樓市迎來寡頭時(shí)代？

當(dāng)下，樓市終于在一系列貨幣政策的輪番刺激下出現(xiàn)回暖。在一束溫暖曙光的投射下，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？會(huì)一舉逆轉(zhuǎn)樓市的低迷，還是僅僅屬于曇花一現(xiàn)？

有意思的是，如今恰逢股市風(fēng)生水起，大量資金涌入股市，這無疑為樓市的強(qiáng)勢(shì)回暖蒙上了一層陰影。面對(duì)眼下的市場(chǎng)，政策是否仍會(huì)加碼？

另外，廝殺在紅海里的開發(fā)企業(yè)又該何去何從？是繼續(xù)奉行從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里奪食，還是另尋出路？

懸念重重，恐怕沒有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來，但可以肯定的是，在樓市這輛開往春天的地鐵上，有人上車，自然也將有人下車。

多數(shù)城市并未回暖

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～4月份，商品房銷售面積26385萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，降幅比1～3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額17739億元，同比下降3.1%，降幅比1～3月份收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售額下降2.2%，辦公樓銷售額下降13.3%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，北上廣深4個(gè)一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。在央行降息、“3·30”新政等貨幣政策刺激下，這些城市接下來幾個(gè)月成交量還會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺。而對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的城市）的二線城市、大部分三四線城市，也將加速去庫(kù)存，去化周期將進(jìn)一步縮短。

不過，其他房地產(chǎn)數(shù)據(jù)卻并未轉(zhuǎn)好。

今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)回落，前4月投資增速更是降至6%，比前3月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積繼續(xù)同比大降17.3%；房企土地購(gòu)置面積同比下降32.7%，降幅比前3月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款下降29.1%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金同比下降2.5%。

“總體上房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)在減緩，但分化趨勢(shì)仍很嚴(yán)重。除一線城市和部分二線城市有所復(fù)蘇，大多數(shù)城市還談不上回暖，只能說是在見底?！比珖?guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌說。

以青島為例，日前，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布2015年4月青島市房地產(chǎn)銷售情況。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島4月新建住宅共成交8453套，總成交面積876916平方米，新房成交量環(huán)比上月微跌2%。

值得一提的是，個(gè)人按揭貸款已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，前4月個(gè)人按揭貸款4327億元，增長(zhǎng)2.1%，顯示出地產(chǎn)新政在銷售端已經(jīng)產(chǎn)生積極作用。

但“銷售端的改善傳導(dǎo)到投資端仍需耐心等待，房地產(chǎn)投資下滑勢(shì)頭預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)2、3季度破7概率很大?！闭猩蹄y行總行高級(jí)分析師劉東亮認(rèn)為。

開發(fā)商加緊推貨

盡管多數(shù)城市并未真正回暖，但對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，眼下起碼看到了一束溫暖的曙光。

在這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，各大開發(fā)商紛紛加緊推出各種營(yíng)銷節(jié)目。4月恒大發(fā)布無理由退房，保利宣布5P策略并推出房展會(huì)，引起業(yè)內(nèi)轟動(dòng)，當(dāng)月恒大實(shí)現(xiàn)銷售151.2億元，同比增8.9%，保利實(shí)現(xiàn)銷售133.52億元，同比增60.36%。此后，碧桂園和越秀地產(chǎn)也接連推出零首付、免首付等營(yíng)銷噱頭。

以碧桂園為例，它推出的“0號(hào)行動(dòng)”，覆蓋0首付、0首付免息、0物業(yè)費(fèi)、0費(fèi)用（契稅+維修基金）多項(xiàng)促銷方案。其中，零首付即繳交定金即可簽約，剩余首付款延期一個(gè)月補(bǔ)齊。

對(duì)此，CRIC分析稱，2014年碧桂園凈利潤(rùn)率為10%，在前十名房企中比較靠后。如果企業(yè)再犧牲利潤(rùn)換取銷售，那么利潤(rùn)率將再打折扣，而選擇O首付，可兼顧利潤(rùn)與銷售。

而越秀地產(chǎn)則推出了“免”戰(zhàn)模式，宣布旗下所有在售樓盤項(xiàng)目全部進(jìn)入“免”戰(zhàn)模式，并推出18項(xiàng)免費(fèi)措施，包括免首付+免契稅+免維修基金+免費(fèi)車位。

它的免首付即首付也可貸款，是對(duì)于有物業(yè)抵押或有條件獲得金融機(jī)構(gòu)其他貸款的購(gòu)房客戶，其首期部分可通過銀行放款實(shí)現(xiàn)，客戶分期償還貸款。

