商品房預售資金監(jiān)管信息平臺建設研究

摘 要：目前，我國的商品房預售資金監(jiān)管信息平臺建設還處于一種空白的狀態(tài)，研究其如何進行商品房預售資金監(jiān)管信息平臺建設，已經(jīng)是當務之急。文章探討了構建了由政府、監(jiān)理機構和銀行三方共同組成的監(jiān)管主體，同時建立商品房預售資金監(jiān)管信息平臺，打破監(jiān)管部門自身利益和職能上的隔絕，使之共同發(fā)揮監(jiān)管的職責，實現(xiàn)政府、銀行和監(jiān)理單位的信息互饋、督辦等功能，保證監(jiān)管的有效性和全面性。

關鍵詞：商品房預售資金；監(jiān)管主體信息平臺；監(jiān)管主體；

文章編號：1674-3520（2015）-12-00-01

一、商品房預售資金監(jiān)管主體應具備的能力

目前，國內各地選擇的監(jiān)管主體有所不同，但主要是政府、銀行、監(jiān)理單位和擔保公司。各地之所以存在不同的監(jiān)管主體，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是從根本上對于監(jiān)管主體的選擇標準認識不準確。但監(jiān)管主體的選擇標準本身就不應是單一的，應綜合考慮相關因素，即監(jiān)管主體既應當脫離實際的經(jīng)濟利益束縛而具有公正性、中立性與權威性，又應當實際置身于預售商品房的經(jīng)濟往來關系中，對被監(jiān)管主體、預售情況與工程情況有比較細致地掌握；既通曉國家相關政策、法規(guī)又對工程專業(yè)技術有一定的了解，或者能夠綜合利用相關的資源；既不以監(jiān)管收費作為營利性指標，又具有相當?shù)呢熑文芰?，在由于監(jiān)管造成損失的時候可以承擔相應的賠償責任。

二、監(jiān)管主體的選擇

在以上論述中可以發(fā)現(xiàn)，單一的機構很難能同時具備預售資金監(jiān)管的三個條件。根據(jù)目前我國一些地方的實踐結果，得出由政府、監(jiān)理單位和銀行三方組成預售資金監(jiān)管小組為最優(yōu)選擇。具體分析如下：

（一）監(jiān)理單位作為監(jiān)管主體之一

監(jiān)理單位作為預售資金監(jiān)管主體的優(yōu)點如下：1、具有很強的建筑工程專業(yè)知識。監(jiān)理單位具有熟悉房地產業(yè)務和建設工程知識的專門人才，可以根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃和工程實際進度，準確判斷出項目需要使用預售資金的時段。這一點是其他機構無法超越的專業(yè)優(yōu)勢。2、減少監(jiān)管成本。在監(jiān)管過程中，開發(fā)企業(yè)可能會虛報、瞞報一些信息，如果沒有專業(yè)知識，就可能無法識別這些隱藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，監(jiān)理單位作為監(jiān)管主體的另一個優(yōu)點便是，政府就不需要專門委托專業(yè)機構對工程進展情況進行監(jiān)督評估，大大節(jié)省了監(jiān)管成本。

