淺談房地產(chǎn)項目成本控制要點

王玉柱（哈爾濱鐵路局職工住房建設(shè)指揮部，黑龍江 哈爾濱 150001）

淺談房地產(chǎn)項目成本控制要點

王玉柱
（哈爾濱鐵路局職工住房建設(shè)指揮部，黑龍江 哈爾濱 150001）

摘 要：很多房地產(chǎn)企業(yè)開始認識到以往成本控制只注重施工階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認識到全員全過程管理的科學性。筆者結(jié)合工作實踐，參照一般房地產(chǎn)開發(fā)流程的五個階段，分別將總結(jié)的各階段成本控制要點與房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者分享，希望將甲乙雙方從變更爭奪戰(zhàn)和結(jié)算拉鋸戰(zhàn)中解放出來。希望相關(guān)從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構(gòu)建和諧的甲乙雙方關(guān)系，讓雙方的合作實現(xiàn)共贏。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本控制；要點

隨著中國房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范化，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理上都在由“粗放型”向“精細化”、“專業(yè)化”轉(zhuǎn)變。很多房地產(chǎn)企業(yè)開始認識到以往成本控制只注重施工階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認識到全員全過程管理的科學性。筆者結(jié)合工作實踐，參照一般房地產(chǎn)開發(fā)流程的五個階段，分別將總結(jié)的各階段成本控制要點與房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者分享，希望將甲乙雙方從變更爭奪戰(zhàn)和結(jié)算拉鋸戰(zhàn)中解放出來。

一、項目決策階段成本控制要點

1 要建立可行的項目決策制度

為了避免個人決策的片面性，集中整個集體的智慧，必須建立可行的項目決策制度，實現(xiàn)流程標準化，更要讓該參與的人都參與進來。

2 要重視項目決策前的項目策劃定位

決策前的項目策劃定位是一項專業(yè)性很強的工作，既是對《初步可行性研究報告》的修正，也是指導項目實施的綱領(lǐng)性文件。在項目策劃中，通過地塊研究找到項目最大價值點；通過市場調(diào)研驗證或修正最大價值點并確定項目定位；通過設(shè)計策劃把規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、風格品質(zhì)設(shè)計、景觀及綠化設(shè)計、物業(yè)設(shè)計與項目定位相結(jié)合，突出項目最大價值點，滿足項目客戶群需求；通過成本策劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、財務(wù)成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配，降低成本；通過項目招標策劃，選擇最合適的合作方，選擇適合項目的設(shè)備，把設(shè)計策劃所落到實處；通過施工策劃，合理劃分項目周期和施工段，進一步落實項目實施計劃，完成項目目標分解；通過銷售策劃，把項目最大價值點向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會推廣。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的分工越來越細。沒有能力自己組織調(diào)研做策劃的房地產(chǎn)企業(yè)，可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司做專業(yè)的事。

