項目管理視角下的城中村改造

蔣雨含，龐永師，韓斯斯

(1.北達科他州立大學(xué)施工管理與工程系，美國北達科他州法戈 58102； 2.廣州大學(xué)工商管理學(xué)院，廣東廣州 510006）

項目管理視角下的城中村改造

蔣雨含1，2，龐永師2，韓斯斯2

(1.北達科他州立大學(xué)施工管理與工程系，美國北達科他州法戈 58102； 2.廣州大學(xué)工商管理學(xué)院，廣東廣州 510006）

為建立一套符合國家新型城鎮(zhèn)化要求的城中村改造方法體系，在項目管理視角下，立足于項目質(zhì)量管理和項目范圍管理，借鑒4M1E法和魚刺圖分析了城中村改造影響因素并形成了城中村改造影響因素分析框架，在此基礎(chǔ)上以WBS法為理論指導(dǎo)設(shè)計并論證了城中村改造模式多維分析方法和城中村改造模式多維選擇匹配方法，形成了城中村改造方案制定流程圖。在分析城中村改造影響因素所作用的改造環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上研究得出改造原則、改造路徑、融資方式、改造主體、改造方式、拆遷補償安置方式、改造方案評價是城中村改造模式的七個維度，能夠涵蓋制定城中村改造方案時需要考慮的全部問題。最后給出了城中村改造各相關(guān)環(huán)節(jié)的實施建議，以促進城中村改造與城市可持續(xù)發(fā)展的有機結(jié)合。

城中村改造；項目管理；改造模式

自1978年我國實行“改革開放”基本國策以來，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城市采取“外延式”的方式不斷吞噬周邊農(nóng)村的耕地擴張建成區(qū)面積，致使城市樓宇、市政道路逐步半包圍、全包圍村莊(村落)，形成“城中村”這一中國大陸地區(qū)城市化進程中所特有的現(xiàn)象；依賴建設(shè)用地不斷供給的“粗放型”、“外延式”城市發(fā)展方式，也導(dǎo)致土地資源供應(yīng)趨緊成為制約我國城市可持續(xù)發(fā)展的重要因素［1］。在國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的新要求下，繼續(xù)沿用“外延式”方式，顯然將不利于實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，甚至導(dǎo)致城鎮(zhèn)化停滯與城市品位的降低；故采取“內(nèi)涵式”方式，改造開發(fā)及利用城市“舊城區(qū)”、“舊廠房”、“城中村”等“三舊”區(qū)域的土地資源，或?qū)⑹俏覈鞘锌沙掷m(xù)發(fā)展的有效途徑。

建設(shè)部課題組對全國范圍的調(diào)查，顯示已有的城中村改造實踐中廣泛采取了“一村一策”策略［2］；陳琳等對廣州市典型城中村進行問卷調(diào)查后，也提出了實行分類指導(dǎo)與“一村一策”相結(jié)合的改造策略［3］；“一村一策”在一定程度上推動了部分城中村的改造，如廣州市獵德村項目。但是袁征等指出獵德村“倒算容積率”的方法，直接造成了楊箕村、林和村改造方案的容積率超過城市居住區(qū)一般容積率標(biāo)準(zhǔn)［4］，此后大部分城中村學(xué)習(xí)獵德村改造經(jīng)驗實際上是在攀比地方政府所給予的政策優(yōu)惠力度；龐永師等的調(diào)查也顯示“一村一策”帶來的容積率差異，阻礙了廣州大學(xué)城北亭村等的改造［5］。由此可見“一村一策”是一把雙刃劍，也是對城中村改造項目屬性特征做出的最佳詮釋。

多年來國內(nèi)外學(xué)者對城中村的去向爭議不斷，近年來的主要觀點如表1所示。改造路徑指城中村改造項目未來的主要用途、功能及定位等；改造路徑選擇即對上述內(nèi)容的構(gòu)想、規(guī)劃及設(shè)計；改造路徑將影響改造模式的確定。

表1 國內(nèi)外文獻中城中村改造路徑觀點總結(jié)

