淺議現(xiàn)代城市房屋維修與維修管理

【摘要】房屋維修是現(xiàn)代城市的基本組成部分，并在房屋使用中發(fā)揮著決定性作用。它既是城市建設(shè)與發(fā)展的必要條件，還是正常開展城市生活的基礎(chǔ)保障。文章以現(xiàn)代城市房屋為研究對象，首先探究房屋維修內(nèi)容，然后探討維修管理技術(shù)，希望能夠在某種層面提升房屋維修水平。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代城市；房屋維修；維修管理；城市建設(shè)

在城市建設(shè)進(jìn)程不斷加快的當(dāng)下，城市住戶愈發(fā)關(guān)注房屋質(zhì)量，并提出了嚴(yán)格的要求。而房屋維修不僅能提升房屋的價(jià)值，還能延長使用壽命。因此，開展房屋維修以及管理工作時(shí)，一定要增加施工手段的先進(jìn)性，提升施工技術(shù)的實(shí)用性。

一、房屋維修的主要內(nèi)容

為提升房屋維修效果，改善房屋維修質(zhì)量，應(yīng)明確房屋維修的主要內(nèi)容，并在維修實(shí)踐中全面落實(shí)。

（一）查勘鑒定

查勘鑒定具體是指有計(jì)劃性地面向房屋開展結(jié)構(gòu)檢查以及功能審查工作，它是房屋維修工作順利開展的重要參考。查勘測定主要包含定期性、工程性和季節(jié)性這三種類型。

（二）房屋維修質(zhì)量

在房屋維修工作中，應(yīng)全面保障房屋質(zhì)量。本文中所探究的房屋維修管理服務(wù)于工程維修質(zhì)量，維修質(zhì)量的保障是其基本目標(biāo)，它在物業(yè)公司的基本服務(wù)項(xiàng)目中占據(jù)著一定位置，并發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。

（三）房屋維修規(guī)劃

目前，對于物業(yè)管理公司而言，房屋維修規(guī)劃是其核心內(nèi)容。簡而言之，它是一項(xiàng)計(jì)劃管理工作，主要作用于房屋維修工作。房屋維修計(jì)劃通常涵蓋房屋維修計(jì)劃、常規(guī)檢查計(jì)劃、調(diào)整活動(dòng)和整理總結(jié)等內(nèi)容。

（四）房屋維修保養(yǎng)與維護(hù)

若將建筑物比作人體，則地基猶如血液，它在建筑物的常規(guī)使用中發(fā)揮著決定性作用。地基只有待具備特定承載力以及滿足穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)后方能全面承載上部結(jié)構(gòu)。對于建筑物而言，地基承載力決定著上部建設(shè)質(zhì)量，如果承載力不達(dá)標(biāo)，將會(huì)引發(fā)裂縫等不良問題，帶來嚴(yán)重影響。因?yàn)榈鼗容^獨(dú)特，無法直接找到安全隱患，所以應(yīng)著重做好常規(guī)維修和日常管理工作。

（五）維修磚砌體結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

對于磚砌體結(jié)構(gòu)而言，應(yīng)降低環(huán)境侵蝕、縮減侵蝕介質(zhì)；增強(qiáng)抗腐蝕能力；面向熱工性能薄弱的外墻進(jìn)行加厚處理，也可采取其他可行的保溫措施；面向潮濕或者長時(shí)間關(guān)閉的房間增設(shè)防水層，設(shè)置排水設(shè)施，以此來降低侵蝕；確保場地平整，合理設(shè)置排水坡度，以免建筑物周邊出現(xiàn)積水現(xiàn)象；刷除粘附在建筑物中的結(jié)晶物，以免進(jìn)一步侵蝕；對屋面進(jìn)行定期維修，確保屋面排水系統(tǒng)處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，禁止出現(xiàn)滲漏。鋼筋和混凝土共同組成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中鋼筋可承載拉力，混凝土可抵抗壓力，因此在日常維修工作中，應(yīng)確保鋼筋與混凝土可協(xié)調(diào)工作，進(jìn)而滿足受力要求。

（六）維修屋面工程

屋面通常處于建筑物頂端，它作為基本建筑的承重結(jié)構(gòu)，在房屋整體承重中發(fā)揮著重要作用。無論從物質(zhì)功能層面，還是從藝術(shù)效果的角度來說，屋面在房屋建筑中都發(fā)揮決定性作用。

（七）保養(yǎng)并維修裝飾工程

在裝飾工程中，抹灰最為常見，依照建筑物的部位可將其劃分成內(nèi)部抹灰和外部抹灰。它可保護(hù)主體結(jié)構(gòu)，降低暴曬、雨雪等惡劣天氣條件對主體結(jié)構(gòu)的損害，保證房屋內(nèi)部整齊、視線明朗，增強(qiáng)保溫性能，阻隔噪音、防止?jié)B漏等，以此來優(yōu)化居住條件、改善工作環(huán)境。

