賣地贏家

曾慧娟

1916.9億元——北京土地出讓金在2014年再創(chuàng)新高！與此相比，其成交面積卻有所下降，居住類用地整體平均樓面價較2013年上漲約51.4%。

土地市場一直是房價漲跌的晴雨表。根據(jù)2014年土地成交量大幅縮水和成交價格大幅上漲的表現(xiàn)，未來兩年內(nèi)北京房價或?qū)⑦M一步上漲。

樓面價上漲51%

12月30日，北京2014年最后一宗掛牌出讓的經(jīng)營性用地，在經(jīng)過一次網(wǎng)上有效報價后，被龍湖集團下屬公司北京龍湖中佰置業(yè)有限公司和北京泰瑞恒尚投資有限公司聯(lián)合體以5.5億元底價競得，成交樓面價約1.2萬元/平方米。

收官地塊底價出讓，并不代表全年土地市場行情走低。陽歷新年上班的第一天，北京市國土局通報了2014年北京市保障性住房用地及經(jīng)營性用地供應情況：2014年北京市共成交經(jīng)營性用地96宗，土地面積約1090公頃，其中住宅用地637公頃，商服用地453公頃，成交地價款總額約1899億元，創(chuàng)下歷史紀錄。據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京今年的土地出讓金總收入1916.9億元，同比2013年增長5.2%，再度創(chuàng)下歷史新高。

這一歷史性數(shù)據(jù)，在2014年僅走過三分之一時，即4月底成交額就已達到1041億元，貢獻了54%，在北京實行最嚴格的調(diào)控政策的前提下，這結(jié)果讓很多人都大跌眼鏡。

然而，年初的火爆成交在情況急轉(zhuǎn)直下。在接下來的幾個月里，北京土地市場突然停滯不前。5月份經(jīng)營性用地成交為零，僅一宗工業(yè)地成交，6月份，僅最后一天有兩宗地成交。上半年底價成交、流拍現(xiàn)象增加，如曾經(jīng)的熱門區(qū)域?qū)O河。是什么原因?qū)е鹿┑爻霈F(xiàn)了空窗期、流拍增加呢？業(yè)內(nèi)有很多猜測，但是沒有確切的說法可以證實。

一說是因為年初行情過于火爆，出于調(diào)控目的，控制供地節(jié)奏，因此暫停了供地；另一說是市場情況發(fā)生了變化，受樓市3月至9月大幅下滑的影響，出于保護市場的目的，降低了供地的速度；也有人認為也許沒有政策方面的原因，第一季度供地速度快，后面暫時接不上，形成了無地可供局面，這也很正常。

雖然成交金額創(chuàng)下新高，但是2014年成交土地宗數(shù)與面積同比卻均有所減少。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全年共有141宗土地成交，相比2013年減少73宗，土地出讓面積1295.3萬平米，同比減少37%，規(guī)劃總建筑面積1663萬平方米，同比減少29%。居住類用地整體平均樓面價折合14557元/平方米。這一平均樓面價較2013年的9616元/平方米，上漲約51.4%。推地數(shù)量少與成交價格高成為當年土地市場的兩大主要特征。

“豪宅時代”已來

從成交結(jié)構(gòu)來看，2014年北京土地市場呈現(xiàn)宅地、商業(yè)用地、工業(yè)用地基本持平的現(xiàn)象。

亞豪地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，實現(xiàn)成交的141宗土地當中，宅地成交52宗占比37%，較去年減少22宗，規(guī)劃建筑面積為901萬平米，與2013年相比減少431萬平米，成交總金額1311億元，相比去年增加2%；而商業(yè)地塊全年累計成交44宗占比31%，規(guī)劃總面積達564萬平米，與2013年相比增加85萬平米，總成交金額達588億，較2013年增加120億元。剩下的45宗則為工業(yè)用地，占比32%。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，從住宅用地市場來看，成交下滑的根源在于供應的不足。雖然由于商品房成交持續(xù)低迷造成房企資金層面的壓力，使得2014年的住宅用地不像2013年那樣“地王”頻出，甚至多宗2013年“地王”周邊的地塊遭到冷遇，比如孫河地塊的流拍，但是城區(qū)甚至成熟郊區(qū)土地資源的日漸枯竭，使得房企對優(yōu)質(zhì)地塊的熱情依然不減。

