基于租售比的西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

◇楊瑛娟

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入的提高，以及城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，居民對(duì)房屋的需求呈現(xiàn)出了剛性擴(kuò)大的趨勢(shì)，刺激著我國(guó)房地產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不斷攀升。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，房?jī)r(jià)是否過(guò)高問(wèn)題的研究，對(duì)每個(gè)消費(fèi)者或投資者來(lái)說(shuō)都是意義重大的。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，我國(guó)部分一、二線城市房地產(chǎn)存在過(guò)熱的現(xiàn)象，房屋“租售比”已超過(guò)國(guó)際警戒線，處于較高的狀態(tài)。陜西省省會(huì)城市西安，作為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的新起點(diǎn)，是國(guó)家戰(zhàn)略“一帶一路”的核心區(qū)域，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的作用。而房地產(chǎn)業(yè)作為其支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)是否健康、發(fā)展是否穩(wěn)定，則波及到西安市的整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，本文選取西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為二線城市的代表，對(duì)其近五年的租售比進(jìn)行研究，以評(píng)價(jià)和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否。

一、租售比的相關(guān)概念

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。

由于房屋具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，商品房消費(fèi)者的買(mǎi)房動(dòng)機(jī)既可能是自用，也有可能是進(jìn)行投資或投機(jī)。因此用整個(gè)商品房的銷(xiāo)售量來(lái)表示房地產(chǎn)的需求量就存在著虛高的成分，不能表示真實(shí)的房地產(chǎn)需求量。而消費(fèi)者租房的動(dòng)機(jī)則一般都是自住，直接使用了房屋的使用價(jià)值，因此租金能真實(shí)的反映房地產(chǎn)服務(wù)供求關(guān)系，代表著房屋真實(shí)的收益水平。因此，租售比較其他衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)而言，更能夠顯示出一個(gè)市場(chǎng)最真實(shí)、最基本的住房需求，能客觀反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需各方力量平衡點(diǎn)的真實(shí)反映。

二、合理租售比的確定與評(píng)價(jià)

針對(duì)同一套房屋，其花費(fèi)的成本和人工在建造時(shí)就已確定，因此不論在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)，其基礎(chǔ)價(jià)值都是相同的。即房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中作為房屋資產(chǎn)價(jià)格的售價(jià)與租賃市場(chǎng)中代表房屋服務(wù)價(jià)格的租金之間應(yīng)存在一個(gè)較為固定的比例關(guān)系。對(duì)于消費(fèi)者而言，購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所支付的總費(fèi)用為在整個(gè)房屋的壽命周期內(nèi)的一次性支付完房款的終值；當(dāng)租賃房屋時(shí)，所支付的總費(fèi)用為在房屋使用年限內(nèi)，所有月租金的終值總和。合理租售比的確定原則是，在房屋的整個(gè)壽命期內(nèi)，選擇購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所支付總費(fèi)用的本息和與選擇租賃房屋時(shí)所支付的總費(fèi)用的本息和相等，此時(shí)所計(jì)算出的每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值就是合理租售比。

但是由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)又是相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)市場(chǎng)，兩者之間的市場(chǎng)主體構(gòu)成及其行為特性不同，其運(yùn)行特征及價(jià)格形成機(jī)制也存在差異，因此在一般情況下，房屋的售價(jià)和租金之間存在一定的差距。有時(shí)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快或一直處于較高水平時(shí)，租金卻較低，或者沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致“租售比”偏離合理值，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)虛高的不健康現(xiàn)象。

國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為 1∶300～1∶200。如果租售比低于 1∶300，表明房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，投機(jī)需求較大，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，投資需求較大，后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

三、西安市房地產(chǎn)租售比現(xiàn)狀

如附表所示，2011～2013年間，西安市房地產(chǎn)租售比均小于1∶300，超過(guò)了國(guó)際警戒線，說(shuō)明這期間西安市房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了虛高的情況，已脫離了房屋本身的基本價(jià)值，投機(jī)需求較大。2014～2015年間，租售比雖有所上升，但仍接近于國(guó)際警戒線，說(shuō)明經(jīng)過(guò)政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫有所控制，但仍存在進(jìn)一步泡沫化的趨勢(shì)。究其原因，主要是房?jī)r(jià)整體上呈上升態(tài)勢(shì)，大量的房地產(chǎn)需求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)高。反映出住宅市場(chǎng)投資投機(jī)氛圍加重，居民持續(xù)投資、投機(jī)房地產(chǎn)，看重的恰恰是高增速帶來(lái)的收益，而非“以租養(yǎng)房”。同時(shí)，二手住宅的租金雖從2011年以來(lái)也不斷上漲，但漲幅較小，且租價(jià)并未因新房房?jī)r(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)，而是一路緩慢上漲，使得西安市房地產(chǎn)租售比仍處于較高水平，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