城市低收入外來人口保障性住房的改造路徑逐漸被學(xué)術(shù)界接納，但是已有的改造實踐卻一邊倒的傾向于全面改造——政府、村集體、房地產(chǎn)開發(fā)商等以經(jīng)濟利益為重，忽略了外來人口的住房利益。

隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》的提出，城市可持續(xù)發(fā)展已被提到一個新的高度，崔勝輝等認為可持續(xù)城市化集中表現(xiàn)在，控制城市人均生態(tài)足跡增長、促進居民福利不斷增長、不斷提高城市代謝效率三個方面［6］，結(jié)合鄭小晴等提出的城市可持續(xù)發(fā)展能力評價模型［7］，本文認為新型城鎮(zhèn)化下維持城市可持續(xù)發(fā)展主要是：

(1)減輕對生態(tài)環(huán)境的消耗與負擔(dān)，建成一座資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的具備環(huán)境可持續(xù)發(fā)展能力的城市；

(2)提高人均福利水平，建成一座老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、居民可支配收入逐年增長的具備經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展能力的城市；

(3)提高城市公共服務(wù)的效率和效果，建成一座社會保障制度不斷完善、城市公共資源公平的具備社會可持續(xù)發(fā)展能力的城市。

因此，本文在假定城中村必須改造的前提下，分析城中村改造的項目屬性特征，探討符合《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》要求的分析城中村改造影響因素、確定改造模式、制定改造方案的城中村改造方法體系。

1 項目管理理論及其適用性分析

由美國項目管理協(xié)會(PMI)提出的項目管理知識體系(PMBOK)［13］，把項目管理的過程分為啟動、計劃、執(zhí)行、控制和結(jié)束五類，把項目管理知識劃分為集成、范圍、時間、成本、質(zhì)量、人力資源、溝通、風(fēng)險和采購九個知識領(lǐng)域，總結(jié)了項目管理實踐中成熟的理論、方法、工具和技術(shù)。城中村改造是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展過程中要長期面臨的一大難題，處理得當(dāng)，將有助于城市的可持續(xù)發(fā)展；假如處理不當(dāng)，將惡化為城市的一項頑疾。因此，城中村改造作為一類將要長期進行的大型的復(fù)雜的項目管理活動，有必要構(gòu)建一套屬于自己的方法體系(理論、方法、工具和技術(shù))，PMBOK為我們提供了思路。

1.1 城中村改造的項目屬性特征分析

城中村改造是在限定的資源條件(主要是土地)及有限的時間內(nèi)完成的一次性任務(wù)。作為一類特殊的項目，城中村改造具有一般項目所共有的特征，包括：

(1)城中村改造具有明確的改造目標(biāo)，本文認為在國家新型城鎮(zhèn)化要求下，城中村改造的目標(biāo)就是要提高城中村村民人均福利水平、提高城中村區(qū)域公共服務(wù)的效率和效果、完善城市用地策略與用地結(jié)構(gòu)；

(2)每一個城中村都具有其獨特的性質(zhì)，因其所處的區(qū)位不同、發(fā)展成熟階段不同，有被全包圍的成熟型城中村、被半包圍的半成熟型城中村、還未形成的或潛在的城中村等，改造也需要采取針對性的、因地制宜的方式進行；

(3)城中村改造受到資金預(yù)算、時間及資源的約束，尤其是土地存量、城市規(guī)劃要求、財政稅收政策以及相關(guān)法律法規(guī)等的制約；

(4)城中村改造的實施是一次性的、不可逆的過程。

基于上述項目屬性特征，可見在項目管理相關(guān)理論的支持下，研究城中村改造是可行的，也是在項目管理視角下研究城中村改造的問題，形成一套系統(tǒng)的、具有普適性的城中村改造機制與改造分析的方法體系。