3 要重視成本估算

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本具體的劃分，每個企業(yè)略有差別。筆者認為，第一，土地費用是影響項目成本的關(guān)鍵費用，土地費用不僅包括土地招拍掛價值，還要考慮土地增值稅、土地使用稅等附加稅費；若毛地出讓，還要考慮項目所在地的動遷征收補償政策，并與項目開發(fā)周期統(tǒng)籌考慮拆遷成本；同時，要重視地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的價值評估，并預留拆遷專項風險金。第二，前期費用，主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，政府行政事業(yè)性收費、政府性基金，上述費用一般按項目所在地政府文件預估就可以；更要重視的是供熱、消防、人防、供電、供水、排水、燃氣等壟斷性行業(yè)的額外配套費用；還要預留竣工驗收期間臨時水電轉(zhuǎn)正式供水、供電的差額費用，預估額度要結(jié)合項目開發(fā)周期和行政驗收審批時限適當放寬。第三，施工準備費用，主要包括設(shè)計費、監(jiān)理費、施工隊伍進場前的場地平整、臨時水、電、通訊、道路、監(jiān)控、供暖及部分文明施工費用等；設(shè)計費和監(jiān)理費不能省，因為他們是項目品質(zhì)的重要保障；毛地供應項目要注意拆遷階段的場地交付標高控制，避免產(chǎn)生不必要的場地土方費用；臨時設(shè)施和文明施工項目要加強永臨結(jié)合設(shè)計，減少二次投資費用。第四，建安成本費用，主要包括紅線以內(nèi)樓本體建設(shè)費用、小區(qū)二級網(wǎng)建設(shè)費用、物業(yè)建設(shè)費用、景觀綠化建設(shè)費用；個別項目根據(jù)所在城市不同，在前期配套費之外，還會發(fā)生一級網(wǎng)配套費用。第五，管理費用，主要包括辦公費用、應酬費用、員工薪酬等，建議組建項目班子時，不要吝嗇專業(yè)人員的聘用費用，他們才是項目省錢的關(guān)鍵人，還可以利用毛地供應現(xiàn)場的既有房屋設(shè)施減少辦公費用支出。第六，銷售費用，不要局限于宣傳單、促銷活動、平面及立體廣告投入，微信、QQ通訊等推廣平臺也是新的選擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好，關(guān)鍵是要找到符合項目所在地市場的推廣途徑。第七，財務(wù)費用及稅金，主要包括各種稅金和融資利息；稅金節(jié)省一是要在項目立項前與政府洽談合作建設(shè)事宜，減免部分稅費，可以與前期繳費合并辦理，二是精打細算，合法避稅，最好請專業(yè)的稅務(wù)策劃人員進行稅費策劃；融資利息要在項目前期整體策劃階段，統(tǒng)籌考慮融資渠道，對比分析選擇恰當?shù)娜谫Y方案，在實施階段嚴控項目周期，并做好風險預估；還要充分考慮代扣代繳及先交后返費用等資金占用成本。第八，不可預見費，一般按前七項成本的2%預估，主要是應對政策調(diào)整和突發(fā)事件的預備費用。以上是成本估算需要注意的要點，各項目略有不同，需要不斷積累才能提高估算的控制水平。

二、項目設(shè)計階段成本控制要點

1 不要在設(shè)計費上省錢

有的開發(fā)企業(yè)總在設(shè)計費上斤斤計較，有時候甚至按照市場價格砍一半，試問，哪個設(shè)計單位肯把優(yōu)秀的設(shè)計者安排到你的項目呢？優(yōu)秀的設(shè)計者本身就會非常重視綜合考慮本專業(yè)設(shè)計方案與其他專業(yè)方案的協(xié)調(diào)，且注重項目設(shè)計方案的經(jīng)濟性。例如：通過精心的結(jié)構(gòu)計算，鋼筋用量會更經(jīng)濟，混凝土等級也會更加趨于合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管道綜合空間利用上，都會省下很多成本。

2 重視設(shè)計方案比選和優(yōu)化

要重視設(shè)計方案的比選和優(yōu)化。結(jié)構(gòu)型式影響建筑梁、墻、柱及樓板的截面大小，既影響平面布局又影響內(nèi)部空間舒適性，適當增加剪力墻不一定就比純框架結(jié)構(gòu)的造價高；實踐證明，建筑平面布局越規(guī)整，空間組合越簡潔，造價相對就較低。主材選擇對建筑的造價影響也很大，例如：屋架采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)造價對比要根據(jù)跨度和空間需求來確定；窗采用三玻窗還是二玻窗，是白色料的還是彩色料的，是采用塑鋼窗還是鋁塑復合窗，五金用什么檔次的，都會對窗的造價產(chǎn)生影響。工藝的選擇對造價影響也很大，以鋼筋連接為例，鋼套筒連接和錐螺紋連接肯定要比電渣壓力焊接的成本要高。設(shè)備的選擇也很關(guān)鍵，以電梯為例，選擇800kg的轎廂還是1000kg的轎廂其井道尺寸是不同的，選擇有機房的電梯還是無機房的電梯其沖頂高度和附屬用房是不一樣的，局部基坑深度也是不同的。有的項目忽視建筑場地設(shè)計與景觀、綠化工程及物業(yè)設(shè)計的統(tǒng)籌綜合設(shè)計，造成土方工程量大，甚至重復挖填土，有的項目還要買土填方，造成極大的浪費。上述設(shè)計方案通過比選和優(yōu)化，都會節(jié)省很多成本。

