討回“房產(chǎn)損失”三千萬(wàn)

戈證　張穎

家住上海徐匯區(qū)的沈老板購(gòu)買(mǎi)的一套鬧市區(qū)商鋪，因存在質(zhì)量問(wèn)題長(zhǎng)期無(wú)法投入使用，十年間的損失高達(dá)上億元，法院經(jīng)過(guò)多次裁判都未能終止訴訟。最終，在上海檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，法院?jiǎn)?dòng)再審程序依法改判，維護(hù)了原告沈從林的合法權(quán)益。

延期繳付 損失千萬(wàn)

2003年，年過(guò)五旬的沈從林厭倦了生意場(chǎng)上的緊張與忙碌，打算投資套商鋪安享晚年。經(jīng)多方考察，他看中了國(guó)有益達(dá)公司開(kāi)發(fā)的一處商鋪。商鋪位于上海鬧市區(qū)，面積3000多平米，單價(jià)僅5800元，總價(jià)1700余萬(wàn)元。

他對(duì)這套商鋪非常動(dòng)心。一方面，商鋪位于上?；疖?chē)站附近，人流量大，以后不怕沒(méi)生意，另一方面，開(kāi)發(fā)商是國(guó)有企業(yè)，工程質(zhì)量、物業(yè)管理等各方面肯定有保證，不用擔(dān)心質(zhì)量等問(wèn)題。況且，商鋪總價(jià)也不高，自己負(fù)擔(dān)得起。沈從林隨即簽訂了預(yù)售合同，并在幾個(gè)月內(nèi)付清了房款和相關(guān)稅費(fèi)。

按照合同，房屋原本應(yīng)在當(dāng)年6月30日前交付，然而由于存在質(zhì)量問(wèn)題，自竣工起就一直處于維修之中，且多次修理也未能修復(fù)，導(dǎo)致交房日期一再延遲。期間，沈從林多次與益達(dá)公司溝通都沒(méi)有解決。

轉(zhuǎn)眼三年過(guò)去了。2007年4月，益達(dá)公司就房屋繳付問(wèn)題發(fā)函給沈從林，承認(rèn)房屋確實(shí)存在因墻體裂縫、滲漏水等質(zhì)量問(wèn)題而導(dǎo)致的延期交付，并稱(chēng)將采取高壓噴灌漿工藝進(jìn)行維修，完工后立馬繳付。幾個(gè)月后，益達(dá)公司通知沈從林收房。雖然沈從林對(duì)房屋是否完全修復(fù)仍有疑問(wèn)，但畢竟拖延了太長(zhǎng)時(shí)間，他想盡快拿到房子投入經(jīng)營(yíng)以減少損失，所以還是去現(xiàn)場(chǎng)辦理了交接手續(xù)。這時(shí)已經(jīng)是2007年9月1日，比原定的繳房時(shí)間足足晚了四年多。

幾天后，沈從林就與新原酒店公司簽訂了租賃協(xié)議，約定沈從林按連鎖酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修房屋并出租給新原公司。同時(shí)，他又與通達(dá)裝飾公司簽訂了裝修合同，約定由通達(dá)公司按連鎖酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修房屋。兩份合同還分別約定了違約責(zé)任。

施工隊(duì)不久便進(jìn)場(chǎng)施工。然而隨著裝修的進(jìn)行，讓沈從林擔(dān)心的事情還是出現(xiàn)了——房屋質(zhì)量問(wèn)題根本沒(méi)有解決，房頂漏水、下水管漏水、墻體和地坪裂縫、玻璃幕墻破裂等情況接踵而至，而且房屋沒(méi)有預(yù)留空調(diào)安裝位置，周邊小區(qū)居民又反對(duì)他在屋頂安裝空調(diào)，導(dǎo)致裝修工程不得不停止下來(lái)。2009年6月左右，殘酷的現(xiàn)實(shí)使沈從林認(rèn)識(shí)到他開(kāi)設(shè)旅館想法已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)奈之下，他不得不與新原公司、通達(dá)公司終止合同，并分別支付了巨額違約金。

房屋延期數(shù)年繳付不說(shuō)，繳付后質(zhì)量問(wèn)題還是如此嚴(yán)重，沈從林氣憤不已。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，他將益達(dá)公司告上法庭，要求對(duì)方修復(fù)房屋并賠償相關(guān)損失。審理期間，法院聘請(qǐng)了上海市房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)房屋進(jìn)行檢測(cè)，確認(rèn)房屋存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，并認(rèn)為這與房屋施工因素相關(guān)，同時(shí)提出了七條修復(fù)意見(jiàn)。2009年7月，沈從林申請(qǐng)撤回訴訟，希望與益達(dá)公司另行協(xié)商解決。然而由于雙方分歧過(guò)大，無(wú)法協(xié)商一致。三個(gè)月后，他又以房屋主體結(jié)構(gòu)不合格為由，再次將益達(dá)公司告上法庭，并提出新的訴訟請(qǐng)求——解除預(yù)售合同，益達(dá)公司退還已付房款1700余萬(wàn)元、賠償房屋升值損失7700余萬(wàn)元，同時(shí)賠償裝修費(fèi)、違約金等各項(xiàng)損失。