1.2 相關(guān)理論基礎(chǔ)與研究方法

(1)項目質(zhì)量管理與魚刺圖法。城中村改造是一項大型的復(fù)雜的項目，涉及的內(nèi)、外部因素與利益相關(guān)群體眾多，且各方圍繞自身利益展開激烈的博弈［14，15］。為使博弈的結(jié)果更為均衡，對影響城中村改造的因素進行辨識是十分必要的。從項目管理的視角來看，分析城中村改造影響因素的過程就是進行項目質(zhì)量管理的過程。在生產(chǎn)型項目(尤其是建設(shè)工程項目)中，通常采取4M1E方法和魚刺圖法進行質(zhì)量管理(圖1)，其中4M指Man(人)、Machine(機器)、Material(物)、Method(方法)，1E指Environments(環(huán)境)，合稱4M1E法。

圖1 城中村改造失敗魚刺圖

(2)項目范圍管理與WBS法。為實現(xiàn)城中村改造目標(biāo)，需要對改造的工作內(nèi)容進行詳細的計劃與控制，從項目管理的視角來看，選擇確定城中村改造模式、制定改造方案的過程就是進行項目范圍管理的過程。文獻［16～19］對城中村改造模式的分析只從改造主體融資方式等單一要素進行；廣州市城中村改造實踐中確定的“綜合整治”和“全面改造”的改造模式，也只是從改造方式一個要素維度定義的。而融資方式、改造方式、拆遷補償方式等也是城中村改造方案的組成部分，受WBS法(將項目可交付成果和項目工作分解成較小的、更易于管理的組成部分)的啟發(fā)，本文認為在定義、分析及選擇確定城中村改造模式時應(yīng)該綜合考慮融資方式、改造主體、改造方式等的多個不同維度要素的組合。

1.3 城中村改造方法體系架構(gòu)

“計劃”是項目管理的起點，也是最為重要的環(huán)節(jié)；對于城中村改造，計劃主要是對城中村改造方案(改造模式)的策劃。如圖2所示，本文認為制定一項合理的城中村改造方案，首先應(yīng)該明確影響城中村改造的因素包括哪些內(nèi)容，據(jù)此對改造項目進行剖析；其次依據(jù)影響因素的屬性值并按照一定的流程來分析、選擇確定最佳的城中村改造模式。因此，本文從構(gòu)建城中村改造影響因素分析框架出發(fā)對城中村改造影響因素進行系統(tǒng)的剖析，進而構(gòu)建一套廣泛適用的城中村改造模式分析方法和選擇匹配方法、城中村改造方案制定流程，為我國大中城市的城中村改造提供方法參考。

圖2 城中村改造方法體系的架構(gòu)思路

圖3 城中村改造影響因素分析框架

2 項目管理視角下城中村改造影響因素分析

為能夠系統(tǒng)全面地歸類城中村改造的影響因素，本文在文獻研究的基礎(chǔ)上，運用4M1E和魚刺圖法將改造影響因素歸為內(nèi)部因素、外部環(huán)境因素兩大類。其中，內(nèi)部因素包括：改造相關(guān)利益群體(人)、改造的技術(shù)方法(機)、改造投入的資源(物)；外部環(huán)境因素包括：政策法規(guī)環(huán)境(法)和其他外部環(huán)境(環(huán))。由此構(gòu)建了城中村改造影響因素分析框架(圖3)，具體分析如下：

2.1 內(nèi)部影響因素

(1)“人”是指參與城中村改造或受改造影響的組織或個人。主導(dǎo)、直接參與或輔助支持城中村改造實施的政府、村集體、房地產(chǎn)開發(fā)商，三者是城中村改造的主體；而日常生活等利益與城中村改造直接、間接相關(guān)的村民、租戶、潛在租戶、村莊周邊的城市居民等，也會影響到對城中村改造后用途的定義與規(guī)劃。其中，政府一般提供土地、規(guī)劃、稅收等優(yōu)惠政策以支持城中村改造，并從中獲得土地出讓金收入和相關(guān)稅收，也有少數(shù)地方政府主導(dǎo)城中村改造項目［20］；租戶與潛在租戶是現(xiàn)階段居住在城中村的出租房或未來對城中村的出租房有需求的一類人群(主要是低收入外來人口)，因為支付不起高額房價，而租住在工作地點附近的或城市邊緣的城中村，城中村進行改造，他們將要面臨新的住房問題，他們也是相對最弱勢的群體，需要進行重點保護；而對非城中村周邊的城市居民，城中村的改造對其影響甚微。

