西安市房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度研究

朱彥霏

【摘 要】通過對西安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場集中度的分析，結(jié)果顯示西安市房地產(chǎn)市場為壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)，標(biāo)桿房企市場份額不斷擴(kuò)大，不存在過度壟斷現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)競爭環(huán)境良好。最后為優(yōu)化西安市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、促進(jìn)西安市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】西安市；房地產(chǎn)業(yè)；市場集中度

一、引言

我國房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中后期，短短二十年卻有著強勁的發(fā)展勢頭，尤其是1998年的住房改革極大的刺激了住宅消費，伴隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化進(jìn)程步伐的加快，強大的住房需求使房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，并已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

西安作為我國西部大開發(fā)的重要城市，近年來西安市的房地產(chǎn)市場也正處于發(fā)展的關(guān)鍵時期。2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1762億元，西安房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時，也面臨嚴(yán)重房價偏高、供求失衡等挑戰(zhàn)，這些都嚴(yán)重制約著西安市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。從目前西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來看，在西安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，中小企業(yè)在數(shù)量上占絕大多數(shù)，平均實力較差，存在資源浪費與運營效率低下等問題。

二、市場集中度研究綜述

劉佳（2010）從產(chǎn)品差異化、市場集中度、價格與非價格行為、資源配置效率等方面進(jìn)行了研究，認(rèn)為成都房地產(chǎn)市場為寡頭競爭的市場結(jié)構(gòu)，優(yōu)秀品牌企業(yè)的市場集中度不斷提升。

劉會洪、袁蕾（2010）以及李錕（2012）均認(rèn)為近年來房地產(chǎn)市場壟斷程度不斷提高，且東部地區(qū)相對中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的壟斷程度高。市場集中度、對房地產(chǎn)市場的影響較為顯著，應(yīng)從增加土地和房屋供應(yīng)等方面降低房地產(chǎn)市場的壟斷程度。

唐曉靈、白寶煥（2012）以市場中所有一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額作為評價集中度的指標(biāo)，對6年間35個城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行城市間的橫向比較以及年度間的縱向比較，認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場競爭激烈。

杜鳳霞（2013）等通過采用赫希曼指數(shù)和勒納指數(shù)，研究了住宅市場集中度與績效的關(guān)系，結(jié)果顯示市場集中度低是我國住宅市場普遍現(xiàn)象。

孫煒（2014）從“結(jié)構(gòu)-行為-績效”的角度對珠海市房地產(chǎn)業(yè)市場進(jìn)行了研究，結(jié)果表明珠海市房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度較高，資源配置效率較低。

綜上所述，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)的市場集中度的判斷目前還沒有統(tǒng)一的結(jié)論，有些人認(rèn)為房地產(chǎn)市場是高度集中市場，壟斷加劇了市場不公平行為，降低了整個行業(yè)的運行效率，而有些學(xué)者持相反觀點，認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場集中程度不高，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于競爭市場。此外，多數(shù)學(xué)者在分析方法方面，更多的是采用定性分析，很少有學(xué)者對市場集中度進(jìn)行實證研究，同時僅用最大幾家企業(yè)的份額作為解釋市場集中度的依據(jù)并不十分嚴(yán)謹(jǐn)。

三、西安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場集中度測算

（一）絕對集中度

絕對集中度表示市場上排名靠前的企業(yè)的份額之和，用公式表示為：

式中：X表示該市場的總規(guī)模，xi表示第i個企業(yè)的規(guī)模，n表示前幾位大企業(yè)的數(shù)目，Si—表示第個i企業(yè)占有的市場份額。