2014年北京總價、單價雙料地王由華嘉胡同地塊保持。該地塊于2014年8月被華融以74.6億元總價拿下，該地塊商業(yè)金融用地的樓面地價為9.2986萬元/平米，刷新北京拍地紀錄。

去年最受關注的供應區(qū)域當屬西局，2月中旬，先后有龍湖地產(chǎn)和泰禾集團在該區(qū)域斬獲倆地塊，據(jù)機構(gòu)測算，龍湖西局地塊商品房部分折合樓面價60730元/平方米，泰禾地塊住宅部分折合樓面價63395元/平方米。

2013-2014年這些連續(xù)出現(xiàn)的高價地勢必會對未來住宅市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，隨著上述項目進入集中入市期，2015年北京住宅市場難以避免地將要走入“豪宅時代”。

萬科集團高級副總裁毛大慶2015年1月在接受媒體采訪時更是表示，2015年開始，北京普通商品住宅將進入6萬元時代?！皬?012年7月至2015年1月，北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平米的地塊就有60多塊，目前多數(shù)尚未入市。未來加上稅金、利息，這些地塊成本會上升近20%。以2015年二季度開始入市計算，標志北京將有近70個以上項目，近百次開盤價格在5萬-7萬元/平方米”。

回暖復蘇跡象初顯

2015年元旦剛過，北京兩宗熱門地塊的成交，拉開了2015年北京土地市場的大幕。分析人士表示，隨著去年年底各項利好政策的刺激，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，開發(fā)商開始在淡市中加緊搶地，土地市場已經(jīng)開始復蘇。

1月5日，北京豐臺區(qū)亞林西居住一期兩宗地塊被高溢價拍出，成交金額達到86.9億元。據(jù)了解，以上兩地塊位于北京西三環(huán)優(yōu)勢地段，競拍前就備受房企關注，最終被華潤招商九龍倉平安聯(lián)合體一舉摘得，兩地塊溢價率都超過49.5%。

兩塊地募得近87億元的出讓金，2015年北京土地市場迎來開門紅。“整體來看，2015年，北京土地市場將延續(xù)去年土地市場火熱的行情?！?/p>

任啟鑫判斷，隨著央行多項政策利好實施，使得市場悲觀預期發(fā)生扭轉(zhuǎn)，北京樓市成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，出于未來北京土地儲備及正常經(jīng)營需要，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復。

“但受宏觀經(jīng)濟下行影響，市場全面反彈動力并不足，未來土地市場將告別非理性拿地，保持平穩(wěn)態(tài)勢。”任啟鑫預計，同時土地市場分化將會進一步加劇，更多樓市資金將撤出風險積聚的三四線城市，轉(zhuǎn)投向在此輪調(diào)整中率先回暖的一線城市。

具體到北京土地市場的前景，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，如果北京的寬松政策繼續(xù)加碼，市場信心恢復、樓市成交活躍度提升，將會拉動房企的競地熱情，但難以再現(xiàn)2013年和2014年土地市場的高潮。

“對開發(fā)商來說，土地成本顯著上漲將增加開發(fā)商運營難度。隨著地價的走高，中小房企在京拿地越來越困難，長期來看將形成擠出效應，促使實力有限的中小企業(yè)退出北京市場?！焙皶燁A計，在價格門檻高企、運營開發(fā)難度提高等情況下，2015年北京市土地市場很可能將出現(xiàn)供應量和成交量小幅增加、價格微漲的情況。