(2)“機”是指進行城中村改造可以采用的工程技術(shù)、管理技術(shù)、融資技術(shù)等現(xiàn)代化方法與工具。將先進的城市規(guī)劃理念與技術(shù)、社區(qū)運營管理念與技術(shù)、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)、施工建造技術(shù)貫穿于城中村改造規(guī)劃、設(shè)計、施工中，改造后能夠獲得舒適的人居環(huán)境、完善的建筑使用功能以及配套完善的城市公共服務(wù)設(shè)施；制定科學(xué)可行的建設(shè)項目管理方案，城中村改造的工程進度與工程質(zhì)量就有了保障，采取行之有效的社會管理方法，解決村民拆遷補償安置問題就有了保障；城中村改造需要投入大量的資金，必須依賴于合理可行的融資安排，一旦改造資金鏈出現(xiàn)問題，就極有可能導(dǎo)致城中村改造停滯，故需要根據(jù)城中村的情況制定合理的融資方案，選擇融資方式與項目參與方。

(3)“物”是指城中村改造實施過程中需要投入的資金、土地以及建筑材料等資源。資金與土地是影響城中村改造的重要因素，是實現(xiàn)村莊價值轉(zhuǎn)變或強化所不可欠缺的重要資源，簡化城中村改造實施過程就是一個投入資金對土地進行開發(fā)利用與建設(shè)的過程；建造過程中還需要使用大量的建筑材料、建筑構(gòu)配件及建筑設(shè)備等，建筑材料采購與供應(yīng)會影響城中村改造的進度，選用材料的質(zhì)量會影響到城中村改造的效果與后期維護成本。需要注意的是城中村改造是在有限的資源條件下進行的一次性活動，應(yīng)該對投入的資金進行合理的計劃與安排，并在實施過程中加以嚴格控制；城中村的存量土地是有限的，也是不可移動的，對城中村進行改造的方式將受土地的區(qū)位、規(guī)模、權(quán)屬、用地性質(zhì)的約束。

2.2 外部環(huán)境影響因素

(1)“法”是指城中村改造中應(yīng)遵循的規(guī)章與制度環(huán)境，進行城中村改造最基本的原則就是“依法依規(guī)”，凡涉及的農(nóng)業(yè)、土地、城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律法規(guī)、地方政策文件以及規(guī)劃要求等與城中村改造相關(guān)的就必須遵守。遵守規(guī)章制度的要求進行城中村改造并不會阻礙改造的實施，相反在相關(guān)優(yōu)惠政策的支持下，會使改造更有理有據(jù)、改造工作的進展更順利。

(2)“環(huán)”是指除“法”以外的其他外部環(huán)境因素，包括整體經(jīng)濟形勢狀況，房地產(chǎn)市場的供需情況，還有周邊已有改造項目的影響［4，5］，這些外部環(huán)境因素將影響到改造項目對改造后用途的設(shè)想與規(guī)劃設(shè)計。

3 項目管理視角下城中村改造模式分析與選擇

3.1 城中村改造模式多維分析

在多維度視角下分析城中村改造模式(圖4)，目的在于形成一套能夠從具體城中村改造項目中抽象概括其采取的改造模式的方法。

改造模式維度，指對城中村改造模式的確定起決定性作用的要素的組合，如已經(jīng)得到認可的改造主體、改造方式、融資方式［21］；其中的要素(維度向量，即圖4中向量X/Y/Z)是一個集合概念，可以進一步細分；城中村改造模式多維分析方法的應(yīng)用要點在于找出不同維度向量下的不同因素所組成的空間點集(圖4中改造單元)。圖4列出的3個維度下的10種因素可以組合成36種(C31×C31×C41=36)不同城中村改造模式的描述，例如：通過銀行借貸籌資的政府主導(dǎo)型的全面改造模式。

