新政策“十年九調(diào)控”被打破

龔小鋒

對于2015年，“新常態(tài)”可能是最熱門的詞匯之一，無論是官方口吻，還是民間議論，越來越多人意識到，中國經(jīng)濟正從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，而房地產(chǎn)也將從“黃金時代”到“白銀時代”。

市場化“新常態(tài)”

所謂十年九調(diào)控，回首那些年的調(diào)控：2005年“國八條”、2006年“國六條”……2010年“新國十條”、“新國五條”、2011年“新國八條”、2013年新“國五條”……似乎不這么頻繁調(diào)控，都對不起“房地產(chǎn)”這三個字了。

然而，這一局面在2014年的樓市下行周期中，似乎被打破了，很多房地產(chǎn)從業(yè)者突然覺得大環(huán)境變得不一樣了。

“在新一年工作部署中，沒有出現(xiàn)任何具體的調(diào)控手段、調(diào)控政策要求。限購、限價、限貸等往年高頻出現(xiàn)的詞匯也都沒有出現(xiàn)?！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎說，這種變化的出現(xiàn)，看似意外，其實從最早各地限購的突圍中早有征兆。

2014年由于房地產(chǎn)市場的迅速調(diào)整和宏觀調(diào)控主導(dǎo)思路的變化，全國絕大部分城市對既有限購政策進行了調(diào)整，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面。截至記者發(fā)稿時，仍在執(zhí)行限購政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市。

中央調(diào)控政策更趨向于金融手段的指導(dǎo)和完善法律法規(guī)，而非簡單意義上的行政指令。中央政府出臺“央五條”、“930新政”、“不動產(chǎn)登記”等新政都在刺激住房需求，加快去庫存化，穩(wěn)定住房消費。其中，央行新政被認為有貨幣政策的指向性意義。

國務(wù)院發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入上述平臺，并于2015年3月1日起正式施行。這或許會導(dǎo)致部分房源涌入二手房市場，改變供求比例。

常常為樓市變革鼓與呼的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一更清楚地看到了這個趨勢，“中國經(jīng)濟增速由高速向中高速轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)也進入了一個換擋期”。在其看來，所謂的房地產(chǎn)行業(yè)進入“新常態(tài)”，指的就是行業(yè)經(jīng)過調(diào)整后將從以往的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

而原華遠地產(chǎn)董事長任志強近期也說，“當(dāng)中國的宏觀經(jīng)濟速度放慢的時候，房地產(chǎn)常態(tài)也一定放慢增長速度。”

如果說上述現(xiàn)象只是各個層面的管窺，那么2014年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議，則可以看做是對2015年樓市政策的定調(diào)。住建部部長陳政高布置的2015年工作當(dāng)中，直接涉及房地產(chǎn)市場的內(nèi)容很少，也沒有提具體的政策措施，跟住房有關(guān)的，主要布置的是保障性安居工程和棚戶區(qū)改造。

在朱中一看來，中央經(jīng)濟工作會議不談?wù){(diào)控是一種進步，將來對房地產(chǎn)的投資，不一定像過去要求那么高，更多的是要尊重房地產(chǎn)自身的規(guī)律。

據(jù)了解，作為房地產(chǎn)調(diào)控主管部門的住建部，此前和20個城市的市長就房地產(chǎn)市場、政策的有關(guān)情況進行了深入交流，聽取他們對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、市場現(xiàn)狀的判斷，以及針對性的意見和建議。這20個城市既包括北上廣深等一線城市，也包括杭州、三亞等重點城市和中西部地區(qū)城市。

而住建部新聞發(fā)言人倪虹近日則表示，用市場的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場發(fā)揮經(jīng)濟規(guī)律做好市場的事情。

一線城市政策或微調(diào)

隨著二三線城市紛紛取消限購，北京、上海等一線城市作為為數(shù)不多的城市依然堅守，限購政策是否會全面取消引發(fā)市場猜想。關(guān)于一線城市限購政策的調(diào)整甚至取消的傳言，時而有之。

近期，就有消息稱，上海將于2015年3月31日之前取消限購，目前具體政策還沒有落實。近期，上海房產(chǎn)交易中心相關(guān)人士表示，目前上海仍然執(zhí)行本市戶口限購兩套，外地戶口有條件限購一套的政策，短期內(nèi)不會調(diào)整。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機構(gòu)發(fā)布的《中國住房發(fā)展報（2014-2015）》甚至稱，限購政策有望在一年內(nèi)全面退出，這遭到了不少業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

“短期內(nèi)，一線城市取消限購條件并不成熟?！痹谏虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這些傳言是很不靠譜的事，目前一線城市面臨人口大幅增長的壓力，如取消限購必然導(dǎo)致大量人口涌入。其次，一線城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了反彈，明年房價很可能上漲。一旦限購全面放開，努力將功虧一簣。

不過，多名業(yè)內(nèi)人士表示，即使一線城市的限購政策不全面退出，未來政策還是有調(diào)整的余地。在這一點上，作為風(fēng)向標的北京首先有了行動。

就在2015年到來前一天，北京公布了公積金貸款新規(guī)，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米及以下的首套自住住房，貸款最高額度調(diào)整為120萬元。

“新政后額度上調(diào)了三分之一，基本能滿足總價在180萬元到200萬元以內(nèi)的貸款需求，對于剛需人群有比較大的利好帶動作用。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)對此評價說。