從中我們不難看出開發(fā)企業(yè)的用心，其實(shí)，零首付只是購(gòu)房折扣換說法。目的更是勿需贅言，加緊退貨去庫(kù)存。那么市場(chǎng)反映如何呢？

易居房地產(chǎn)研究院最新研報(bào)指出，2015年4月一二三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26437萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.6%，連續(xù)第二個(gè)月下滑，同比則增長(zhǎng)11%。

易居認(rèn)為，2015年全國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存導(dǎo)向。在各類寬松政策效應(yīng)釋放的基礎(chǔ)上，去庫(kù)存周期持續(xù)收窄。

顯然，開發(fā)商降價(jià)走量的做法收到了一定程度上的效果，但在全國(guó)庫(kù)存的壓力下，樓市仍高處不勝寒。

降準(zhǔn)降息依舊可期

眾所周知，在經(jīng)濟(jì)下行較快的情況下，房地產(chǎn)仍將被寄予厚望。這不，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行又一次出手了，繼續(xù)推行對(duì)樓市刺激作用巨大的貨幣寬松政策。

據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)消息，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。

事實(shí)上，本次降息之前，央行已經(jīng)兩次降息兩次降準(zhǔn)、各地救市政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管救市政策出了好幾輪，市場(chǎng)就是沒有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市?！熬仁小闭吆茈y起到促使市場(chǎng)規(guī)模化放量，政策的效果不會(huì)很明顯，對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。

從上述角度來看，央行有必要通過降息進(jìn)一步刺激樓市復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，通過樓市基本面的好轉(zhuǎn)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，防止未來經(jīng)濟(jì)走向通縮。

“偏弱的融資將加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力，進(jìn)一步寬松不可避免，持續(xù)的降準(zhǔn)降息會(huì)按節(jié)奏推出，特別是降息能減少開發(fā)貸和按揭貸成本，對(duì)樓市刺激作用很明顯?！眲|亮表示。

“美國(guó)樓市出現(xiàn)問題后，曾經(jīng)連續(xù)17次降息，貸款利率從5.25%降至1%，我們降息才3次，而且，我國(guó)存款準(zhǔn)備金率高達(dá)18%，即使降一半還有9%，降息降準(zhǔn)仍有很大空間?！鳖櫾撇治霰硎?。

此外，首付款也還有下降空間?！艾F(xiàn)在我們的首付款比例是30%～40%，而世界大國(guó)首付比例都在20%以內(nèi)，美國(guó)平均首付比例不到10%，相當(dāng)多的人通過美國(guó)政府擔(dān)保后貸款首付只有5%。我國(guó)的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%還需要進(jìn)一步落地，假如都能降到20%，對(duì)樓市推動(dòng)作用會(huì)很大?！鳖櫾撇赋觥?/p>

可以預(yù)見，本次降息之后，對(duì)于樓市來講，在央行降息等政策疊加刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來在“330新政”等政策刺激之下，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的城市來講，比如北上廣深等一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之后，購(gòu)房者成本繼續(xù)降低，樓市需求將進(jìn)一步激、佶。

等不到黎明的曙光

眼下，大多數(shù)房企都看到了降息帶來的希望。但同時(shí)，他們也看到了行業(yè)的天花板。在經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)換的大背景下，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的代表，難再雄起。

就在一二線城市樓市回暖的當(dāng)口，一些地處三四線城市的中小房企卻生存堪憂，面臨的資金壓力甚至超過去年。賣項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型或者黯然出局，將成為越來越多中小房企的無奈選擇。顯然，他們已經(jīng)等不到黎明的曙光。

中小房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更能真實(shí)地反映其處境。據(jù)統(tǒng)計(jì)滬深上市房企2015年一季報(bào)發(fā)現(xiàn)，132家上市房企中，一季度虧損房企數(shù)量達(dá)到40個(gè)，其中天津松江一季度主營(yíng)收入7654萬(wàn)元，虧損2.09億元，老牌國(guó)企中華企業(yè)一季度虧損1.89億元，嘉凱城虧損1.47億元。而在2014年年報(bào)中，虧損房企還只有14家。

上市房企還可以通過資本市場(chǎng)渠道融資，而未上市的三四線城市中小房企生存更加艱難。

眾多中小房企因民間高利貸陷入困境。先是鄂爾多斯房企正醞釀破產(chǎn)重組，繼而邯鄲、張家口也有不少房企陷入高利貸漩渦，如張家口新基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、蔚縣萬(wàn)盛房地產(chǎn)公司等都因此而導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，生死未卜。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，地方中小房企很難獲得優(yōu)質(zhì)地塊，而地域差的地塊必然面臨去化困難的問題；同時(shí)，銀行普遍采用黑白名單制發(fā)放開發(fā)貸款，很多中小房企早就不能從銀行拿到資金，不得不求助民間高利貸等高成本融資，銷售跟不上，資金就會(huì)隨時(shí)面臨斷裂危機(jī)。出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多。

