在杭州實行住房反向抵押保險的可行性分析

【摘要】住房反向抵押保險，能夠在很好的維持房主既有居住條件基礎(chǔ)上，令這部分固定資產(chǎn)得以迅速盤活，對于欲保留房屋所有權(quán)但現(xiàn)金收入不定的老年群體來說，是社會養(yǎng)老保險的必要補充形式。因此，筆者針對我國住房反向抵押保險可行性，布置期間面臨的主要風(fēng)險問題，最終的應(yīng)對措施等，加以細致化驗證解析，希望能夠借此為我國保險業(yè)布置拓展反向住房抵押貸款服務(wù)項目，提供合理數(shù)量的指導(dǎo)性建議。

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押；保險業(yè)務(wù)；利率風(fēng)險；信用風(fēng)險；利率保險機制

隨著社會主義市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷修繕，涉及杭州區(qū)域住房自有化率得以有機提升，老年人工作過程中的積累幾乎全部凝結(jié)于住房之上，可畢竟住房歸屬于不動產(chǎn)行列且交易不便，無法向其余金融資產(chǎn)般支付老年人生活和醫(yī)療費用。現(xiàn)階段我國相關(guān)學(xué)術(shù)專家在針對住房反向抵押保險進行系統(tǒng)化研究過程中，始終將注意力集中投射在產(chǎn)品特征介紹業(yè)務(wù)拓展后的社會性分析之上。因此結(jié)合我國實際國情進行保險業(yè)開展住房反向抵押保險可行性驗證解析，同時明確當中業(yè)務(wù)定位，透過養(yǎng)老保險產(chǎn)品創(chuàng)新視角，制定合理化應(yīng)對方案，已處于迫在眉睫之勢。

一、住房反向抵押保險的內(nèi)涵機理論述

為了方便我國老年人將房產(chǎn)迅速抵押給金融機構(gòu)，進一步靈活獲取現(xiàn)金流支持功效，且保留原來的所有權(quán)，涉及住房反向抵押保險應(yīng)運而生。

首先，透過宏觀角度觀察，其可以認定是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的居民，將其房產(chǎn)抵押給貸款機構(gòu)，借用相對自由的貸款形式，進行各項生活開支滿足的抵押貸款。實際貸款的人員不單單限定在老年人群體，還可以是生活貧困的中青年及其余特殊人群，其實際擁有的房產(chǎn)自然被作為還貸的唯一保障。

其次，在微觀層面下，就是指超出一定年齡的老年人，將私有產(chǎn)權(quán)的自住房抵押給金融機構(gòu)，換取貸款之后進行生活中不同支出滿足的行為流程。在簽訂抵押貸款合同環(huán)節(jié)中，如若老年所有者突然辭世或是自愿搬出之后，金融機構(gòu)便可以透過出租和變賣途徑，進行預(yù)設(shè)的本金、利息收取。在確認貸款給付金額的最大值期間，需要金融機構(gòu)主動聯(lián)合當時市場利率標準、借款人實際年齡、房產(chǎn)價值等因素加以綜合式驗證，至于支付方式包括一次性或是終身年金等。

二、在我國杭州地區(qū)開放住房反向抵押保險服務(wù)的可行性研究

（一）住房反向抵押對杭州整體社會保障功能的不斷強化補充

現(xiàn)階段，我國杭州地區(qū)人口老齡化問題十分嚴重，包括未富先老、老年女性問題提出、老齡化和少子化相向增速、空巢化和中年化提速、養(yǎng)老保險體系建設(shè)步伐較為緩慢、老年人健康狀況不容樂觀等，單純聯(lián)合杭州市情加以對比校驗，想要將其中人口老齡化問題順利克制，就必須結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟實力和養(yǎng)老體制等加以反復(fù)論證，使得老齡化引發(fā)的一切民生問題得以緩解，而住房反向抵押保險模式，主張在盤活老年人自有房屋這類存量資產(chǎn)和避免國家財政支出任意擴張基礎(chǔ)上，為此類人群提供定期養(yǎng)老金支付，能夠更好地令我國養(yǎng)老資金過度缺乏和養(yǎng)老保障功能弱化問題克制。

（二）住房私有率和產(chǎn)權(quán)可交易性的提升，為住房反向抵押保險提供物質(zhì)支持

第一，如今我國杭州城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率已經(jīng)高達90%，后期更帶有明顯的增長趨勢，如此充足的房源，對于拓展當?shù)刈》糠聪虻盅罕ｋU業(yè)務(wù)，提供了較大的支持動力。

