騰退宅基地探路

陳暉

6月4日中午，看看快到午飯時間了，彭州市葛仙山鎮(zhèn)建新村十組村民楊繼芳連忙走到門前的小菜地采摘青椒和茄子。與社區(qū)其他整齊劃一的樓房不同的是，楊繼芳的住宅是一套嶄新的70平方米平房，因此在小區(qū)里很是顯眼。“楊繼芳是彭州市騰退宅基地改革試點的第一家農戶，她自愿有償騰出宅基地，不僅可以獲得補償，原承包地、林地、集體股權等農村權益也保持不變。”彭州市委統(tǒng)籌辦社會科科長范文彬在現(xiàn)場介紹說。

錦上添花 三方受益

“旅游環(huán)線新修的公路就從我家門前經(jīng)過，我家的舊土坯房破破爛爛確實不好看，我們老兩口又拿不出錢來蓋新房子。騰退政策很對我們的胃口，因此這一次我愿意騰退宅基地，搬進新房?！?8歲的楊繼芳說起騰退初衷，還有點不好意思：“災后重建時，兩個兒子都搬進了統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建社區(qū)，我們老兩口有顧慮，還是覺得守著自己的老宅基地放心些，就沒有搬進社區(qū)?！?/p>

現(xiàn)在楊繼芳老兩口住在公路對面的社區(qū)，出了社區(qū)門，就能看到自己的土地?！拔壹业奶锪鬓D了1.7畝給公司，我和老伴就在草莓園打工，每人一天能掙60元?！?/p>

“她的收入還有每畝600元的耕保金，每月300元的養(yǎng)老金，每畝1575元的流轉費?！币慌缘母鹣缮芥?zhèn)副鎮(zhèn)長張強補充道。

真正讓楊繼芳感到滿意的是騰退背后的原則和一整套系統(tǒng)機制的支撐。

“從實質來講，宅基地騰退試點工作是將農戶宅基地轉變?yōu)榧w經(jīng)營性建設用地的過程。”彭州市委統(tǒng)籌辦主任陳萬青分析說，“我們是成都市乃至全省最早開始探索宅基地騰退改革的。我清楚地記得，2013年10月，我們在對都江堰聯(lián)建模式考察之后，就有一些思考。與很多部門一起研究后，明確了一條原則：宅基地轉讓只在村集體內部進行，不能流入集體之外。這樣就保證了農民附著在土地上的產權利益。”

作為青白江區(qū)人和鄉(xiāng)三元村十六組的集體經(jīng)濟組織成員，51歲的肖世貴多年來一直憑借泥水匠等手藝在外務工，去年又被一家銀行聘為保安；23歲的兒子肖貴聰職高畢業(yè)后就外出打工，現(xiàn)在青白江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)擁有相對穩(wěn)定的工作和收入，并按揭購買了一套約130平方米城市住房。一家人長期閑置農村住房和宅基地，同時又為改善生產生活條件而離家奔波，并承擔后續(xù)歸還“房貸”的經(jīng)濟壓力。

2014年初，飽受用地“瓶頸”困擾的村組干部找到肖世貴，希望他自愿有償騰退集體土地（宅基地）使用權，為自行車驛站建設提供用地空間，肖世貴一家與村組集體經(jīng)濟組織需求意愿順利對接。

“肖世貴一家自愿將451.3平方米集體土地（宅基地使用權）有償騰退給集體經(jīng)濟組織，成功實現(xiàn)進城居住興業(yè)的愿望；集體經(jīng)濟組織在支付有償騰退費用后，成功取得肖世貴一家的集體土地（宅基地使用權），實現(xiàn)集體建設用地的連塊成片，為流轉集體建設用地開發(fā)建設集自行車運動訓練、主題樂園為一體的自行車驛站項目創(chuàng)造了條件?！鼻喟捉瓍^(qū)委統(tǒng)籌委副主任吳德祥說。

變宅基地資源為資本

近年來，葛仙山鎮(zhèn)依托總投資10多億元的“牡丹花?！表椖浚罅Υ蛟爨l(xiāng)村旅游及休閑農業(yè)提檔升級示范區(qū)，特別是湔江路葛仙山延伸段（花源路）的建成通車，為示范區(qū)內鄉(xiāng)村旅游產業(yè)發(fā)展提供了強勁動力。沿線散居農戶的產權有了“變現(xiàn)”的市場需求，農戶利用現(xiàn)有資源改變居住環(huán)境的愿望也更加迫切。

“我市的宅基地騰退不同于城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目，其主要區(qū)別在于宅基地較零散、農戶較少、區(qū)域較小，騰退發(fā)生在村級集體經(jīng)濟組織內部，不涉及用地指標的位移，也無需向省級部門申請立項。”陳萬青說。

