗口指導(dǎo)作用的同時(shí)，要求商業(yè)銀行對(duì)不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實(shí)行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸集中度和區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)率為參考，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)施區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸管理。進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控政策的配合，將土地政策、貨幣政策和財(cái)政政策等調(diào)控工具配合使用，避免出現(xiàn)政策套利現(xiàn)象。

（二）拓寬融資渠道，分散銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際出發(fā)，解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行貸款的局面。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。將目前集中的銀行貸款融資，轉(zhuǎn)變?yōu)檫m合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的融資方式。在此過(guò)程中，將集中的銀行融資轉(zhuǎn)化到房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化以及銀行貸款中，實(shí)現(xiàn)多形式融資渠道模式。例如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化，發(fā)行中短期債券融資。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)初期應(yīng)以債券型產(chǎn)品為主，用充足的現(xiàn)金流和更高的資產(chǎn)覆蓋率來(lái)降低產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，確保金融市場(chǎng)健康發(fā)展。目前企業(yè)債券市場(chǎng)，由于長(zhǎng)期的政府限制，對(duì)企業(yè)債券約束條件過(guò)多，致使我國(guó)債券市場(chǎng)嚴(yán)重滯后并己影響到了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。政府要淡化或者逐步取消計(jì)劃規(guī)模管理，盡快推行企業(yè)債券發(fā)行核準(zhǔn)制，同時(shí)，在企業(yè)債券利率方面應(yīng)給予較大的靈活性，讓企業(yè)債券利率盡快市場(chǎng)化，著力擴(kuò)大企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模，減少對(duì)債券市場(chǎng)進(jìn)行不必要的行政干預(yù)，促進(jìn)企業(yè)債券市場(chǎng)的發(fā)展和完善，以此推動(dòng)資本市場(chǎng)的均衡發(fā)展，優(yōu)化上市公司融資結(jié)構(gòu)。同時(shí)，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道，通過(guò)發(fā)展債券市場(chǎng)、引進(jìn)海外投資基金、建立房地產(chǎn)投資信托基金等方式拓展融資空間，使融資渠道多元化。另外，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，利用其專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，或代委托人管理、運(yùn)營(yíng)或處理其托管的房地產(chǎn)項(xiàng)目。把分散的資金通過(guò)資金信托集聚起來(lái)或者作為投資基金從事房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)，將有關(guān)資金運(yùn)用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）完善銀行內(nèi)部管理，做好風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持中，銀行信貸占有絕對(duì)高的比例，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中在銀行。銀行作為一個(gè)系統(tǒng)性重要部門，必須嚴(yán)格控制好風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)具體部門的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)完善內(nèi)部控制，改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷問(wèn)題和健全內(nèi)控機(jī)制，建立有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。銀行作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門，應(yīng)當(dāng)建立自己的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、分析和監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力，防范與控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立一套嚴(yán)密的營(yíng)銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，銀行根據(jù)自身環(huán)境，制定具有實(shí)際意義的房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)人和退出制度，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信貸運(yùn)作。提高貸款調(diào)查評(píng)估質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商要深人了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力、管理水平、業(yè)績(jī)和信用評(píng)價(jià)等相關(guān)指標(biāo)。抓好貸后管理，對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求。加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法。

（四）創(chuàng)新制度安排，維持金融穩(wěn)定。制度是維護(hù)市場(chǎng)公平運(yùn)行的一個(gè)有力保障，但由于制度的不對(duì)稱性，同時(shí)也會(huì)引起一定的不公平。例如，金融創(chuàng)新就是監(jiān)管套利的一個(gè)表現(xiàn)形式，它在促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新，確保新的監(jiān)管理念和方法，能夠適應(yīng)新的金融創(chuàng)新，減小暴露的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管套利的存在，需要我們建立穩(wěn)定的聯(lián)系機(jī)制，保證監(jiān)管政策的統(tǒng)一。要不斷完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施和手段，更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的動(dòng)態(tài)效率和靈活性，保持房地產(chǎn)金融體系穩(wěn)健運(yùn)行在金融體系內(nèi)，可以嘗試在全國(guó)建立起一套房地產(chǎn)金融的統(tǒng)一的管理體系，準(zhǔn)確監(jiān)控房地產(chǎn)金融系統(tǒng)內(nèi)資金流動(dòng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)，以便準(zhǔn)備衡量、監(jiān)控房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，最終有效防范和化解房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

（五）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給體系，構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)具有特殊性，即是生活、生產(chǎn)必需品，又是投資增值的資產(chǎn)品。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于依靠市場(chǎng)解決房地產(chǎn)問(wèn)題，保障性住房發(fā)展不足。近幾年住房難題的社會(huì)化，使得各級(jí)政府在保障住房方面加大了投資力度。從當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，住房保障體系的建設(shè)可以在很大程度上，緩解市場(chǎng)發(fā)展遇到的難題，可以支撐與房地相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用。不僅可以可以解決房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題，還將有利于建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。要完善當(dāng)前市場(chǎng)體系，就需要有系統(tǒng)的規(guī)劃與安排。例如，擴(kuò)大城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)政策，增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。完善住房保障體系，理順住房保障決策機(jī)制，建立以實(shí)際需求為基礎(chǔ)、保障效果為導(dǎo)向的決策模式，充分考慮地區(qū)差異性，合理確定住房保障與商品住房之間的比例關(guān)系。完善住房保障制度，加快建立商品住宅和住房保障的法律體系，同時(shí)加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，在住房信息登記基礎(chǔ)上，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，逐步完善中央和地方的財(cái)政體制，降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收入的依賴性。從根本是解決人為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。