分別以商品房銷售額和銷售面積計算西安房地產(chǎn)市場的集中度。結(jié)果表明銷售額集中度CR4在2007-2013年期間從11.28%提高到16.27%，銷售面積集中度CR4從9.85%提高到14.89%，說明市場上幾個大型房企的市場份額占比提高，西安房地產(chǎn)市場的集中度有上升趨勢。經(jīng)計算，西安市房地產(chǎn)業(yè)各年銷售額和銷售面積排名前十位的CR10平均值為25.79%，集中度適中。同時，由排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售金額的份額高于銷售面積份額，也可以反映出標(biāo)桿企業(yè)由于其出色的品牌實力具有較強的市場力量。

依據(jù)Bain對市場結(jié)構(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，無論是銷售額還是從銷售面積來看，CR4和CR8值都比其定義的原子型的判定標(biāo)準(zhǔn)低很多，因此初步判斷西安市房地產(chǎn)為競爭型市場結(jié)構(gòu)。然而按照植草益的市場結(jié)構(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，從銷售額來看，西安市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)類型為低集中寡占型，而從銷售面積來看，接近低集中寡占型。因此可以判斷西安市房地產(chǎn)為壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)。

（二）相對集中度

1.HHI指標(biāo)。絕對集中度指數(shù)只考慮了排名靠前幾家企業(yè)的占有率，但卻忽略了整體市場中所有企業(yè)的分布狀態(tài)。HHI指數(shù)即赫芬達(dá)爾指數(shù)，是指行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)產(chǎn)量、銷售額等指標(biāo)所占整個行業(yè)或市場的份額的平方和。

本文假設(shè)在西安市相同資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有近似相同的生產(chǎn)能力和競爭力，相同資質(zhì)的各個企業(yè)每年完成的住宅竣工套數(shù)一樣。計算結(jié)果顯示在2005-2013年期間，西安房地產(chǎn)業(yè)HHI指數(shù)總體呈下降趨勢，其值從42.17降至19.62，根據(jù)HHI的判斷標(biāo)準(zhǔn)屬于競爭型市場結(jié)構(gòu)，這說明西安市房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭程度增強，市場集中度有所下降。

2.洛倫茲曲線及基尼系數(shù)。洛倫茲曲線的提出首先是用于分析收入與財富的分布，后來該方法逐漸被用于產(chǎn)業(yè)集中度的分析中。本文用房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)由低到高來代表企業(yè)規(guī)模由小到大，得到2005-2013年西安市房地產(chǎn)市場的基尼系數(shù)均值在0.25左右，西安房地產(chǎn)市場的企業(yè)規(guī)模分布相對比較平均，市場集中度偏低，競爭環(huán)境良好。

西安市歷年房地產(chǎn)市場HHI指數(shù)及基尼系數(shù)如圖1所示，可以看出兩者變化趨勢相對較為一致，整體均呈現(xiàn)下降趨勢，說明西安市房地產(chǎn)市場歷年來市場集中度有所下降，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈，市場競爭環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

四、結(jié)論及建議

通過對西安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場集中度的分析，結(jié)果表明西安市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)屬于壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)，標(biāo)桿房企市場份額在擴(kuò)大，不存在過度壟斷現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)競爭環(huán)境良好，大型企業(yè)在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著重要的地位。HHI指數(shù)及基尼系數(shù)的變化趨勢表明，市場整體集中度偏低且呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭日益激烈。

土地資源是西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場的首要條件，要健全招、拍、掛的土地出讓制度，應(yīng)及時披露土地信息，使房企在獲得土地資源的過程中公平競爭。其次，要完善保障房制度建設(shè)。西安市保障房建設(shè)中仍存在建設(shè)效率低下、結(jié)構(gòu)配置不合理等矛盾。為使相關(guān)制度起到應(yīng)有的效用，西安市政府必須建立健全法制保障，以促進(jìn)西安市保障房政策能夠順利實施。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新與品牌建設(shè)。目前西安市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)仍屬于壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)，因此，政府應(yīng)當(dāng)降低房地產(chǎn)市場的進(jìn)退壁壘，營造合理的市場秩序以及公平的競爭環(huán)境，促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場得到充分有效競爭，有利于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)。

【參考文獻(xiàn)】

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