附表 2011～2015年西安市房地產(chǎn)租售比匯總表

四、導(dǎo)致西安市房地產(chǎn)租售比較高的原因

首先，房屋需求量的不斷增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷攀升，是西安市租售比較高的主要原因。由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及國(guó)家金融政策的支持，用于生產(chǎn)性、投資性、消費(fèi)性等方面商品房支出就會(huì)增加，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格上漲。同時(shí)由于城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，新進(jìn)城市人口對(duì)住房需求也越來(lái)越大。而西安市作為省會(huì)城市，由于流動(dòng)人口較多導(dǎo)致的居民收入差距更進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)者對(duì)房屋的需求。一方面擁有房產(chǎn)資源的高收入群體依靠近幾年來(lái)商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的趨勢(shì)，期望以高額的租金或買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的方式獲得更多的收益；另一方面對(duì)于低收入群體而言，將會(huì)面臨著經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房供不應(yīng)求，從而使得商品房?jī)r(jià)格逐年抬升。同時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，投資渠道相對(duì)較少，居民為了避免因通貨膨脹所帶來(lái)的損失，使依附于土地這一稀有資源的房屋就成為了具有保值增值作用的投資品，相對(duì)于銀行存款房地產(chǎn)投資更容易得到大家的青睞。

因此，房地產(chǎn)需求的上升拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，在租金上漲不明顯的情況下，租售比就相應(yīng)拉大。

其次，租金上漲不明顯，且處于偏低的水平。當(dāng)房屋處于租賃市場(chǎng)中，投資者獲得的理論收益應(yīng)包含折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，然而在實(shí)際租賃市場(chǎng)中租金卻沒(méi)有進(jìn)行合理計(jì)算，同時(shí)會(huì)受到房東和租戶討價(jià)還價(jià)的影響，導(dǎo)致租金較低。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者的主要收益來(lái)源于房屋二次銷(xiāo)售的價(jià)差，房屋租金只是少部分或暫時(shí)的收益。只要二次銷(xiāo)售的價(jià)差較多，投資者可以暫時(shí)接受較低的租金。

五、政策建議

西安市房地產(chǎn)在國(guó)家開(kāi)發(fā)政策及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下，市場(chǎng)投資熱情高漲，必然會(huì)相對(duì)火爆，會(huì)存在部分泡沫。但結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，租售比的正常水平應(yīng)比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平較高，故本文推算出的西安市房地產(chǎn)泡沫應(yīng)比拿國(guó)際水平計(jì)算的泡沫相對(duì)小一些。但總體來(lái)說(shuō)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比仍處于不合理水平。因此，為了使西安市的租售比回歸正常，本文主要從抑制房?jī)r(jià)和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)兩個(gè)角度提出政策建議。

從抑制房?jī)r(jià)角度上的措施，主要有以下五點(diǎn)建議：第一，政府應(yīng)建立具有長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)稅制，并開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，進(jìn)一步調(diào)節(jié)收入分配、抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。第二，完善土地利用制度，抑制土地過(guò)度投機(jī)。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃審批制度，調(diào)控好土地供應(yīng)總量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并采取改造老區(qū)和開(kāi)發(fā)新區(qū)并舉的措施，保證土地的有效供給。第三，健全住房保障體系，加快保障性住房建設(shè)。保障性住房由于具有價(jià)格相對(duì)低廉的優(yōu)勢(shì)，能滿足低收入者對(duì)住房的需求，減少住房的剛性需求，抑制房?jī)r(jià)升高。第四，盡快設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)符合我國(guó)國(guó)情的投資產(chǎn)品，完善投資市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。目前，由于投資產(chǎn)品十分有限，而房地產(chǎn)其保值增值的特性，導(dǎo)致了投資者盲目將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)的需求量，引起房?jī)r(jià)上漲。因此，當(dāng)多元化投資產(chǎn)品能夠滿足投資者的不同投資需求，就能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱導(dǎo)致的房?jī)r(jià)非理性上漲。第五，發(fā)揮媒體傳播優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)理性的住房觀念。媒體應(yīng)聯(lián)合政府引領(lǐng)消費(fèi)者轉(zhuǎn)變住宅消費(fèi)觀念，引領(lǐng)正確的住房觀念。住房需求不但可以通過(guò)購(gòu)房來(lái)滿足，租房同樣可以達(dá)到效果；同時(shí)房屋消費(fèi)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)狀況，權(quán)衡購(gòu)房和租房的利弊，做到理性、合理的住房消費(fèi)。

從規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，主要有以下三點(diǎn)建議：第一，完善房屋租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)。目前，雖然我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)已有現(xiàn)行法規(guī)，但在部分地區(qū)還沒(méi)有相應(yīng)的更為詳盡的實(shí)施細(xì)則供實(shí)際操作。各地區(qū)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況，制訂一系列管理辦法，以規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的主體行為。第二，規(guī)范房屋租賃業(yè)務(wù)主體的范圍。針對(duì)目前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)較為混亂的情況，規(guī)定只有具備相應(yīng)資質(zhì)和規(guī)模的房屋中介機(jī)構(gòu)才可以進(jìn)行房屋租賃業(yè)務(wù)，以規(guī)范市場(chǎng)交易行為。第三，加強(qiáng)對(duì)租賃合同的管理。政府主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房屋租賃合同的登記、審核，制訂一套行之有效的審核制度，以對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行嚴(yán)格高效的管理。

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