第二，杭州在響應(yīng)國家政策基礎(chǔ)上順勢啟動二手房交易市場，加上住房體制改革的逐層深化，不管是二手房交易程序或是交易費用都得到適當?shù)乜s減，方便銀行在合同到期且獲取抵押住房產(chǎn)權(quán)過后，在市場進行自由交易，快速收回貸款本息，最終為我國杭州住房反向抵押保險業(yè)務(wù)系統(tǒng)化開辦，提供較為強勁的物質(zhì)支持能效。

（三）保險業(yè)已有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)為杭州住房反向抵押保險提供充分的技術(shù)指導(dǎo)

首先，隨著我國經(jīng)濟競爭體制的不斷完善，有關(guān)保險公司都開始建立專業(yè)化精算機構(gòu)，當中優(yōu)質(zhì)化人才數(shù)不勝數(shù)，尤其是在精算模型和壽險生命表成功設(shè)計應(yīng)用過后，住房反向抵押保險中的各類服務(wù)產(chǎn)品定價，開始得到強勁的技術(shù)支持，涉及日后多元化業(yè)務(wù)推進期間面臨的風(fēng)險也稍微緩解。在進行對應(yīng)細化業(yè)務(wù)延展期間，長壽、利率、房價波動風(fēng)險因素接踵而至，對于杭州住房反向抵押保險產(chǎn)品定價結(jié)果影響極為深入。產(chǎn)品定價畢竟是該類貸款業(yè)務(wù)布置的基礎(chǔ)，如若定價過低，申請人最終獲取的貸款數(shù)額將不夠理想，無法順利激活申請主體熱情，市場需求因此陷入黯淡危機；相反情況下，貸款機構(gòu)會遭受貸款無法收回的危機。

其次，在布置住房反向抵押保險業(yè)務(wù)的初始階段，往往需要投入較大數(shù)額的資金，在回收期過于漫長背景下，負責(zé)此類業(yè)務(wù)開辦的貸款機構(gòu)便同步保留長期富裕的資金流。截至至今，我國杭州保險行業(yè)的保費收入得以大幅度提升，尤其是閑置資金規(guī)模得以有機擴張，共同為日后保險公司開放住房反向抵押保險養(yǎng)老服務(wù)項目，創(chuàng)設(shè)了和諧的外部保護環(huán)境。

最后，保險公司擁有的分支機構(gòu)眾多，為日后杭州住房反向抵押保險提供便利，至此過后市場基礎(chǔ)得以穩(wěn)固，此類業(yè)務(wù)隨時能夠借助保險公司全新業(yè)務(wù)體系架構(gòu)，開展推廣銷售、售后服務(wù)、客戶維護等事務(wù)，如此宏達的銷售體系，必然會換取杭州住房反向抵押保險業(yè)務(wù)量系統(tǒng)化增長結(jié)果。

三、杭州保險業(yè)辦理住房反向抵押保險業(yè)務(wù)期間遺留的風(fēng)險因素驗證解析

住房反向抵押保險，實際上便是一類保留人壽、養(yǎng)老保險，和不動產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)特性的業(yè)務(wù)形式，當中的工作要點便是貸款發(fā)放環(huán)節(jié)?，F(xiàn)如今我國杭州地區(qū)合法的貸款發(fā)放機構(gòu)，包括市區(qū)內(nèi)的銀行、小額貸款公司等，他們由于技術(shù)和經(jīng)濟實力限制，在較長一段時間內(nèi)，只能進行人壽保險保單質(zhì)押貸款，至于不動產(chǎn)抵押貸款發(fā)放或是其余貸款功能發(fā)揮能力，尚且還不理想。尤其是在養(yǎng)老層面上，杭州居民傳統(tǒng)應(yīng)對方式便是子女為父母養(yǎng)老送終，并在最后合法繼承老人房產(chǎn)，住房反向抵押保險業(yè)務(wù)則存在子女角色替代之嫌，無疑令當?shù)乩夏耆巳后w產(chǎn)生嚴峻的抵觸心態(tài)。加上杭州住房反向抵押保險業(yè)務(wù)規(guī)范條款日漸增多，年輕人理解梳理期間尚且存在思維模糊跡象，老年人也只能望而止步了。至于杭州保險業(yè)開辦住房反向抵押保險過程中面臨的主要風(fēng)險問題將具體如下：