3 推行限額設(shè)計

推行限額設(shè)計的項目很少，究其原因主要是以前市場不夠規(guī)范，房市很火，大多數(shù)項目都賺錢容易，房地產(chǎn)企業(yè)大多追求概念新、品質(zhì)好而忽視了設(shè)計成本管理。限額設(shè)計需要以企業(yè)逐漸成熟的房地產(chǎn)開發(fā)標準化為基礎(chǔ)，例如：裝修風格標準化、主材及設(shè)備采購標準化、物業(yè)標準化等。真正的限額設(shè)計關(guān)鍵是要注意相關(guān)資料的積累，并需要不間斷的市場信息收集整理，還要有一支過硬的設(shè)計和經(jīng)濟技術(shù)控制團隊，也可以聘請專業(yè)咨詢公司提出限額設(shè)計指標。例如：根據(jù)類似資料，提出每平方米鋼筋等主材消耗量控制指標；根據(jù)項目地質(zhì)勘察資料控制地下層數(shù)和埋深及基礎(chǔ)型式；提出裝修標準控制指標，以便于控制裝飾材料選擇；控制物業(yè)設(shè)施數(shù)量，合理配置物業(yè)資源；控制小區(qū)道路寬度，再通過改善交通設(shè)計和工藝設(shè)計，降低小區(qū)道路造價；控制綠化品種、數(shù)量，降低綠化成本。隨著歷史資料和經(jīng)驗的積累，會發(fā)現(xiàn)可控的指標越來越多，限額設(shè)計的條件才會越來越成熟。

三、項目招投標階段成本控制要點

1 設(shè)備和主要材料招標要在施工圖設(shè)計之前完成

設(shè)備和主要材料要在施工圖設(shè)計之前完成，這樣可以避免設(shè)計過程中的很多更改，例如：要先確定電梯品牌、規(guī)格，因為每個廠家的電梯井道尺寸是不同的，每秒速度不同其沖頂高度要求也不一樣，底坑深度和承載能力要求也不一樣?，F(xiàn)在很多工程施工時，甲方選擇新三級鋼筋，而設(shè)計單位很多還在按照二級鋼筋設(shè)計。有的地方政府主管部門要求外墻涂料必須是真石漆，而設(shè)計若是一般外墻防水涂料就需要變更，對成本的影響很大。所以，要盡量避免先設(shè)計再選設(shè)備和主材。

2 招標底價要精打細算并符合市場實際標準

有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總是喜歡招標采用清單報價，并為了“節(jié)省”前期費而把招標控制價設(shè)的很低。然后，再另行簽訂一份定額結(jié)算的合同。且不說這樣違法，其實，招投標階段的底價編制是非常重要的。該價格按規(guī)范編制，既可以用于招投標控制價，還可以真正作為結(jié)算的基礎(chǔ)，不用在竣工結(jié)算階段重復投入編制甲方?jīng)Q算，只需要調(diào)整很少的工程量變更和現(xiàn)場簽證即可完成決算，一舉兩得。

3 重視合同的經(jīng)濟性、合法性和完善性

合同的經(jīng)濟性是指合同條款中關(guān)于合同組件順序、費率標準、調(diào)整條件等決算依據(jù)要約定清楚，例如：費率標準是取平均值還是上限或下限，簽證是否取費。合同的合法性是指法院或仲裁委員會只認可招投標備案的清單結(jié)算合同，私下另行簽訂的合同不受法律保護；合同中的霸王條款是不予認可的。合同的完善性是指結(jié)算以外的約定也要清楚，保修期、總承包服務(wù)費、總承包單位協(xié)調(diào)配合的范圍、保管費的收費標準、是否提供甲方和監(jiān)理單位的辦公房屋設(shè)施及設(shè)備、爭議解決途徑、違約賠償標準、工期時限、索賠等條款。

四、項目施工階段成本控制要點

1 重視圖紙會審

圖紙會審是最關(guān)鍵的一次施工階段主動控制措施，建設(shè)單位要組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位分別自審和集中會審。重點是設(shè)計方案的各專業(yè)協(xié)調(diào)，避免交叉占位等問題的發(fā)生；要注意施工平面圖與規(guī)劃批準圖的一致性，各類坐標和標高給定是否正確，小區(qū)標高與單棟樓標高的協(xié)調(diào)性，配套工程管線標高和定位是否正確。另外，不要怕麻煩，一次會審不完，就多次，問題早發(fā)現(xiàn)，早解決。

2 重視施工組織設(shè)計審核

要重視施工組織設(shè)計審核。一是要看施工單位上報的施工組織設(shè)計與投標的施工組織設(shè)計的差異性，并分析原因，確定其對工程造價的影響。二是要看施工組織設(shè)計本身內(nèi)容中的計劃資源用量是否合理。三是要看提出的措施是否是超常規(guī)的做法，非常規(guī)做法批準后，造價就要給予調(diào)整。四是專項施工組織設(shè)計要做方案經(jīng)濟比選優(yōu)化，例如：降水方式選擇是否合理，邊坡防護措施是否需要布置鋼絲網(wǎng)并噴射混凝土。五是方案確定后，批準時要注明哪些需要現(xiàn)場簽證確認，并要在實施過程中監(jiān)督方案的落實。