運用上述城中村改造模式多維分析方法，便可以將廣州市獵德村項目的成功經(jīng)驗總結(jié)為：在廣州市政府的強力主導(dǎo)下，以村集體為主體，通過出讓土地籌集村民拆遷安置和集體發(fā)展物業(yè)的建設(shè)資金，并引入房地產(chǎn)開發(fā)商由其墊付資金來完成全面改造。

圖4 三維改造模式

3.2 城中村改造模式多維選擇匹配

前文在分析城中村改造影響因素的同時也分析了影響因素所作用的改造環(huán)節(jié)，包括圖3中所列的改造原則、改造路徑(改造后用途規(guī)劃設(shè)想)、融資方式、改造主體、改造方式、拆遷補償安置方式、改造方案評價(人居環(huán)境、使用功能)等七項，涵蓋了制定城中村改造方案時所需要考慮的全部問題。本文將這七項改造環(huán)節(jié)作為改造模式維度，將原三維向量空間(圖4)拓展為七維向量空間(圖5)。

圖5 七維改造模式

(1)向量A：改造原則。明確改造原則是進行城中村改造方案制度工作的起點，城中村改造要符合國家新型城鎮(zhèn)化的要求，并根據(jù)國家和地方的法律規(guī)章制度、地方政府城中村改造的規(guī)定與政策等的約束下進行“依法依規(guī)”改造。

(2)向量B：改造路徑。改造路徑是對城中村改造的總體構(gòu)想，即對城中村改造項目未來的主要用途、功能和定位的規(guī)劃與設(shè)想，主要包括對城中村功能定位的改變、城中村建筑格局的改變兩個方面。功能定位主要是城中村所能提供的居住功能定位和商業(yè)服務(wù)功能定位；格局是城中村的建筑布局、道路交通組織等情況；具體分為功能與格局重建、功能維持并完善、功能維持加創(chuàng)新等。

(3)向量C：融資方式。城中村改造融資方式有(但不限于)：土地出讓，村集體經(jīng)濟組織通過出讓部分或全部土地而獲得城中村改造所需要的資金。土地出讓的融資方式具有一定的局限性，依賴于土地的存量和地塊的區(qū)位條件；銀行借貸，通過銀行借貸來獲取大額資金，是我國進行固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。但隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房貸款業(yè)務(wù)的緊縮，通過銀行信貸融資進行城中村改造的難度增大；村集體自籌資金，這種融資方式要求村集體經(jīng)濟組織自身經(jīng)濟實力雄厚，集體收入總量大，同時需要依靠政府投資建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施，只適合于規(guī)模較小的城中村或綜合整治項目。

(4)向量D：改造主體。改造主體是參與城中村改造各方中起領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用的一方，也是決定改造成敗的主要因素，參與城中村改造的政府(或政府職能部門)、村集體經(jīng)濟組織、房地產(chǎn)開發(fā)商等都可能成為改造主體。其中，政府主導(dǎo)型，改造主體是政府有關(guān)部門，例如廣州市“三舊”改造辦公室領(lǐng)導(dǎo)全市的“舊城”、“舊村(城中村)”、“舊廠房”的整治改造工作，是一種自上而下的改造思路；村集體主導(dǎo)型，以村集體經(jīng)濟組織為改造主體，自行籌資，村民大會決策改造及改造方案，是一種自下而上的改造思路；開發(fā)商主導(dǎo)型，村集體將集體土地整體出讓后，由房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)全部改造任務(wù)，包括村民拆遷、改造建設(shè)等。

(5)向量E：改造方式。改造方式(改造實施方式)大致分為全面改造、綜合整治兩類，考慮到一次性進行全面改造的實施周期較長、所需資金較大、拆遷面積大、需要安置的人口較多等困難，也可以利用村內(nèi)空地滾動開發(fā)建設(shè)的方式逐步完成全面改造。全面改造，對位于城市重點功能區(qū)、對完善城市功能和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較大影響的城中村，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，以整體拆除重建為主實施全面改造；綜合整治，對位于城市重點功能區(qū)外，但環(huán)境較差、公共服務(wù)配套設(shè)施不完善的城中村，以改善居住環(huán)境為目的，清拆違章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，實現(xiàn)三線下地、雨污分流，加強環(huán)境整治和立面整飾，使環(huán)境、衛(wèi)生、消防、房屋安全、市政設(shè)施等方面基本達到要求。