一審猶如晴天霹靂

房屋是否構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格？市場(chǎng)價(jià)格究竟是多少？賠償金額如何計(jì)算？一審期間，雙方圍繞這些焦點(diǎn)問(wèn)題各執(zhí)一詞，互不相讓。

益達(dá)公司認(rèn)為，檢測(cè)站并未出具主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的結(jié)論，相反還提出了修復(fù)方案，說(shuō)明這些質(zhì)量問(wèn)題是可以解決的。同時(shí)房屋交付后，沈從林已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了改建，無(wú)法證明質(zhì)量問(wèn)題是交付前就存在的，因而他無(wú)權(quán)單方面解除合同。

為確定系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值，法院聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司，經(jīng)評(píng)估，確定系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格為9500余萬(wàn)元，現(xiàn)狀帶缺陷狀態(tài)價(jià)格為6500余萬(wàn)元。與此同時(shí)，法院又委托了上海市房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)其之前所做的檢測(cè)報(bào)告進(jìn)行明確說(shuō)明。檢測(cè)站回函稱(chēng)，被檢測(cè)房屋樓板和梁均為主體結(jié)構(gòu)，房屋存在主體結(jié)構(gòu)梁、樓板、地面、墻體開(kāi)裂，外墻面、窗邊、屋面滲漏水等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商多次修理仍無(wú)法修復(fù)，加上不能安裝空調(diào)等問(wèn)題，致使被檢測(cè)房屋無(wú)法滿(mǎn)足正常使用要求。

法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約全面履行。上海市房屋質(zhì)量檢測(cè)站的回函僅能證明發(fā)生施工質(zhì)量問(wèn)題的部位系主體結(jié)構(gòu)，并未作出主體結(jié)構(gòu)不合格的結(jié)論，因而沈從林提出的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的主張不能成立。此外，系爭(zhēng)房屋無(wú)法滿(mǎn)足使用要求是由房屋存在質(zhì)量問(wèn)題、不能加裝空調(diào)等多方面原因造成的，而房屋不能加裝空調(diào)問(wèn)題，又與空調(diào)位設(shè)計(jì)的合理性、周邊居民的容忍度以及能否取得居民的諒解有關(guān)，與益達(dá)公司沒(méi)有關(guān)聯(lián)。況且，根據(jù)公平和誠(chéng)信原則，在專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)出具修復(fù)方案的情況下，沈從林應(yīng)先行接受修理這種承擔(dān)違約責(zé)任的方式，他堅(jiān)持要求解除合同的請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)。

據(jù)此，法院于2011年3月作出一審判決：對(duì)沈從林解除合同的請(qǐng)求不予支持；對(duì)沈從林基于解除合同主張而要求益達(dá)公司退還房款1700余萬(wàn)元并賠償升值損失7700余萬(wàn)元的請(qǐng)求不予支持；對(duì)于沈從林提出的賠償裝修公司、承租人違約金損失的請(qǐng)求，根據(jù)雙方舉證質(zhì)證情況，結(jié)合合同條款的合理性，酌情確定為100萬(wàn)元；對(duì)于沈從林提出的其他訴求請(qǐng)求，也大多未予支持。

二審仍有心理落差

一審判決對(duì)于沈從林而言，猶如驚天霹靂——房屋質(zhì)量存在如此重大問(wèn)題并已影響使用，法院卻以檢測(cè)報(bào)告未作出明確表述為由否認(rèn)，顯然屬于事實(shí)認(rèn)定不清，他當(dāng)庭表示要上訴。而益達(dá)公司也以原審判決事實(shí)不清、證據(jù)不足等為由提出上訴。

由于益達(dá)公司一審中曾提出由于沈從林曾對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)裝修，無(wú)法證明房屋質(zhì)量問(wèn)題在繳付前就存在，因而二審期間，法院再次委托上海市房屋質(zhì)量檢測(cè)站進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定，后續(xù)裝修工程與房屋質(zhì)量問(wèn)題之間沒(méi)有關(guān)聯(lián)，換而言之，房屋質(zhì)量問(wèn)題在繳付前就存在。