（一）利率風(fēng)險

關(guān)于這部分風(fēng)險問題，強調(diào)的是因為市場利率變動的不確定性，而引發(fā)的金融機構(gòu)收益的波動現(xiàn)象，不管是實施固定或是浮動利率，最終都會過渡成為開拓住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)的風(fēng)險挑戰(zhàn)。

在此期間，如果是住房反向抵押保險合同中采取固定利率，一旦說市場利率水平提升期間，貸款主體則會同步失去區(qū)域投資機會，機會成本至此大幅度提升。相比之下，當采用浮動利率之時，在基準利率和應(yīng)記利息同步提升，至于最終貸款發(fā)放的年金卻始終居高不下，持續(xù)到貸款到期過后，累積本息數(shù)額則非常容易超出房產(chǎn)價值，令貸款主體面臨嚴重的經(jīng)濟損失危機。經(jīng)過我國宏觀調(diào)控能力的不斷強化，現(xiàn)下我國杭州中央銀行開始主動加快利率調(diào)整速度，因為住房反向抵押保險產(chǎn)品周期不斷增加，使得其面臨的利率風(fēng)險不斷增大。

（二）房價波動、房產(chǎn)價值評估和變現(xiàn)風(fēng)險

所謂房價波動風(fēng)險，實質(zhì)上就是說住房反向抵押保險合同生效之后，因為房地產(chǎn)價格波動，貸款主體被迫面對的風(fēng)險問題。持續(xù)到此類貸款到期之時，如果說房產(chǎn)實際處置價值超出了累計貸款額度，貸款本息便得到合理償付，金融機構(gòu)收益顯著；相反，金融機構(gòu)將承擔(dān)較大的經(jīng)濟損失壓力。盡管說在理論層面之上，土地資源稀缺、土地價格增值幅度等，都會超出房屋價值貶值速率，一時間令得房產(chǎn)價格維持在相對穩(wěn)定的范疇之內(nèi)，但實際上杭州房價暴跌風(fēng)暴已經(jīng)迅速席卷而來。所以說，相關(guān)業(yè)務(wù)辦理主體，切勿因為杭州房地產(chǎn)價格短時間內(nèi)的穩(wěn)定結(jié)果，而隨意地將注意力從房價波動風(fēng)險防范轉(zhuǎn)移到別處。

同時，在住房反向抵押保險合同成功簽訂過后，借款人的抵押房產(chǎn)會依照法定程序和年金給付額計算規(guī)則，被進行價值評估，畢竟此類合同期限過長，加上房價評估流程繁瑣，和現(xiàn)階段我國房屋價格機構(gòu)專業(yè)度不足等問題限制，最終估價失誤幾率較高，包括貸款年金給付額過高或是過低結(jié)果，隨后引發(fā)更大的房產(chǎn)價值評估風(fēng)險。在合同到期之后，貸款機構(gòu)有必要介入二手房市場，并針對特定房屋的殘值加以拍賣變現(xiàn)，如此才能順利收回貸款并從中謀取經(jīng)濟利益，因為現(xiàn)下我國房地產(chǎn)二級市場體系尚且不夠完善，使得抵押的房產(chǎn)最終出售變現(xiàn)的機會變得更小了。

（三）信用風(fēng)險

首先，逆向選擇。強調(diào)的是，在簽訂住房抵押貸款合約之前，身體狀況良好和預(yù)期壽命較長的老年人往往會蜂窩而至，使得借款人平均余命嚴重超出預(yù)設(shè)均值范疇，由此會產(chǎn)生大量的定律失效問題，令貸款機構(gòu)陷入給付額、成本增加的風(fēng)險。

其次，道德風(fēng)險。主要指住房反向抵押保險發(fā)放過后，借款人員房屋維護積極性驟減，使得此類房產(chǎn)實際抵押價值大打折扣，直到低于貸款本息累計額為止。另外，因為信息嚴重不對稱和高成本因素限制，令貸款機構(gòu)日后監(jiān)督工作難以順利展開。

