YOU+公寓：得青年者得天下

何麗銀

YOU+公寓增加了“地段”硬性條件外的柔性元素，加深了群體、社區(qū)給物業(yè)帶來的獨(dú)特價(jià)值，將會(huì)是中國房地產(chǎn)粗獷式發(fā)展后的新增長點(diǎn)。雷軍斥資1億元入股，讓YOU+因?yàn)椤靶∶坠ⅰ钡姆Q號(hào)，走到了鎂光燈下。

5月13日，YOU+與時(shí)代地產(chǎn)簽訂投資協(xié)議。有別于常規(guī)的發(fā)布會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)宛如一場(chǎng)年輕創(chuàng)業(yè)者的歡樂派對(duì)：夜晚的露天廣場(chǎng)上，一邊是華南8位創(chuàng)新企業(yè)家的激情演講，另一邊是美國隊(duì)長、復(fù)仇者聯(lián)盟等當(dāng)下熱門科幻影片的cosplay，臨時(shí)搭建的吧臺(tái)上是各色創(chuàng)意雞尾酒，點(diǎn)一杯“騷年”，素未謀面的創(chuàng)業(yè)者攀談起來，滔滔不絕。

YOU+青年公寓創(chuàng)始人劉洋的初心是建一個(gè)有溫度的家，把在城市中漂泊的年輕人聚集起來相互取暖。亞洲投資界超人李嘉誠曾經(jīng)發(fā)表過一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的言論：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

YOU+公寓開啟了“地段”硬性條件外的柔性元素，加深了群體、社區(qū)給物業(yè)帶來的獨(dú)特價(jià)值，將會(huì)是中國房地產(chǎn)粗獷式發(fā)展后的新增長點(diǎn)。YOU+的商業(yè)模式是整棟租下廠房、宿舍樓等，改造后轉(zhuǎn)租給年輕人，尤其是想自主創(chuàng)業(yè)的年輕人。這類公寓給租戶的臥室等個(gè)人空間設(shè)置不大，而對(duì)公共客廳等區(qū)域的設(shè)施和環(huán)境進(jìn)行了精心安排，以此帶動(dòng)年輕租戶在公共空間的相處和交流。

項(xiàng)目自2012年6月啟動(dòng)后，YOU+在廣州潮流青年圈子中小有名氣，但對(duì)于大眾而言，仍是“養(yǎng)在深閨人未知”。去年下半年，雷軍斥資1億元入股，讓YOU+因?yàn)椤靶∶坠ⅰ钡姆Q號(hào)，走到了鎂光燈下。

YOU+究竟是一盤怎樣的生意？在劉洋的藍(lán)圖中，每位入住者可以變成既是鄰居又是戰(zhàn)友的關(guān)系，資源交換互相扶持，同時(shí)打造出YOU+創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，給用戶全方位的資源鏈接平臺(tái)。

以“家”為載體的社區(qū)文化

在劉洋的工作生涯里，在重慶、福州、上海、北京等城市漂泊的時(shí)間加起來有15年。和很多長期漂泊在外的年輕人一樣，在陌生的城市里，生病、受挫、沮喪、徘徊、痛苦時(shí)無人問津，有了成績、夸獎(jiǎng)、榮譽(yù)、喜悅時(shí)無人分享，這更像是“生存”而非“生活”。

“漂泊在外的人骨子里都希望有一群交流的朋友，但是城市森林卻越發(fā)撕裂我們的想法，當(dāng)漂泊在外的人在大城市里奮斗出一套房子的時(shí)候，卻更加深刻感到，我們真正缺乏的不是房子，而是靈魂和朋友。”劉洋說。YOU+每個(gè)住戶都稱為“家友”——是YOU+住戶的昵稱，更是“家人”、“友人”的意思。

YOU+是一個(gè)面向現(xiàn)代都市青年的連鎖生活社區(qū)，而經(jīng)營模式是通過租下整棟樓重新改造成公寓再向年輕群體出租。在廣州時(shí)代TIT廣場(chǎng)上的YOU+公寓，房間大多是10多平、20多平，但小客廳、書桌、衣柜、獨(dú)立衛(wèi)生間等一應(yīng)俱全，將床設(shè)置成上鋪，空間得以充分利用，仿佛豪華版的大學(xué)學(xué)生公寓。

“租賃這個(gè)市場(chǎng)非常大，但也非常透明，你和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間沒有秘密可言，所以練好內(nèi)功，持續(xù)打造公司核心競(jìng)爭(zhēng)力才是關(guān)鍵，YOU+公寓只是一個(gè)載體，核心競(jìng)爭(zhēng)力是社區(qū)?！眲⒀蟊硎?， YOU+并不做硬件產(chǎn)品，而是后續(xù)增值服務(wù)——社區(qū)，依靠寬松舒適的公共空間，讓居住的青年能夠有更多的互動(dòng)交流，形成緊密的社區(qū)氛圍。

YOU+的每個(gè)房間都不帶廚房、冰箱、洗衣機(jī)。劉洋說：“這些年輕人很少做飯，偶爾下廚也是要看心情和氛圍，所以做了一個(gè)公共廚房，誰都可以來做飯，相互交流分享。”