（八）維修門窗工程

門作為與外界溝通聯(lián)系的基本通道，它在房屋工程中占據(jù)著關(guān)鍵位置。窗主要用來采光與通風(fēng)，并可隔音、阻斷天氣條件的影響。使用門窗時(shí)，無論是因何種原因引發(fā)損壞，都應(yīng)立即修理，避免損害面積的擴(kuò)大。在日常生活中較為常見的病害有腐蝕、銹蝕等。

二、房屋維修管理技術(shù)

房屋維修管理是指依據(jù)施工規(guī)范、質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)要求，合理應(yīng)用現(xiàn)代方法，全面、系統(tǒng)地管理房屋維修工作，主要包含外包型和自主型這兩種維修管理類型，其中前者主要包含工程招標(biāo)、基本設(shè)計(jì)、技術(shù)交底、工程合同的規(guī)范簽訂、質(zhì)量監(jiān)督和管理、竣工驗(yàn)收等多項(xiàng)內(nèi)容；后者的管理內(nèi)容為合理規(guī)劃房屋維修工作、編制設(shè)計(jì)方案、全面準(zhǔn)備、采取有效措施、全面管控維修質(zhì)量、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、重視現(xiàn)場管理等。

（一）經(jīng)費(fèi)管理

維修經(jīng)費(fèi)指代在具體的保養(yǎng)維修階段，在人工、材料與設(shè)備等各個(gè)層面投入的經(jīng)費(fèi)。對于房屋而言，主要從管理經(jīng)費(fèi)中劃出日常養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，且維修經(jīng)費(fèi)常常用在不同的維修項(xiàng)目中。

（二）行政管理

1.責(zé)任擔(dān)負(fù)。在房屋維修過程中，通常由所有人負(fù)責(zé)擔(dān)負(fù)維修責(zé)任；在保修階段，主要由施工以及建設(shè)單位來擔(dān)負(fù)責(zé)任；超過保修期之后，施工以及建設(shè)單位共同使用的部位與工具設(shè)備設(shè)置了專項(xiàng)維修基金，主要由全體業(yè)主共同擔(dān)負(fù)；因人為原因而損壞房屋，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)承擔(dān)維修責(zé)任；對于因維修工作不到位或者因人為制約而引發(fā)房屋危險(xiǎn)時(shí)，房屋部門可依法采取整改措施，并由當(dāng)事人負(fù)責(zé)擔(dān)負(fù)相關(guān)經(jīng)費(fèi)。

2.糾紛處理。面臨糾紛時(shí)，一定要保持謙恭、溫和的態(tài)度，給予業(yè)務(wù)充分的尊重，使其認(rèn)可物業(yè)管理公司，得到理解，積極輔助，有效檢修、合理疏通雨水干管。若業(yè)主依舊存在不滿情緒，不主動(dòng)配合，則應(yīng)全面宣傳物理管理法規(guī)，使其正確認(rèn)識房屋檢修，有效檢修公共部位，這也是業(yè)主應(yīng)履行的基本義務(wù)。特別是從設(shè)計(jì)研發(fā)階段開始，物業(yè)管理公司便應(yīng)介入，并站在促進(jìn)物業(yè)管理水平的高度，提出可行的設(shè)計(jì)方案。例如，待業(yè)主要求對雨水干管進(jìn)行改造時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)制定改造方案，從根本上解決不合理之處。另外，此種改造方案的運(yùn)行一定會(huì)消耗較多經(jīng)費(fèi)，因此該方案應(yīng)得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，只有待獲得認(rèn)可后，方可著手改造工作。

三、結(jié)語

房屋維修即管理與協(xié)調(diào)的全面整合，這對于管理和物業(yè)領(lǐng)域而言，將是一次全新的挑戰(zhàn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)一直處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人們的思想也在不斷變化，我們應(yīng)明確房屋維修內(nèi)容，切實(shí)提升房屋維修管理水平，全面實(shí)施房屋維修，大面積落實(shí)管理工作，進(jìn)而有效緩解住房短缺現(xiàn)狀。

參考文獻(xiàn)

[1]李亮亮.房屋修繕工程的技術(shù)措施[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2012，（16）.

[2]劉紅梅，李敬熠.既有建筑加固改造技術(shù)淺談[J].河南建材，2015，（3）.

作者簡介：孫昌鐵（1967-），男，吉林通化人，通化市公有房屋安全維修中心主任，研究方向：房屋安全維修管理。