【摘要】注重切實(shí)可行的鉆研,保證出資政策的可靠性,這對房地產(chǎn)工程及出資是必不可少的一個(gè)過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)出資是一個(gè)龐大且波及廣的過程,有著許多不可控性要素。隨著市場的變化,房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增加,因此要經(jīng)過可行性研究為出資者提供幫助。文章分析房地產(chǎn)企業(yè)投資中可能出現(xiàn)的損失問題,并且制定了相關(guān)的解決方案。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);防范對策;市場監(jiān)控信息體系
一、引言
目前,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常受人關(guān)注的,而且收益頗豐。根據(jù)2015年房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)查顯示,房屋的產(chǎn)地價(jià)值每平方米增加了1400~1600元。所以,對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資是投資人的不二之選。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具備的獨(dú)特性,導(dǎo)致行業(yè)的運(yùn)營中存在許多可能出現(xiàn)的損失問題,所以許多建造方因?yàn)橐?guī)劃、運(yùn)營、制度等各方面的原因讓房屋的銷售停滯。針對這些現(xiàn)象,投資人應(yīng)該培養(yǎng)解決所有可能會(huì)出現(xiàn)的問題的觀念以及能力。文章對房地產(chǎn)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)與解決對策作一次討論。
二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題
投資房地產(chǎn)企業(yè)存在的損失問題主要是指投資人把部分資金放在一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)的建造工程中,在建設(shè)房屋的時(shí)間里,因?yàn)樵S多不可控的原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)工程實(shí)現(xiàn)計(jì)劃完工時(shí)間產(chǎn)生影響。投資房地產(chǎn)企業(yè)最有可能出現(xiàn)的多個(gè)問題:
(一)房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)問題
1.貨幣增多導(dǎo)致價(jià)值降低或者物質(zhì)價(jià)格上漲的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金投入至收回的時(shí)間過長,所以建造方面對著貨幣增多導(dǎo)致價(jià)值降低或者物質(zhì)價(jià)格上漲的問題。某個(gè)小區(qū)的許多房屋2012年價(jià)格在每平方米2000元,2015年漲到每平方米4000元,導(dǎo)致最后從建造方買房屋的購買者賺了一大筆錢,而有許多建造方反而賠了。
2.利潤生成率的問題。交易場所的利潤上下變動(dòng)的不可控性會(huì)讓房地產(chǎn)建造方以及投資人損失部分資金,房地產(chǎn)投入的金額大、時(shí)間長,就是銀行方面的借貸額度的資金非常多,因此會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益流出,當(dāng)市場利潤上漲時(shí),企業(yè)所需要支出的息金也會(huì)越來越高。房屋的價(jià)格如果往上漲的話,房屋會(huì)賣不出去,但是如果價(jià)格不調(diào)動(dòng),利潤將會(huì)變少,甚至沒有,最后可能會(huì)導(dǎo)致出售的金額不足于本錢,會(huì)損失本錢。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)存在的制度問題
國家規(guī)定的一系列政策會(huì)影響土地的價(jià)格,會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的波動(dòng)。比如房產(chǎn)稅務(wù)招收制度,按規(guī)定價(jià)格出租的房屋,將暫時(shí)免收營業(yè)稅,而按個(gè)人金額出租的房屋,將會(huì)暫收3%的營業(yè)稅。這樣的政策會(huì)局限出資人金額的增加以及金額收回。
1.運(yùn)營管理工作的問題。運(yùn)營管理工作的問題是企業(yè)的工作人員和管理人員在工作中的失誤從而導(dǎo)致企業(yè)營利的變更,導(dǎo)致出資者的利潤下降的風(fēng)險(xiǎn)。包括:出資者是不可以擔(dān)任運(yùn)營管理工作的;計(jì)劃沒有達(dá)到預(yù)期想要的結(jié)果;交際方面欠缺;犯法等。