在郭毅看來，這傳遞的是北京樓市調(diào)控正在放松的信號，除了央行發(fā)布的若干新政外，北京此前只是提高了普通住宅的認定標準?！爸辽倏梢哉f，從明年開始，北京的樓市調(diào)控不會像今年這樣嚴格，會逐漸放松。”

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志就多次表示，“調(diào)控變化是必然趨勢，北京市政府一定在積極的研判市場，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調(diào)?！彼麄€人判斷，在2015年3到5月，北京市政府有可能對包括限購政策在內(nèi)的本地調(diào)控政策進行完善和調(diào)整。

此前多家媒體就報道稱，北京市政府多次接到市場人士的建議，將現(xiàn)有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續(xù)5年調(diào)整為連續(xù)3年或兩年；也有建議稱，可通過“賣三還一”“賣二還一”即對持有多套住房的家庭，允許其賣掉三套或者兩套房屋，換取一個新購房屋的購房資格等政策。

楊紅旭則表示，未來一線城市的樓市政策可能慢慢調(diào)整，直至全面取消。在調(diào)整中，可能放開局部市場，比如市場調(diào)節(jié)呼聲比較高的高端住宅市場，在針對性方面，也可能對外地戶口限制放松。

貨幣政策適當(dāng)寬松

在2014年，樓市的下行和經(jīng)濟增長的放緩，被認為是捆綁在一起的事情。

相比2013年經(jīng)濟增速由2012年的7.8%略下調(diào)至7.7%，2014年的經(jīng)濟增速放緩跡象更為明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年前三季度經(jīng)濟增速為7.4%。央行對2014年的經(jīng)濟增長預(yù)估是7.4%，是1990年來最低的一年 （1990年時為3.8%），2015年經(jīng)濟增長率預(yù)計降低至7.1%。

2014年，央行宣布了定向降準、定向降息和全面降息，其中，2014年9月30日，央行出手修改了首套房房貸認定標準，隨后的11 月21日，央行宣布降息，兩次政策調(diào)整被認為意義巨大。

在業(yè)內(nèi)人士看來，鑒于經(jīng)濟增速放緩、大宗商品和能源價格下跌，從政策面看，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟增長，2015年樓市調(diào)控政策和貨幣政策會持續(xù)寬松，中央經(jīng)濟工作會議，就決定在2015年繼續(xù)采取“積極”（擴張性）財政政策。

降息、降準更被認為是大概率事件。摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌近日預(yù)計，2015年至少會再有一次降息（很可能是在2015年第一季度），和兩次降準，每次各50個基點，很可能分別在2015年第一季度和第二季度。此外，如果監(jiān)管機構(gòu)將銀行同業(yè)存款納入貸存比計算范圍（這將會增加法定儲備金），存準率可能會再次下調(diào)100個基點。

朱海斌表示，今年中央經(jīng)濟工作會議報告里仍然延續(xù)了一直用的積極財政政策和審慎貨幣政策。官方報告里加注了，積極的財政政策要更有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度，從某種意義上對明年政策的基調(diào)比較明顯。

樓市有望企穩(wěn)回升

在調(diào)控政策調(diào)整及貨幣政策適當(dāng)放松的定調(diào)下，部分重點城市樓市有望企穩(wěn)回升。

在央行降息等利好政策驅(qū)動下，市場情緒逐漸被帶動起來，入市節(jié)奏也在加快。尤其在目前房價環(huán)比跌幅持續(xù)收窄的態(tài)勢下，部分購房者擔(dān)憂未來房價出現(xiàn)止跌反彈的態(tài)勢，市場情緒趨于高昂。北京樓市受到了“認房不認貸”的房貸新政、普宅標準調(diào)整、公積金新政、央行降息等利好的影響，吸引了不少此前觀望的需求入市，促成了成交量的顯著反彈。

北京市住建委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年12月北京市住宅新房網(wǎng)簽量為19893套，環(huán)比大漲62.1%，同比大漲72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高點。

“我們跟蹤了全國30個城市，去年12月份量都比較高，其中一線城市環(huán)比11月漲了近四成。我認為整個大城市的成交量已經(jīng)開始明顯復(fù)蘇了，勢頭非常迅猛。”楊紅旭表示，重點城市最低迷的時候已經(jīng)過去了，但由于價格上漲具有滯后性，還沒體現(xiàn)出來。

不過，這并不意味著全國樓市已經(jīng)全面反彈。2014年11月，綜合反映我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國房景氣指數(shù)為94.30，已經(jīng)超過歷史最低點，而且還在繼續(xù)下滑。去年卸任華遠地產(chǎn)董事長的任志強說，如果貨幣政策沒有發(fā)生大的變化，投資下降趨勢仍會繼續(xù)，至少到目前為止沒看到任何理由能阻住，希望房企做好長期準備。

任志強認為，房地產(chǎn)庫存已經(jīng)到了歷史最高點，大概預(yù)售面積已經(jīng)超過6億平方米，預(yù)計2015年房地產(chǎn)投資增速會繼續(xù)下滑，不過，任志強并不看衰中國房地產(chǎn)市場，任志強判斷“到2015年第四季度房價才會出現(xiàn)反彈”。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計，由于本次住房市場調(diào)整時間更長、程度更深；不同層級的城市調(diào)整時間、速度和程度也不同。一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。