(6)向量F：安置補償方式。拆遷補償與安置是城中村改造中最大的難點。目前，在城中村改造實踐中廣泛采取的做法是對合法建筑面積部分，按照“拆一補一”的建筑面積補償或者貨幣補償；而對違法建筑部分的補償，不同改造項目的做法不一致，有允許按一定價格用貨幣贖回的，也有只能夠補償建筑材料費用。

(7)向量G：改造方案評價。改造方案評價是進行城中村改造方案編制工作的終點，主要評價改造方案是否符合城中村改造原則的要求，是否符合國家新型城鎮(zhèn)化的要求，如果不符合這些要求，就需要對改造方案進行修改。

本文引入多維度思路分析城中村改造模式，如表2所示對這七項改造環(huán)節(jié)進行逐項選擇與匹配的過程即是確定城中村改造模式的過程。這使得原本復(fù)雜的城中村改造問題簡化為七個相互聯(lián)系、相互制約的簡單問題，對這七個問題逐個求解就能夠完成一項城中村改造方案的策劃與制定，也完全符合WBS法的要求。需求解的問題、解集以及求解的程序如表2所示。

表2 城中村改造模式多維選擇匹配方法

3.3 城中村改造方案制定流程

本文按照表2的步驟，將城中村改造方案制定流程優(yōu)化如圖6所示，各環(huán)節(jié)間的關(guān)系如下：

(1)改造原則環(huán)節(jié)統(tǒng)領(lǐng)其它六個環(huán)節(jié)，表示一項科學(xué)可行的城中村改造方案的制定，需要依據(jù)城中村所在城市現(xiàn)行政策與規(guī)劃要求進行；

(2)改造路徑環(huán)節(jié)是在改造原則的要求下，充分調(diào)研城中村項目具體情況的基礎(chǔ)上，針對該村特征與市場需求前景確定的，旨在明確城中城改造的大體方向，并協(xié)調(diào)融資方式、改造主體、改造方式及安置補償方式四個環(huán)節(jié)；

圖6 城中村改造方案制定流程

(3)改造方案評價環(huán)節(jié)類似于質(zhì)量管理PDCA循環(huán)中的C和A，即將改造方案評價結(jié)果反饋給改造路徑環(huán)節(jié)，以優(yōu)化調(diào)整其他各環(huán)節(jié)。

4 項目管理視角下的城中村改造模式的實施建議

綜上所述，城中村改造涉及利益相關(guān)者眾多，且利益相關(guān)者間的博弈也較為復(fù)雜，因此新型城鎮(zhèn)化下的城中村改造需要從保護相對弱勢的村民群體和租戶群體的角度出發(fā)，緊密圍繞村民群體在城中村改造后經(jīng)濟收入的可持續(xù)發(fā)展能力和租戶群體在城中村改造后住房利益等急需解決的問題展開，這是城中村改造目標(biāo)的具體體現(xiàn)，也應(yīng)該作為城中村改造方案評價的標(biāo)準(zhǔn)。

4.1 改造原則與路徑的建議

(1)改造原則的要求。堅持在現(xiàn)行規(guī)章制度的允許范圍內(nèi)“依法依規(guī)”地進行改造是進行城中村改造的首要前提條件；按照“改制先行，改造跟進”的要求，應(yīng)考慮城中村是否完成了改制工作，包括：農(nóng)轉(zhuǎn)非，村轉(zhuǎn)居，村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)，土地轉(zhuǎn)為國有等，將城中村及村民全部納入城市管理和保障體系；保障村民利益不受損失、提高村民人均福利水平、保障村民經(jīng)濟收入的可持續(xù)發(fā)展，以促進改造的平穩(wěn)推進，是順利完成改造的必然要求。