2014年1月，彭州市在葛仙山鎮(zhèn)建新村試點農戶宅基地自愿有償騰退工作，在道路兩側的建新村七組、十組，試點利用農戶自愿騰退的宅基地，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和農業(yè)產業(yè)項目。

在試點中，彭州市明確的程序是：首先，要由農戶自愿向村集體經(jīng)濟組織提出放棄原有宅基地申請；然后，經(jīng)村議事會、村民代表大會決議，同意其將宅基地歸還集體經(jīng)濟組織，這樣宅基地就變?yōu)榱思w建設用地；接著，由集體經(jīng)濟組織根據(jù)規(guī)劃部門提供的紅線圖、設計條件等相關資料向市公共資源交易中心提出掛牌申請，并進行掛牌交易。

青白江區(qū)的騰退試點程序也與此相同，“最重要的改革環(huán)節(jié)就是剝離權屬。厘清宅基地使用權與所有權關系，將宅基地使用權從農村集體經(jīng)濟組織成員的整體權利中剝離出來，鎖定宅基地使用權面積、四至界限、物權范圍和產權持有人、共有人信息；明確農戶自愿有償騰退宅基地使用權不與是否保留農村戶籍掛鉤，土地承包經(jīng)營權、集體股權、林權、集體收益分配權等農村集體經(jīng)濟組織成員的其他權利依法保留?！眳堑孪榻忉屨f。

試點探索仍將繼續(xù)推進

“騰退的土地通過國土局變?yōu)榧w用地可以在政府掛牌出讓，掛牌收益按比例分配，比老百姓想象的還高?！标惾f青說。

目前，建新村十組一宗297.44平方米的建設用地（涉及一戶農戶）在彭州市公共資源交易中心以36.36萬元/畝價格掛牌成交，土地價款已撥付建新村十組，在扣除安置等相關費用后，分配方案由村民自己決定；業(yè)主已取得土地使用權，并在地塊周圍流轉60畝土地建立了果濃情草莓采摘園，預計全部總投資1000萬元。

建新村七組一宗879.705平方米的建設用地（涉及5戶農戶）已出讓，用于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。兩宗宅基地涉及的6戶原住房在宅基地騰退后，已全都安置在建新村災后重建農民集中安置點。

農戶自愿有償騰退宅基地工作目前處于探索建立初期，因而需要穩(wěn)妥推進，不可成功一個點位就全面推開。

“一方面，建議市委統(tǒng)籌委、市國土局研究當前騰退方式與土地相關法律法規(guī)有無沖突之處，梳理目前宅基地騰退工作中呈現(xiàn)出來的問題；另一方面，評估整個宅基地騰退狀況，研究決定下一步如何開展試點工作，確保在政策準備充分的前提下再在全區(qū)推廣。”吳德祥表示。

農村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關政策性文件，缺乏系統(tǒng)性和針對性，宅基地管理缺少規(guī)范。“由于地理位置的限制，宅基地整理項目難以顧及到全部有意愿的農戶，部分農戶可能因宅基地不在項目區(qū)范圍內而被排除在外?！标惾f清分析說，單宗零散退出的宅基地管理成本高、難度大，且難以實現(xiàn)土地規(guī)?；?，因此很難吸引社會資金投入，前期投入資金往往由地方政府獨立承擔，但由于無法快速收回資金，也就缺乏后續(xù)資金繼續(xù)推行宅基地退出政策，零散的地塊仍繼續(xù)保持零散狀態(tài)，造成了宅基地退出的不完全和退出潛力的浪費。陳萬清認為，這些問題將繼續(xù)在改革中加以探討。

采訪后記

以土地資源盤活為目的，推進集體建設用地流轉，促進土地要素流動；以社會資金為杠桿，鼓勵民間資本參與完善基礎配套設施，提升示范線風貌形態(tài)——這是成都市探路宅基地騰退改革的著眼點。農村宅基地制度改革必然是一個長期漸進的過程。今后，改革要以保障農民宅基地用益物權為核心，以提高農村宅基地使用效率和農民財產性收入為目標，在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途、不損害農民基本權益的前提下，嚴守耕地保護、生態(tài)平衡和社會穩(wěn)定三大底線，按照“統(tǒng)籌謀劃、協(xié)同推進，用途管制、節(jié)約集約”的原則，努力破除現(xiàn)行宅基地管理和利用方面的體制機制束縛，鞏固農村宅基地集體所有權，建立宅基地有償使用和有償退出制度，有條件放開農村空閑宅基地流轉和宅基地使用權、農村房屋所有權抵押融資，充實農村宅基地用益物權，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地同權化。

責任編輯：余娜