運(yùn)營管理工作水準(zhǔn),確定了房地產(chǎn)工程收益與開銷的多少,同時(shí)也就確定了房地產(chǎn)工程能抵抗危機(jī)的能力。運(yùn)營管理水準(zhǔn)高的房地產(chǎn)工程,它的開銷少,收益多,可以盡快的收回資金,即使在最壞的情況下也能支撐下去,因此管理水準(zhǔn)高的房地產(chǎn)工程,它的抵抗危機(jī)的能力很強(qiáng)。相似類型的房地產(chǎn)工程,為何有的會(huì)虧本,而有的會(huì)營利,明顯的決定于房地產(chǎn)工程的運(yùn)營管理能力。
房地產(chǎn)企業(yè)的投資分類不一樣,產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失也不一樣。一般房屋的損失會(huì)相比較來說小一些。另外,房地產(chǎn)的房屋格局和設(shè)計(jì)風(fēng)格、質(zhì)量對價(jià)格也有一定的影響。這兩年盛行簡裝以它特別的性能獲得了廣大市民的喜愛,也讓建造方賺得了一大筆金額。
2.財(cái)政資金出現(xiàn)的問題。財(cái)政資金出現(xiàn)的問題是企業(yè)財(cái)政不符合、融通資金不適,使企業(yè)有可能虧損還債能力,從而使得出資方利潤下降的危機(jī)。上述的多種危機(jī)是房地產(chǎn)投資中經(jīng)常見到的風(fēng)險(xiǎn)類型,現(xiàn)實(shí)中,當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)是五花八門。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的解決方案
為了保證房地產(chǎn)利潤收益的最大化,出資者不僅要有抵抗危機(jī)的認(rèn)識(shí)和有防衛(wèi)風(fēng)險(xiǎn)的能力,也應(yīng)該擬定防衛(wèi)辦法。
強(qiáng)化投機(jī)處境展望,找出最好的投機(jī)地方,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的考察,尋求最佳的投機(jī)機(jī)會(huì)。投資布局對出資風(fēng)險(xiǎn)有著至關(guān)重要的用處。一般最佳的地位分為五個(gè)重要地點(diǎn),分別是位置以及地勢的選擇,運(yùn)輸、商業(yè)狀態(tài)以及水電供給的狀態(tài),就學(xué)、就醫(yī)的便利情況以及市場的分布,體育場、小花園等休閑娛樂的地方,城市在以后幾年的發(fā)展方向。要重視的地方是,不一樣的房地產(chǎn)企業(yè)投資分類的地區(qū)位置價(jià)格原因有著不一樣的特點(diǎn),一定要進(jìn)行相關(guān)的解析,制定出相關(guān)指標(biāo)的決斷。比如是房屋投資應(yīng)該重視地勢、高度、定位、方向的決斷,運(yùn)輸?shù)谋憬?,周圍是否有商場、市場、醫(yī)療中心,環(huán)境的安全是否能得到保障;辦公樓位置的選擇要在城市經(jīng)濟(jì)核心地區(qū),所有單位要盡量集中,運(yùn)輸方面盡量快捷;店鋪的選擇要確保地勢的潛在價(jià)值、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場的狀態(tài)等。除了這些需要考慮的因素之外,投資人要考察投資地區(qū)的轉(zhuǎn)變會(huì)對工程造成的影響,就是確定投資工程不會(huì)因?yàn)榈貐^(qū)的轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生位置決斷的錯(cuò)誤或者是投資工程的價(jià)格減少。有可能目前的位置不盡如人意,但是在工程建設(shè)成功之后確定投資地區(qū)轉(zhuǎn)變而導(dǎo)致位置的錯(cuò)誤或者是投資工程的價(jià)格的減少。
創(chuàng)建和完善市場監(jiān)控信息體系,力求保證材料的實(shí)時(shí)性與精確性。此外在解析與探討市場材料進(jìn)程中,還應(yīng)該及時(shí)探討國內(nèi)住所、花費(fèi)觀點(diǎn)帶來的影響,正確的了解國外住所的形式以及生產(chǎn)方式,從而知道對我國市場花費(fèi)及市場需求的影響大小。讓投資工程在其性能設(shè)計(jì)、構(gòu)造布置、材料、資源的實(shí)際操作上,或多或少的讓廣大消費(fèi)市場滿意以及盡可能的滿足它們的特殊需求。從而能有利地保證投資工程自始至終和消費(fèi)市場需求持平。憑借有用的手段防止和抑制因?yàn)槭袌鲂枨蟮纳舷赂?dòng)而導(dǎo)致其住所工程性能的減少,因此而產(chǎn)生房屋商品難于銷售或者是價(jià)值不穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)。要時(shí)刻注意政策的改動(dòng),更加理性的看準(zhǔn)投資對象。
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