淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅在納稅實(shí)務(wù)中的關(guān)系及籌劃

【摘要】作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的兩大稅種，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中，土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的工作量大、計(jì)算難度高，往往會(huì)存在前期準(zhǔn)備不充分、中期計(jì)算不準(zhǔn)確、后期退稅（繳稅）不順利的情況。如何在實(shí)務(wù)中統(tǒng)籌好這兩大稅種，是貫穿房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)到清算的重要會(huì)計(jì)事項(xiàng)。文章主要從實(shí)務(wù)的角度，分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳過程中的區(qū)別與聯(lián)系，旨在為相關(guān)稅務(wù)處理及籌劃提供一些有價(jià)值的參考意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；企業(yè)所得稅；納稅實(shí)務(wù)

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了國稅發(fā)[2009]91號(hào)文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》和國稅發(fā)[2009]31號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行這兩個(gè)法規(guī)時(shí)，一方面要保證法律法規(guī)的遵循性；另一方面要結(jié)合公司自身特點(diǎn)合理納稅。怎樣實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)方面的統(tǒng)籌，筆者從以下方面進(jìn)行探討：

一、把握繳稅時(shí)間及繳稅條件，加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的時(shí)間及條件，是房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、合理籌劃的前提。

從時(shí)間上，土地增值稅以開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；企業(yè)所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預(yù)征率在產(chǎn)生預(yù)收賬款時(shí)進(jìn)行預(yù)繳，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到規(guī)定的清算條件（分為應(yīng)清算和可清算）時(shí)，納稅人按照規(guī)定時(shí)間完成清算工作；企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，按照納稅人年度損益表，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整金額，按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損后年度內(nèi)有所得就納稅，虧損不納稅。

基于以上規(guī)定，在實(shí)務(wù)操作中，土地增值稅的納稅時(shí)間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標(biāo)準(zhǔn)確定需清算的項(xiàng)目，在公司成立初期辦理備案證時(shí)，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個(gè)分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項(xiàng)目分期時(shí)，需考慮項(xiàng)目未來整體利潤，若項(xiàng)目預(yù)期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應(yīng)分樓棟確定分期，盡快收回預(yù)繳的土地增值稅，帶來現(xiàn)金流；若項(xiàng)目預(yù)期利潤較高，則應(yīng)在所有收入成本全部發(fā)生后進(jìn)行清算，可以規(guī)避由于成本無法全部確認(rèn)帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎(chǔ)上，公司可規(guī)劃預(yù)計(jì)容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價(jià)格（不超過同級(jí)別平均售價(jià)的1.2倍），確認(rèn)是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計(jì)扣除20%）。在達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動(dòng)清算。

相對(duì)于土地增值稅清算時(shí)間的籌劃安排，企業(yè)所得稅匯算清繳一年一次的規(guī)定要求公司每年必須對(duì)企業(yè)所得稅額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)未達(dá)到入住條件（發(fā)放入住通知書并且收回全款）時(shí)，一般損益表的金額均為負(fù)數(shù)，結(jié)合當(dāng)?shù)仡A(yù)征毛利率的不同規(guī)定，按照預(yù)征毛利率預(yù)先確認(rèn)當(dāng)年的稅法收入，當(dāng)公司實(shí)際毛利低于預(yù)征毛利率時(shí)，公司會(huì)提前繳納所得稅，并在實(shí)際確認(rèn)收入后辦理退稅程序，當(dāng)公司實(shí)際毛利高于預(yù)征毛利率時(shí)，公司會(huì)在確認(rèn)收入后對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行補(bǔ)繳。其中預(yù)繳的土地增值稅在企業(yè)所得稅調(diào)整事項(xiàng)中作為扣減項(xiàng)目，起到降低應(yīng)納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時(shí)有幾個(gè)清算項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目盈利情況，調(diào)節(jié)公攤類費(fèi)用，以達(dá)到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。

二、合理確定開發(fā)項(xiàng)目的收入和成本，加強(qiáng)成本費(fèi)用的日常管理

合理確認(rèn)收入和歸集成本費(fèi)用是土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的前提，不同項(xiàng)目、不同分期成本費(fèi)用的合理分配又是這兩項(xiàng)工作完成的關(guān)鍵。從收入確認(rèn)和成本歸集來看，兩稅的關(guān)系非常密切。

（一）完整記錄收入的發(fā)生

土地增值稅清算時(shí)，會(huì)填寫銷售明細(xì)表，對(duì)具備清算條件的分期，按照房號(hào)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行列示，對(duì)于產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（開具銷售發(fā)票或簽訂銷售合同）均應(yīng)視為銷售收入，對(duì)于只交納定金或認(rèn)籌金狀態(tài)的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發(fā)生面積差需補(bǔ)退款的，要在清算期內(nèi)及時(shí)處理，按照補(bǔ)退后的金額確認(rèn)收入。

企業(yè)所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認(rèn)收入的金額，這部分金額是已達(dá)到收入確認(rèn)條件的會(huì)計(jì)收入；另一部分是在調(diào)整事項(xiàng)中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實(shí)際毛利而不是稅務(wù)局認(rèn)定的預(yù)計(jì)毛利[實(shí)際毛利為利潤表中的（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預(yù)收帳款的余額。