四、杭州住房反向抵押保險保險業(yè)務(wù)拓展過后應(yīng)對上述問題的策略內(nèi)容補充

（一）發(fā)展利率保險機制

首先，適當發(fā)揮壽險、養(yǎng)老險企業(yè)在資產(chǎn)長期性控制的優(yōu)勢，主動進行資產(chǎn)負債監(jiān)管，令住房反向抵押保險業(yè)務(wù)下的現(xiàn)金流，能夠在合理時間范圍內(nèi)和其余業(yè)務(wù)產(chǎn)生的反向現(xiàn)金流，加以自由銜接融合，使得日后單位期限中的現(xiàn)金流出入結(jié)果，不管是在數(shù)額、期限或是比例形態(tài)上，都能夠充分協(xié)調(diào)地加以匹配。

其次，建立利率保險管理機制，就是所謂的貸款人向保險公司支付特定數(shù)額的保險費用過后，如若貸款到期后實際利率超出預(yù)設(shè)指標，那么超出的部分將交由保險公司承擔(dān)。

（二）快速健全杭州房地產(chǎn)二級市場拍賣制度

主要就是督促當?shù)卣鲃拥剡M行房屋估價專業(yè)化機構(gòu)建設(shè)，使得二手房拍賣交易工序流程得以有機簡化，順勢降低過高的交易成本，輔助辦理住房反向抵押保險業(yè)務(wù)的保險公司，將收回的抵押房產(chǎn)予以快速變現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，充分聯(lián)合保險公司精算技術(shù)和人才優(yōu)勢，避免今后住房反向抵押保險產(chǎn)品定價出現(xiàn)任何不必要的誤差跡象，同時制定實施嚴謹?shù)娘L(fēng)險可控的貸款比例，真正地將貸款到期過后的本息累計額度穩(wěn)定在房屋價值內(nèi)部。

（三）利用壽險中的生存保險進行借款人預(yù)期壽命風(fēng)險緩解

主要就是確保最終此類保險的受益人為貸款機構(gòu)，在必要情況下應(yīng)用由貸款機構(gòu)在住房出售所得中扣除的手段，令貸款機構(gòu)透過生存保險中獲取的經(jīng)濟效益，能夠及時劃入到借款人還款金額之中，此時如若保險實際收益和出售住房收益之和，超出前期貸款總額，當中的差額部分，需要直接交付給借款主體的財產(chǎn)繼承人員。透過借款主體角度觀察界定，盡管說此類保險額外增加一部分費用，但是的確為其提供一定的保障。而對于貸款機構(gòu)來講，此類保險能夠令長壽風(fēng)險順利地過渡轉(zhuǎn)移到保險公司之中。至于保險公司，尤其是在住房反向抵押保險業(yè)務(wù)布置拓展之后，其隨時可以從中收取較為可觀的經(jīng)濟效益。

歸結(jié)來講，反向抵押貸款保險業(yè)務(wù)在美國已有較長時期的開辦，這一模式借鑒引入我國，將只是一個時日選擇的問題。以上對住房反向抵押保險方式這一金融創(chuàng)新在中國推行的必要性和可行性進行了探討，但推行中將面臨的長壽風(fēng)險、利率風(fēng)險、道德風(fēng)險、政策風(fēng)險、住宅價值變動風(fēng)險等也應(yīng)該引起我們的重視。所以，反向抵押貸款的發(fā)展和完善繼而再到實踐的應(yīng)用，尚有一條很長、很艱辛的路要走，它迫切需要專家學(xué)者的大力參與，需要政府和相關(guān)部門的積極倡導(dǎo)，爭取使之早日成為現(xiàn)實，真正為廣大社會公眾謀取實利。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟、法律體系的不斷健全，有關(guān)住房反向抵押保險條件也都開始日漸完善，如今要做的，便是聯(lián)合最新技術(shù)手段和思維理念，針對此類保險業(yè)務(wù)布置初始階段的收益和今后面臨的諸多風(fēng)險問題，加以系統(tǒng)化調(diào)整克制，確保特定保險公司實際資金規(guī)模、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、精算業(yè)務(wù)能力、經(jīng)營管理風(fēng)險等特性，都能夠盡量貼合對應(yīng)業(yè)務(wù)規(guī)范訴求，為今后杭州乃至全國各地的養(yǎng)老保險能效和健全化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)同步拓展，奠定和諧的適應(yīng)基礎(chǔ)。

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作者簡介：胡小釗（1995-），女，浙江上虞人，浙江財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院金融學(xué)專業(yè)學(xué)生；仇思敏（1994-），女，浙江建德人，浙江財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院金融學(xué)專業(yè)學(xué)生。