與常見的公寓盡可能縮減公共區(qū)域，增加房間數(shù)量不同，YOU+公寓提供了大面積的公共娛樂空間，吧臺(tái)、臺(tái)球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少家友在晚上都聚在一樓大廳里看電影、閑聊、玩游戲。YOU+鳳凰店的頂樓是公用廚房和公用洗衣機(jī)，白云店的頂樓有露天燒烤臺(tái)。

“三不租”原則，凝聚志同道合者

據(jù)劉洋介紹，YOU+公寓每間房租金在2000元-3000元左右，每個(gè)店鋪百來間房，但排隊(duì)入住人數(shù)都是房間數(shù)的三倍以上。雷軍入股后，YOU+名聲鵲起，每天都有慕名而來的參觀者，而且在資本和房地產(chǎn)市場(chǎng)也引起了廣泛的關(guān)注，想擴(kuò)大規(guī)模會(huì)很快，但劉洋志不在“房”，而在“人”。

在YOU+非常有意思的是，租房入住要通過考核。首先，公寓有“三不租”原則：45歲以上的不租，因?yàn)楣㈥P(guān)注的是年輕群體；帶小孩的不租，因?yàn)榉块g和樓梯是為單身成年人設(shè)計(jì)的；不愛交朋友的不租。除此之外，公寓還有兩個(gè)不成文規(guī)定：家友入住需要提交申請(qǐng)、租期不少于3個(gè)月。

其次，入住的租客要填寫個(gè)人簡歷，包括教育經(jīng)歷、職業(yè)、年齡、是否單身等。YOU+用重重條件告訴租房者，這里的房子不是有錢就能住，而是要把你的資源與大家共享，產(chǎn)生互動(dòng)。

社區(qū)除了有嚴(yán)格的“家規(guī)”，其社區(qū)內(nèi)每個(gè)獨(dú)立的租客糅合到一起，以家的形式進(jìn)行統(tǒng)一管理，讓這些年輕的男男女女獨(dú)自租房，卻彼此相互尊重，在設(shè)定出YOU+社區(qū)獨(dú)有的安全圈，也讓YOU+國際青年社區(qū)運(yùn)營至今沒有發(fā)生一起打架群毆或一夜情事件。

即便住進(jìn)來了也并非“一勞永逸”，YOU+對(duì)家友有一套嚴(yán)格的KPI考核，如果沒有完成將會(huì)面臨被“逐客”。YOU+有個(gè)“136”考核計(jì)劃：1個(gè)月內(nèi)要認(rèn)識(shí)并深入了解10個(gè)人，包括姓名、職業(yè)、愛好、生日、哪里人等；3個(gè)月內(nèi)要至少參加一次社區(qū)活動(dòng)；6個(gè)月時(shí)家友會(huì)評(píng)選出“最不受歡迎的人”，可能面臨被“驅(qū)逐”。

“這些措施主要是為了讓大家增強(qiáng)交往和信任，YOU+不做鋼筋水泥森林，租住這里的人一定是接受這種公寓文化?！眲⒀蠼榻B，YOU+制定了一系列措施，并在合同寫明。劉洋花了3年時(shí)間打造第一個(gè)國際青年社區(qū)，而如何將社區(qū)營造出良好的氛圍，如何將讓這種經(jīng)營模式下的社區(qū)里面全部人都可以做到路不拾遺，沒有偷搶等現(xiàn)象，他花了1年時(shí)間進(jìn)行研究。

一群志同道合的人交互產(chǎn)生的歸屬感正是YOU+難以復(fù)制和取代的市場(chǎng)壁壘。一位家友聊起自己某次感冒，只在微信群上抱怨了幾句，便有家友敲開她的房門，送來一碗熱粥。一位剛大學(xué)畢業(yè)的小伙子，準(zhǔn)備背包途搭全國旅行，卻坐錯(cuò)車到了廣州，身無分文在大學(xué)城賣唱，YOU+股東聽了他的經(jīng)歷后，給他免租的承諾，前提是在晚上給家友彈唱音樂，還動(dòng)員家友們向他學(xué)習(xí)彈奏烏克麗麗（一種樂器），小伙子攢夠了路費(fèi)后，離開公寓開始了下一段旅行。

不少家友在搬離了YOU+公寓以后，仍會(huì)參加YOU+的店慶派對(duì)，還要回到曾經(jīng)住過的房子看一眼，去回憶當(dāng)年的情形。劉洋說：“在YOU+認(rèn)識(shí)這么多朋友，有一些成為了創(chuàng)業(yè)合作伙伴，還有的成為了自己的伴侶，甚至這一生都無人可替的摯友都會(huì)在這里產(chǎn)生。”

創(chuàng)業(yè)者的“諾亞方舟”

YOU+公寓要做創(chuàng)業(yè)者孵化器的定位是由住客和市場(chǎng)發(fā)展演變而來的。據(jù)了解，早期YOU+的住客有20%-30%是創(chuàng)業(yè)者。但真正促使劉洋定下這個(gè)發(fā)展方向，蘇菂是關(guān)鍵人物。