(2)改造路徑的選擇。城中村改造應(yīng)充分調(diào)研周邊環(huán)境的需求情況，考慮是否保持城中村現(xiàn)有用途和功能，繼續(xù)擴大其價值和使用價值、創(chuàng)造新的用途，并維護區(qū)域內(nèi)社會的穩(wěn)定，以提高改造后城中村公共服務(wù)的效率與效果。

例如：廣州大學(xué)城的北亭村的改造可以考慮周邊高校教師對住房的需求，采取租或售的方式開發(fā)建設(shè)一批教師公寓和住宅的改造路徑［5］，就是一種提高公共服務(wù)效率的可持續(xù)發(fā)展的改造路徑。

4.2 改造主體與融資的建議

(1)改造主體的確定。選擇合適的改造主體是城中村改造順利推進的關(guān)鍵，應(yīng)該盡量避免政府主導(dǎo)的城中村改造，大力推行政府政策支持、以村集體為改造主體的市場化改造；若出現(xiàn)村集體難以獨立承擔(dān)高額改造費用的情況，應(yīng)該考慮與有實力的其他主體進行合作，分攤改造風(fēng)險、共享改造收益，最常見的合作方有房地產(chǎn)開發(fā)商、有用地需求的企事業(yè)單位等。

(2)改造融資的策劃。改造融資上，對區(qū)位優(yōu)勢較好和存量土地較多的城中村可以采取土地出讓(全部或部分)的方式籌集資金；對集體經(jīng)濟產(chǎn)值較高或村民收入豐厚的，鼓勵村集體及村民自籌資金進行改造；亦可采取PPP的方式進行改造。

例如：廣州大學(xué)需要為教師解決住房的問題，鄰近廣州大學(xué)的北亭村能夠提供建房所需的土地，故邀請廣州大學(xué)參與改造是十分必要和可行的［5］。

4.3 改造方式與安置的建議

(1)改造方式的選擇。全面改造不是簡單地推倒舊房重建新房，而是要將原村莊的格局打破，重新規(guī)劃與調(diào)整，最大化地利用土地和空間，建設(shè)一個與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、滿足城市可持續(xù)發(fā)展需要的現(xiàn)代化城市居住(商住)小區(qū)；而在城市非核心區(qū)采取綜合整治或者村民自我建設(shè)社會主義新農(nóng)村的改造活動，并積極引入現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)，改善城中村居住環(huán)境和商業(yè)服務(wù)的效率，也能起到緩解城中村矛盾的作用。適時投資、發(fā)展智慧城中村建設(shè)也不失為好的選擇［22］。

(2)改造范圍的確定。充分考慮城中村現(xiàn)有物業(yè)和建筑物的質(zhì)量，對已建成的規(guī)模大、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)高，在改造后仍能發(fā)揮重要作用的物業(yè)，從節(jié)約改造成本和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，進行原樣保留是必要的；對村內(nèi)古建筑保護可采取就地保護和整體搬移等保護方式，改造后應(yīng)保持古建筑物的原貌及功能，保證村莊文化的可持續(xù)發(fā)展；城中村改造可以分區(qū)為：復(fù)建安置地塊、集體經(jīng)濟發(fā)展地塊及融資出讓地塊。

(3)安置補償?shù)牟邉?。?fù)建安置地塊改造可建成高層住宅小區(qū)，完善公共配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)；村集體經(jīng)濟發(fā)展地塊改造可建成高層商業(yè)及辦公物業(yè)和多、高層公寓樓，并主要經(jīng)營餐飲、購物、酒店及住房出租等，接納村民、外來務(wù)工人員創(chuàng)業(yè)與就業(yè)，既能提高村民的人均福利水平，也能提高城中村的公共服務(wù)效率與效果。

(4)改造進度的安排。改造進度上，盡量采取滾動開發(fā)、分片實施的方式，盡可能減少城中村改造對利益相關(guān)人的正常生活的影響，可以利用村內(nèi)空地建設(shè)村民復(fù)建安置房，其后村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)、出讓地塊可同步建設(shè)。