（二）商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體之一

銀行應作為商品房預售資金的監(jiān)管主體，首先，銀行是預售資金的保管者與直接經(jīng)手者，其對于預售資金的使用用途、數(shù)額、時間等有最清晰的把握；其次、銀行處于金融市場的最前沿，其通過具體金融數(shù)據(jù)的統(tǒng)計完全可以反應一定時期單個預售人乃至整個預售市場的狀況，這為政府制定監(jiān)管政策、施行監(jiān)管措施與宏觀調控都提供了有力的數(shù)據(jù)支持。其次，銀行在金融領域、資本市場與資金流向把握上的特殊功能與地位，使得它對資金的掌控、相關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方面具有特殊的優(yōu)勢，對于相關市場主體的制約方面可以發(fā)揮獨特的作用。最后，經(jīng)過經(jīng)濟體制改革，我國金融機構都屬于具有法人資格的企業(yè)組織，具有獨立的人格和雄厚的經(jīng)濟實力，能夠承擔因監(jiān)管不力而引發(fā)的責任。由此可知，銀行具有監(jiān)管預售資金使用的天然優(yōu)勢。在對銀行的監(jiān)管職責進行定位時，可以將其作為監(jiān)管流程的最后一道關口，履行書面審核、資金管理等的監(jiān)管職責。此外，商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體的另一個理由是，因為商業(yè)銀行承擔著發(fā)放預售資金的職責，為了防止其他監(jiān)管主體濫用權利，使得銀行只能被動的撥款，也應賦予其最后審核預售資金使用的資料的監(jiān)管職責。

三、建立商品房預售資金監(jiān)管信息平臺

（一）建立商品房預售資金監(jiān)管信息平臺的重要性

通過以上分析，監(jiān)管主體的最佳選擇為政府、監(jiān)理單位和銀行組合而成的多機構監(jiān)管主體。但是，監(jiān)管主體越多，各監(jiān)管主體之間的協(xié)調性、信息傳遞等就會出現(xiàn)越多的障礙。此外，在監(jiān)管預售資金過程中，很有可能因為監(jiān)管信息不透明，致使監(jiān)管主體出現(xiàn)了“道德風險”。因此，建立商品房預售資金監(jiān)管信息平臺具有重大意義。其具體意義如下：1、打破監(jiān)管部門自身利益和職能上的隔絕，使之共同發(fā)揮監(jiān)管的職責，實現(xiàn)政府、銀行和監(jiān)理單位的信息互饋、督辦等功能，保證監(jiān)管的有效性和全面性。2、解決了許多以往手工操作監(jiān)管帶來的諸多痼疾。很多地方的預售資金監(jiān)管主要是采取原始的手工操作，雖然房企的預售資金賬款存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門也按照項目開發(fā)進度和工程資金所需實行“?？顚Ｓ谩?。但在操作過程中，由于當月銷售數(shù)據(jù)只能在下個月才統(tǒng)計出來；另外，按揭辦理下來的具體很難及時把握，都會帶來監(jiān)管的信息滯后。因此，建立預售資金監(jiān)管信息平臺可以解決許多以往手工操作監(jiān)管帶來的諸多痼疾。

（二）商品房預售資金監(jiān)管信息平臺披露的主要信息

1、嚴格規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應公開的信息。房地產開發(fā)企業(yè)必須及時告知購房人監(jiān)管項目的監(jiān)管賬戶、進度進展情況、資金使用計劃、建設資金使用情況、預售資金剩余情況等一些重要信息。2、商品房預售資金監(jiān)管信息平臺的具體操作程序設想。預售資金監(jiān)管信息平臺通過收入平臺和支出平臺進行實際操作。購房人簽訂購房合同時，商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的預售款收入平臺將自動生成新的賬戶信息。通過信息平臺，監(jiān)管的政府人員可在第一時間獲知包括開發(fā)商、監(jiān)管銀行、賬號及購房者的應繳金額和實付金額等在內的重要信息。同時，購房人將會收到一張政府工作人員發(fā)出的“預售款交款通知單”，表明其首付及按揭的款項及監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號。

四、結束語

通過以上的論述，建立商品房預售資金監(jiān)管信息平臺，已經(jīng)是迫在眉睫。我們只有達到監(jiān)管的目的，從明確各個監(jiān)管主體的角色定位開始，逐步讓商品房預售資金監(jiān)管信息平臺在監(jiān)管過程中的主體地位越來越突出，這才是最根本的措施?？傊?，加大對商品房預售資金的監(jiān)管，保護的不僅僅時購房者的利益，也是房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展的內在要求，更是關系到的社會穩(wěn)定，其意義重大。

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