蘇菂，人稱“彌勒”，2011年創(chuàng)立了以創(chuàng)業(yè)和投資為主題的車庫咖啡，是國內(nèi)最早、最有名的創(chuàng)業(yè)孵化基地。在一次活動(dòng)中，蘇菂與劉洋一見如故，迸發(fā)了商業(yè)火花。

“我想加入你們?！钡谝淮蚊嬲勌K菂就被YOU+未來的市場(chǎng)可能性所吸引，成為了YOU+的CTO、聯(lián)合創(chuàng)始人。為了加入YOU+，蘇菂甚至退出車庫咖啡的管理層，交給內(nèi)部團(tuán)隊(duì)管理，全力投入到Y(jié)OU+的創(chuàng)業(yè)過程。

蘇菂的加入給YOU+帶來了嶄新的發(fā)展思路：YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)。在蘇菂看來，只是讓創(chuàng)業(yè)者聚在一起還不夠，如果能提供一個(gè)低成本場(chǎng)所，讓這些創(chuàng)業(yè)者“住”在一起，則能帶來更高的商業(yè)延展性與資源整合能力。

“只有聚焦一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)才有可能做好。在地產(chǎn)白銀時(shí)代，得客戶者得天下，YOU+是得青年者得天下，得精英者得未來?！痹趧⒀蟮睦砟钪?，要把YOU+打造成創(chuàng)業(yè)者的諾亞方舟?！皠?chuàng)業(yè)者由于資源、資金、經(jīng)驗(yàn)等各方面的不足，項(xiàng)目很難真正鋪開，但是任何一個(gè)小的項(xiàng)目都需要多項(xiàng)條件的支持配合，YOU+要做資源交互的場(chǎng)所?！?/p>

青年創(chuàng)業(yè)者多半是漂泊者，收入不穩(wěn)定，降低綜合成本是很多項(xiàng)目賴以支撐到獲得風(fēng)投的關(guān)鍵。在YOU+租房子能夠得到免費(fèi)的辦公區(qū)域，包括一個(gè)房子配備一個(gè)工位、公共區(qū)域的會(huì)議室、辦公室等。

YOU+對(duì)年輕創(chuàng)業(yè)者的吸引力不僅是便利的生活辦公條件，更核心的是“人”。創(chuàng)業(yè)首先是人的組合，草根孵化是“創(chuàng)意+人才資源”的有效化學(xué)作用?！拔覀儼阉蛟斐蓜?chuàng)業(yè)者之家，吸引更多的創(chuàng)業(yè)者住在這里，他們不僅可以在一起研究項(xiàng)目，還可以與來自各行各業(yè)的家友尋求資源互補(bǔ)，YOU+還能為他們提供創(chuàng)業(yè)者的研討與分享會(huì)，并引入投資人與項(xiàng)目對(duì)接，相當(dāng)于把創(chuàng)業(yè)鏈條上的每一個(gè)環(huán)節(jié)整合起來。”劉洋滔滔不絕。

在劉洋的設(shè)想中，YOU+入住的家友不僅有創(chuàng)業(yè)者，還會(huì)有自由撰稿人、投資經(jīng)理、攝影師、律師、會(huì)計(jì)等，圍繞創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)周邊支持環(huán)節(jié)。順應(yīng)需求的同時(shí)，YOU+也扮演著孵化器的角色，對(duì)接投資資源，甚至提供投資。

“有一個(gè)創(chuàng)業(yè)的小伙子為了省錢在北京的澡堂住了一年，有這樣精神的創(chuàng)業(yè)者非常難得，所以他住進(jìn)YOU+后我?guī)退麑?duì)接了一位天使投資人，獲得了150萬人民幣的投資。”在劉洋看來，投資先投人，相處更能看出一個(gè)人的品格。

“在YOU+出來的項(xiàng)目YOU+并不一定擁有優(yōu)先投資權(quán)，我會(huì)把項(xiàng)目拿出來曬，讓投資人和創(chuàng)業(yè)者對(duì)接，YOU+只是眾多意向投資人中的一個(gè)?！眲⒀笳J(rèn)為很多種子期項(xiàng)目失敗的原因主要是：團(tuán)隊(duì)組織不起來、資源組織不起來、沒有錢，YOU+的目標(biāo)是將這三個(gè)問題通過社區(qū)、群體的形式解決。

雷軍的注資正是看中了YOU+在創(chuàng)業(yè)者、項(xiàng)目、資本對(duì)接中的優(yōu)勢(shì)。有資本的助推，YOU+將加快發(fā)展的步伐，2014年房源約1300套，今年目標(biāo)是增至2萬套，2016年房源數(shù)量更要刷新至10萬套，在四個(gè)一線城市搶占主導(dǎo)市場(chǎng)地位。但這并不意味著YOU+已經(jīng)在經(jīng)營中獲得巨大的利潤，據(jù)劉洋介紹YOU+目前處于現(xiàn)金流平衡的狀態(tài)?！坝眯淖龊梅?wù)才是第一位，不要急著賺錢?！痹趧⒀罂磥?，YOU+現(xiàn)在是處于積累用戶的階段。