4.4 改造方案評價與可持續(xù)發(fā)展急需解決的問題的相關(guān)建議

(1)對城中村村民及村集體應(yīng)保證其經(jīng)濟和收入可持續(xù)發(fā)展的能力。對以存量土地出讓融資換取改造資金的，村民及村集體是最主要的受益群體，他們不需投入一分錢便能獲得新房和集體經(jīng)濟物業(yè)。通過全面改造徹底解決村內(nèi)臟亂差的現(xiàn)狀，改善人居環(huán)境質(zhì)量，村內(nèi)公共配套設(shè)施納入城市公共配套設(shè)施建設(shè)與管理的范圍，村民享受城市居民的醫(yī)療、保險等社會保障制度。充分重視村民的利益，改造后，集體物業(yè)升值大，村民人均福利增加，村民個人資產(chǎn)也獲得大幅增值。

(2)對城中村租戶及潛在租戶應(yīng)考慮其居住去向和生活成本問題。對在城中村內(nèi)從事商業(yè)服務(wù)的外來人員，城中村既是廉價的居住地也是理想的店鋪選址。若能采取滾動開發(fā)的改造方式，充分考慮這部分弱勢群體的利益，保障他們的合法權(quán)利，將有助于維護社區(qū)的穩(wěn)定。改造后的城中村應(yīng)該繼續(xù)接待外來務(wù)工人員，提供更好的居住空間和工作空間，幫助他們致富。

5 結(jié)語

國家新型城鎮(zhèn)化下，將“城中村”作為城市可持續(xù)發(fā)展的一項資源加以改造利用的新思路，重點要破解傳統(tǒng)觀念中城中村與城市建成區(qū)的矛盾與對立面，將城中村改造與城市可持續(xù)發(fā)展進行有機結(jié)合。本文偏向于定性研究，主要從改造原則、改造路徑、融資方式、改造主體、改造方法、安置補償方式、改造方案評價等七個方面提出城市可持續(xù)發(fā)展要求下的城中村改造建議，后續(xù)研究將集中在改造路徑定量選擇與決策的問題，以及探索一條能夠有效提高城中村村民的福利水平、提高城中村的公共服務(wù)效率的城中村改造路徑。

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Urban Village Reconstruction Under the View of Project Management

JIANG Yu-han1，2，PANG Yong-shi2，HAN Si-si2

(1.Departmentof Construction Management and Engineering，North Dakota State University，F(xiàn)argo 58102，USA；2.School of Business Administration，Guangzhou University，Guangzhou 510006，China)

In order to establish an urban village reconstruction body ofmethods，which ismet to the requirements of National New Urbanization Planning.This paper，under the view of project management，such as quality management and project scope management，analyzed the influencing factors of urban village reconstruction by the 4M1E method and fishbone chart，and draw an analysis framework of urban village reconstruction influencing factors.Furthermore，based on the WBS method，this paper designed and demonstrated the multi-dimensional analysis method and the multi-dimensionalmatching method for urban village reconstruction mode，and also formed a flow chart of urban village reconstruction program.After study the effecting links between the influencing factors and the reconstruction node，this study concluded that the principle of reconstruction，the reconstruction paths，financing，the agentof reconstruction，the reconstructionmethod，themethod of compensation and the reconstruction program evaluation which are the seven dimensions for reconstruction mode，and them cover all the problems that need to be considered in urban village reconstruction program.Finally，this paper also given the implementation suggestions for all the seven parts of urban village reconstruction，to promote urban village reconstruction organically combination with the urban sustainable development.

urban village reconstruction；projectmanagement；reconstruction mode

F291.1

A

2095-0985(2015)04-0059-08

2015-04-30

2015-09-17

蔣雨含(1991-)，男，湖南東安人，博士研究生，研究方向為城中村治理、建筑企業(yè)營銷、社會復(fù)雜系統(tǒng)建模(Email：jyh100 @live.com)

龐永師(1955-)，男，河北宣化人，教授，研究方向為建筑經(jīng)濟與管理、工程項目管理及城中村改造(Email：pangyongshi@ 163.com)

廣東大學(xué)生“攀登計劃”專項基金(粵財教2015-219)；廣東省社科規(guī)劃項目(GD11CGL06)；廣州市社科規(guī)劃課題(14Q06)