3 注重變更和簽證的經(jīng)濟性

變更和簽證是房地產(chǎn)項目中不可避免的，只可以通過控制減少，在項目實施過程中發(fā)生的變更和簽證要進行經(jīng)濟核算。第一，要看變更與項目整體定位是否相符，是提升還是降低了品質(zhì)，有何影響，再決定是否變更。第二，要分清責任，要分清哪些簽證是合理的，剔除不合理的簽證。例如：甲方將外墻保溫材料由苯板變?yōu)榉尤┌逍枰炇鹱兏?；甲方要施工單位修一段紅線以外的臨時道路應給予簽證；但施工單位作業(yè)現(xiàn)場以內(nèi)場地的硬化屬于文明施工費范疇，既不是變更也不是簽證。第三，變更不一定就是賠償，也可能是需要扣減工程量或降低價格。

五、竣工驗收和結(jié)算階段成本控制要點

1 分清竣工驗收后甲乙雙方的責任

分清竣工驗收后甲乙雙方的責任，可以避免驗收后的糾紛。驗收前，對工程質(zhì)量的維修費用由施工單位承擔，竣工驗收后，進入保修期，就要執(zhí)行合同保修條款，必須先分清責任方，若是工程本身的質(zhì)量問題，該費用由施工單位承擔，若施工單位不履行合同，可按合同有關(guān)條款規(guī)定，甲方另行委托維修，費用從保修費用中扣除。若是甲方需要對建筑某些方面進行施工圖以外的修改，例如：樓梯間外露管道需要包裝裝飾，就要給予簽證單獨結(jié)算。

2 注重結(jié)算資料的收集整理

結(jié)算資料的收集整理應該是從招投標文件到最后一份簽證資料隨項目進展及時收集整理。在結(jié)算前，要向施工單位發(fā)一份通知清單，限定時間進行竣工圖會簽，限定時間核對變更簽證資料，并組織現(xiàn)場核對正確性。例如：竣工圖與變更是否相符，竣工圖與現(xiàn)場實際是否相符。結(jié)算前，還要收集整理合同約定的項目所在地結(jié)算文件資料。竣工圖、變更、簽證等資料需要開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等單位共同會簽，方為有效。

3 重視項目后評價

項目后評價的重要性等同于項目立項決策。通過對投資決策的分析，可以檢查項目決策分析是否完備、合理，是否存在偏差，找到問題的原因及解決措施；通過對設(shè)計的分析，可以檢查項目規(guī)劃設(shè)計的契合度與應變能力，設(shè)計競爭力與價值提升度；通過招投標分析，可以找到標底價格的偏差，檢驗施工合作方的能力和信譽，檢驗設(shè)備供應方的質(zhì)量水準，找到合同的不足等；通過項目施工的進度、質(zhì)量、安全分析，可以找到影響施工的問題點并分析原因，從而找到解決的途徑；通過對成本管理的分析，可以找到影響成本的問題點并找到解決方法；通過對項目營銷管理的分析，可以考察項目產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略的正確性，并找到偏差和調(diào)整的原因；通過對項目產(chǎn)品售后的綜合評價分析，分析業(yè)主質(zhì)量滿意度、小區(qū)綜合質(zhì)量滿意度和住宅單體質(zhì)量滿意度，并找到原因和改進的方法。項目后評價是以后新項目的基礎(chǔ)，必須積累更多的基礎(chǔ)資料，最好能夠建立企業(yè)資源數(shù)據(jù)庫。

以上是對房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點的闡述。希望房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構(gòu)建和諧的甲乙雙方關(guān)系，讓雙方的合作實現(xiàn)共贏。

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中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

作者簡介：王玉柱，曾在建筑工程施工單位工作10年，主要從事建筑施工項目技術(shù)管理工作，擅長工程結(jié)算；房地產(chǎn)開發(fā)公司工作3年，主要負責房地產(chǎn)項目成本控制工作；現(xiàn)任哈爾濱鐵路局職工住房建設(shè)指揮部工程管理部部長，從事建設(shè)項目管理工作已3年，主要負責保障性住房項目決策階段成本審核及全過程造價控制指導工作。