中國樓市：結(jié)構(gòu)性過剩來臨

鄒琳華

中國樓市結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代來臨

2014年以來，中國樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為今后十年中國樓市發(fā)展的大背景。

中國商品住房銷售供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2011年以來，部分中小城市商品住房已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。2014年以來，大城市樓市也出現(xiàn)滯銷。全國銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長。2014年，中國商品住房銷售面積為105182萬平方米，同比下降9.1%；商品房銷售額為62396億元，同比下降7.8%。隨著全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。2014年12月底，中國新建商品住房待售面積增加至40684平方米，同比增長 25.6%。

房?jī)r(jià)正在告別全面上漲。2012年下半年及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲，剌激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后集中入市，從而形成目前大中城市階段性供給過剩的格局。

商品住房投資有由高速增長期進(jìn)入低速增長期的態(tài)勢(shì)。隨著全國銷售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。2013年，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。2014年，中國商品住宅開發(fā)投資額為64352億元，同比增長率降至9.2%。

本輪市場(chǎng)調(diào)整與2008或2011年的市場(chǎng)調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場(chǎng)力量自發(fā)形成的。而2008年或2011年的市場(chǎng)調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導(dǎo)致。如2008年的金融危機(jī)沖擊，2011年的大中城市限購政策沖擊。市場(chǎng)的主動(dòng)調(diào)整，表明大中城市供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)過剩轉(zhuǎn)變。

結(jié)構(gòu)性過剩階段的樓市發(fā)展主線

隨著“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景，“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。

住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級(jí)引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別是一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào)。

優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到33平方米以上，但多數(shù)人對(duì)自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。隨著人們收入的增長和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

當(dāng)前中國樓市發(fā)展所處歷史階段

改革開放以來，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展背景、驅(qū)動(dòng)因素及供求格局，我國住房市場(chǎng)發(fā)展可以分為住房改革推動(dòng)下的潛在需求緩慢釋放階段（1978～2001年）、快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化推動(dòng)下的供不應(yīng)求房?jī)r(jià)飆漲階段（2002～2013年）、結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存階段（2014年以后）三個(gè)主要階段。目前正處于第二個(gè)階段的歷史終點(diǎn)與第三個(gè)階段的歷史起點(diǎn)上。對(duì)前承接黃金時(shí)代，向后開啟白銀時(shí)代。

住房改革推動(dòng)下的潛在需求緩慢釋放階段（1978～2001年）。自1978年改革開放以來，中國住房市場(chǎng)化改革在摸著石頭探索前行。先后經(jīng)歷了探索試驗(yàn)售房（1978～1985年）、提租補(bǔ)貼（1986～1990年）、以售帶租（1991～1993年）、提租與公房出售全面推進(jìn)（1994～1998.6）、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房等曲折改革步驟。隨著市場(chǎng)化改革的曲折推進(jìn)，被壓抑的住房需求不斷得以釋放，住房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，到2001年，全國商品住宅投資達(dá)到4216.68億元，占全國城鎮(zhèn)住宅投資的67.34%。但是直至21世紀(jì)初，由于城鄉(xiāng)居民家庭收入水平仍然較低，尚未達(dá)到大規(guī)模改善住房條件的門檻值，住房潛在需求釋放緩慢，住房改革艱難推進(jìn)，社會(huì)各界對(duì)住房改革的反響相對(duì)較為冷淡。

1978～1985年的探索試驗(yàn)售房改革，啟動(dòng)了住房市場(chǎng)化改革的第一步。1986～1990年提租補(bǔ)貼改革，進(jìn)一步培育了城鎮(zhèn)居民有償住房意識(shí)。1991～1993年以售帶租，意在規(guī)避市場(chǎng)化改革阻力。1994～1998年6月提租與公房出售全面推進(jìn)，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面都取得較大的進(jìn)展。1998年6月，取消福利分房、實(shí)行貨幣分房政策出臺(tái)，沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房商品化所取代，確立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。受收入門檻制約，該階段住房市場(chǎng)需求并未取得爆發(fā)性增長，商品住房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求平衡、略有過剩的局面。

快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化推動(dòng)下的供不應(yīng)求房?jī)r(jià)飆漲階段（2002～2013年）。2002年以來，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，這是該階段中國樓市發(fā)展的歷史大背景。一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此對(duì)應(yīng)的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。

與供不應(yīng)求的中國住房發(fā)展背景相適應(yīng)，該階段中國住房市場(chǎng)的發(fā)展主線就是多方擴(kuò)大住房供給，緩解住房供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要?dú)v史使命。在這一階段，我國住房發(fā)展的成效卓著。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多套商品住房。很多進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民家庭，也在其流出地縣城或地級(jí)市購置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些突出負(fù)面效應(yīng)，如房?jī)r(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等。2002～2013年，中國住房銷售呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢(shì)，居民購房欲望始終十分強(qiáng)烈，商品住房銷售面積實(shí)現(xiàn)年均17.2%的增長率，商品住房銷售額年均增長率為29%；中國住房?jī)r(jià)格總體呈持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)，只有2008年出現(xiàn)過短暫的下挫，中國商品住房銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)年均9.50%的增長率；中國住房投資長期維持高速增長的態(tài)勢(shì)，2013年，中國商品住房開發(fā)投資額達(dá)到58951億元，比上年增長19.40%，是2002年的11.28倍，2002年來實(shí)現(xiàn)年均24.76%的增長率。

結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存階段（2014年以后）。住房市場(chǎng)發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，住房市場(chǎng)發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，中國樓市進(jìn)入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)黃金時(shí)代謝幕，白銀時(shí)代開啟。

中國樓市走勢(shì)展望

居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而中國還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過剩時(shí)代，房?jī)r(jià)不會(huì)整體崩盤。調(diào)整充分存量消化后，長期看還有一定上行空間。一方面，居民需求熱點(diǎn)正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，人們改善居住條件的動(dòng)力目前還遠(yuǎn)看不到衰竭的跡象，住房市場(chǎng)仍承載著國人的小康夢(mèng)想。在可以預(yù)見的未來，中國住房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會(huì)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。另一方面，城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的。大城市病的集中爆發(fā)將使當(dāng)?shù)氐母辉＜彝?duì)其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而被從中小城市吸引過來，將大城市富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

供求形勢(shì)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。中國住房市場(chǎng)雖然沒有進(jìn)入普遍過剩時(shí)代，但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代，短期內(nèi)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與國民收入高增長導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，多數(shù)城市住房出現(xiàn)階段性過剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)滯銷。從一、二線城市看，前期房?jī)r(jià)的瘋狂上漲誘發(fā)了大量新房集中上市，已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)主動(dòng)下調(diào)。為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）