以上兩稅的收入金額在確認(rèn)口徑上是一致的，不同之處在于企業(yè)所得稅是以年底為截止點(diǎn)，而土增稅是以清算開始的月份為截止點(diǎn)。

（二）合理確定成本的歸集

成本的歸集是稅務(wù)機(jī)關(guān)審核公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的重點(diǎn)，公司在確定成本扣除金額時(shí)一定要考慮開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)性和合法性，判斷公司有無虛列開發(fā)成本和費(fèi)用，保證所有成本和費(fèi)用發(fā)生都是與該項(xiàng)目分期相關(guān)。在實(shí)務(wù)操作過程中，公司應(yīng)制作成本計(jì)算表對(duì)成本進(jìn)行歸集和分配，成本計(jì)算表應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)成本科目為大類，將分期內(nèi)發(fā)生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計(jì)算表的成本科目下，合同要體現(xiàn)簽訂金額、結(jié)算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發(fā)生的分期下的總成本時(shí)，要注意以下六點(diǎn)：（1）公司在土地取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)（加蓋部門公章）；（2）企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)應(yīng)一一對(duì)應(yīng)；（3）土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市配套建設(shè)費(fèi)的契稅是否足額繳納；（4）企業(yè)支付建安工程款時(shí)是否從施工方處取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的合規(guī)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。對(duì)于支付進(jìn)度款的，需獲得每筆建安款項(xiàng)支付的依據(jù)，即工程量單、付款證書、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等，對(duì)于結(jié)算的項(xiàng)目，須提供結(jié)算報(bào)告、最終驗(yàn)收單，考慮工程造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，結(jié)算款項(xiàng)是否偏高。對(duì)于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復(fù)計(jì)算扣除；（5）多個(gè)項(xiàng)目分期共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按不同項(xiàng)目分期合理分?jǐn)?。一般來講，開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)獨(dú)立的、非營利的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出都屬于可以扣除的公共配套費(fèi)支出。公共配套設(shè)施必須處于紅線內(nèi)，對(duì)于一些獨(dú)立售樓處簽訂時(shí)以無償贈(zèng)與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計(jì)算時(shí)成本不予認(rèn)可；（6）開發(fā)間接費(fèi)用需與項(xiàng)目直接相關(guān)。對(duì)于和項(xiàng)目開發(fā)無直接關(guān)系的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)等需要在成本計(jì)算中予以扣除。

分期內(nèi)總成本的確定對(duì)于土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細(xì)節(jié)略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額，同時(shí)對(duì)于建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施準(zhǔn)予扣除成本。

三、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法，加強(qiáng)項(xiàng)目的后續(xù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的確定會(huì)涉及預(yù)提成本，分期內(nèi)總成本減去已開發(fā)票的入賬金額就是預(yù)提成本。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實(shí)際工作中，企業(yè)需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發(fā)票控制預(yù)提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費(fèi)用、建安支出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套費(fèi)可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進(jìn)行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對(duì)應(yīng)的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應(yīng)的結(jié)算面積就是利潤表中的主營業(yè)務(wù)成本。可以說，分期總成本的確定，對(duì)于企業(yè)所得稅的計(jì)算起到關(guān)鍵作用。

土地增值稅清算不會(huì)使用預(yù)提成本，只會(huì)按照實(shí)際已經(jīng)取得可靠發(fā)票的成本為基礎(chǔ)計(jì)算土地增值稅扣除金額。可以說，在企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)行土地增值稅清算前，重要的準(zhǔn)備工作就是按照實(shí)際工程量取得分期總成本對(duì)應(yīng)的發(fā)票，這恰恰和企業(yè)所得稅的10%的概念不謀而合。同時(shí)土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業(yè)所得稅也不一致，一般會(huì)用各住宅類型的層高系數(shù)分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對(duì)應(yīng)的成本，未售部分待后續(xù)銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時(shí)，對(duì)于銷售進(jìn)度和發(fā)票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導(dǎo)致當(dāng)期繳納過多的土地增值稅。

土地增值稅和企業(yè)所得稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)稅種，一直以來都是稅務(wù)機(jī)關(guān)核查的重點(diǎn)，本文通過對(duì)企業(yè)項(xiàng)目前期-中期-后期的土地增值稅和企業(yè)所得稅的實(shí)務(wù)操作進(jìn)行分析和比對(duì)，重點(diǎn)討論兩者的區(qū)別和聯(lián)系，可以看到，兩稅在繳稅時(shí)間、納稅條件、收入成本的確定、增值額的確認(rèn)等方面存在諸多聯(lián)系，同時(shí)也存在一定納稅籌劃空間。合理利用二者的關(guān)系能夠提高企業(yè)稅務(wù)人員的工作效率，使企業(yè)在實(shí)際操作過程中事半功倍，同時(shí)也能給企業(yè)帶來更多的節(jié)稅效益。

作者簡介：袁清（1986-），男，河北保定人，中級(jí)會(huì)計(jì)，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。