房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題及對策

摘要：

近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對其進行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風險的重要性便逐漸顯露出來。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672—3198（2015）21019101

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項費用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強

國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，企業(yè)要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優(yōu)勢。如今越來越多的企業(yè)實行了成本領先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業(yè)的經(jīng)濟效益和會計目標的實現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負成本和經(jīng)營風險，增強企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃，而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，更多的是關(guān)注短期的或者當期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業(yè)的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說釆用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項專業(yè)性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業(yè)功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃過程中經(jīng)常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺的政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。

2.4房地產(chǎn)業(yè)重復征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃

近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價計征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會出現(xiàn)土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構(gòu)成房屋價格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。企業(yè)若要避免重復征稅就需要將房地產(chǎn)價值與土地價值人為分割幵，然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業(yè)在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負，而不是

單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設置專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業(yè)務、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構(gòu)，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學性。

3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風險

我國稅收法律政策呈一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當我國對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務監(jiān)管變得愈發(fā)嚴格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會有著較大的變動。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。

納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務部門具體執(zhí)法有時也會存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關(guān)認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負擔，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關(guān)和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當?shù)刂鞴芏悇詹块T的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負。一方面國家要根據(jù)實際情況及時對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)進行正面干預，促進其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內(nèi)運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實現(xiàn)資金價值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟發(fā)展貢獻自己的力量。

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