2012年11月，二審作出終審判決。法院認(rèn)為，根據(jù)鑒定報(bào)告，房屋存在樓板、墻體開(kāi)裂及滲漏水等問(wèn)題，已經(jīng)影響房屋的正常使用，而其中樓板、橫梁等主體結(jié)構(gòu)部位存在貫穿裂縫，影響到房屋的安全性，因而沈從林有權(quán)解除合同。根據(jù)預(yù)售合同，當(dāng)沈從林行使單方解除權(quán)時(shí)，益達(dá)公司除退還房款及利息外，還應(yīng)按照總房?jī)r(jià)的2%承擔(dān)賠償責(zé)任。然而，由于房屋在當(dāng)前帶缺陷狀態(tài)下的價(jià)值為6500余萬(wàn)元，較合同價(jià)格升值達(dá)4700余萬(wàn)元，因而按合同約定方式計(jì)算賠償金額，對(duì)合同解除后雙方利益存在明顯失衡?？紤]到系爭(zhēng)房屋實(shí)際存在升值，而且沈從林曾對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)裝潢、長(zhǎng)期無(wú)法經(jīng)營(yíng)并支付了電費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)，因而根據(jù)公平原則，酌情判令益達(dá)公司賠償沈從林各項(xiàng)損失4900萬(wàn)元。endprint

雖然二審判決大幅提高了對(duì)沈從林的賠償數(shù)額，但距離沈從林受到的實(shí)際損失還有較大距離。沈從林認(rèn)為，自己購(gòu)買(mǎi)的是質(zhì)量合格的房屋，而不是質(zhì)量存在瑕疵的房屋，但二審判決卻以房屋帶缺陷狀態(tài)的評(píng)估市值作為賠償依據(jù)，存在明顯錯(cuò)誤。他對(duì)二審判決不服，向上海市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｊ懈咴簩彶楹笳J(rèn)為，二審法院根據(jù)公平原則作出的判決并無(wú)不當(dāng)，裁定駁回再審申請(qǐng)。無(wú)奈之下，沈從林只好向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。

紛爭(zhēng)落幕：抗訴后的勝利

根據(jù)我國(guó)民事訴訟法規(guī)定，對(duì)發(fā)生法律效力的民事判決書(shū)，當(dāng)事人如果認(rèn)為確有錯(cuò)誤，向上一級(jí)或者同一級(jí)法院提出再審申請(qǐng)后，還可以向人民檢察院提出監(jiān)督申請(qǐng)。當(dāng)事人向人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)督申請(qǐng)書(shū)、身份證明、相關(guān)法律文書(shū)及證據(jù)材料。對(duì)于符合條件的監(jiān)督申請(qǐng)，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。

2013年年初，上海市人民檢察院第二分院受理了沈從林的監(jiān)督申請(qǐng)，此時(shí)距離預(yù)售合同簽訂已經(jīng)達(dá)十年之久。面對(duì)這起持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、涉案金額大、涉及法律關(guān)系復(fù)雜的房產(chǎn)糾紛案件，承辦檢察官認(rèn)真審核了全部案件材料，詳細(xì)查閱了相關(guān)法律法規(guī)以及類(lèi)似案件判決情況，認(rèn)為該案二審判決確有錯(cuò)誤，決定啟動(dòng)監(jiān)督程序。

二分院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題并導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同解除，益達(dá)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，賠償范圍應(yīng)當(dāng)能夠填補(bǔ)守約方沈從林所遭受的損失。合同解除后，沈從林主要遭受兩方面損失，一方面是實(shí)際利益損失，即為辦理房屋產(chǎn)證所支付的契稅、印花稅、維修基金，為使用房屋所支付的裝修費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用；另一方面則是將房屋返還給益達(dá)公司后合同不能履行的損失。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，房屋在完好狀態(tài)下2010年的市場(chǎng)價(jià)值就已達(dá)到9500余萬(wàn)元，如果合同得到正常履行，沈從林可以從中獲得7700余萬(wàn)元的升值收益。但終審法院判決時(shí)，卻以房屋帶缺陷下的評(píng)估價(jià)6500余萬(wàn)元作為計(jì)算依據(jù)，僅支持沈從林4700余萬(wàn)元的升值損失，明顯低于沈從林所遭受的實(shí)際損失。此外，終審判決對(duì)沈從林在訴訟中提出的裝修、電費(fèi)等實(shí)際損失，在沒(méi)有查明的情況下就進(jìn)行判決，也明顯不當(dāng)。

2013年5月，二分院依法提請(qǐng)上海市人民檢察院抗訴獲得支持，市檢察院于次月向市高院提起抗訴。同年7月，市高院作出裁定，指令終審法院再審此案。

終審法院重新組成合議庭審理了此案，采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)，以系爭(zhēng)房屋完好狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算沈從林的升值損失，同時(shí)對(duì)沈從林遭受的其他損失進(jìn)行了詳細(xì)查明，在此基礎(chǔ)上作出再審判決——確認(rèn)雙方預(yù)售合同解除，益達(dá)公司返還沈從林購(gòu)房款1700余萬(wàn)元、賠償合同未能履行損失7700余萬(wàn)元、賠償辦理權(quán)證及裝修等直接損失180余萬(wàn)元，并支付相應(yīng)利息損失。至此，這起歷時(shí)10多年的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛終于畫(huà)上句號(hào)。

（文中人物及公司均為化名）

編輯：成韻 chengyunpipi@126.comendprint