據(jù)了解，截至目前，京滬產(chǎn)權(quán)交易所待售房企股權(quán)達(dá)37宗，總權(quán)益金額129億元，其中將50%以上控股權(quán)出售的房企達(dá)29家，將100%股權(quán)出售的房企有21家。其中僅4月份新掛牌待售房企股權(quán)貨值就高達(dá)97億元。這里面不乏一些上世紀(jì)90年代就成立的國(guó)有房企。

盡管近一段時(shí)間中央連續(xù)出臺(tái)樓市新政，但正如顧云昌所認(rèn)為的那樣：“不能認(rèn)為政府是在救房地產(chǎn)，沒有能力、品質(zhì)差、糊弄人的房企，該淘汰就要淘汰”。

可以預(yù)見，房企收購(gòu)、并購(gòu)、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁，大開發(fā)商借機(jī)提高行業(yè)集中度，中小房企主動(dòng)退出和尋求被并購(gòu)，將成為未來幾年的“新常態(tài)”。

樓市將迎巨變

那么，在行業(yè)“式微”的當(dāng)下，正經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)近二十年以來最大一次轉(zhuǎn)折的房企們，該如何走出陰影，迎接新的地產(chǎn)“白銀”時(shí)代？

近日，中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商老板和最大的住宅地產(chǎn)開發(fā)商掌舵人同時(shí)出現(xiàn)在北京，宣布一場(chǎng)“萬(wàn)萬(wàn)沒有想到的合作?！?/p>

萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮稱，和萬(wàn)達(dá)的合作，有助于充分發(fā)揮萬(wàn)科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能獲得更多的客戶和發(fā)展機(jī)會(huì)；也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動(dòng)公司更好的向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對(duì)萬(wàn)達(dá)來說，通過與萬(wàn)科合作，萬(wàn)達(dá)可以集中精力，加快實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

他們宣稱，接下來兩家企業(yè)將會(huì)充分發(fā)揮其各自在行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，在雙方有合作意向的房地產(chǎn)項(xiàng)目上開展深度合作。

“一個(gè)是住宅地產(chǎn)的老大，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)的老大，這兩個(gè)大佬萬(wàn)萬(wàn)結(jié)合的話，一方面就是他們希望通過這樣一個(gè)整合，進(jìn)一步鞏固或者提升市場(chǎng)的占有率?！痹谏钲谑芯C合開發(fā)院旅游和房地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，雙方合作的重點(diǎn)不言而喻：“銀行貸款越來越惜貸，房貸越來越困難了，他們通過這樣一個(gè)整合拓展一個(gè)新的國(guó)際融資渠道。在這些房地產(chǎn)大型企業(yè)中，他們是介入互聯(lián)網(wǎng)最深的兩家，除了投融資的方向以外，輕資產(chǎn)還涉及到互聯(lián)網(wǎng)和O2O的平臺(tái)。希望借助新型的模式，在未來的業(yè)界有更加鞏固的產(chǎn)業(yè)地位?！?/p>

無獨(dú)有偶，就在“萬(wàn)萬(wàn)”合作起步伊始，中交集團(tuán)也出手了。

據(jù)綠城最新發(fā)布的公告顯示，中交集團(tuán)下屬全資子公司中交房地產(chǎn)有限公司以每股11.46港元的價(jià)格收購(gòu)綠城1億股普通股股份，占已發(fā)行股本總額約4.627%，交易結(jié)束后，中交集團(tuán)將擁有合計(jì)624851793股股份中28.912%的權(quán)益。

換言之，自去年底以總價(jià)約60.13億港元收購(gòu)綠城24.288%的股份，與九龍倉(cāng)并列成為綠城第一大股東的中交集團(tuán)，近日終于超過九龍倉(cāng)成功上位，晉升成為綠城惟一的第一大股東。據(jù)悉，這次收購(gòu)將于2015年6月16日或前后完成。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這也意味著中交集團(tuán)在綠城所扮演的角色將更為重要。日前還有消息稱，未來中交集團(tuán)將整合中房地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等板塊，最終組建一家新的房地產(chǎn)集團(tuán)，而綠城也或?qū)⒊蔀橹薪患瘓F(tuán)地產(chǎn)板塊整合后的上市平臺(tái)。如果綠城和中交房地產(chǎn)集團(tuán)合并整合，勢(shì)必誕生中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一。

針對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)坦言，房企抱團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略合作是迫在眉睫的事，無論經(jīng)營(yíng)狀況如何，都應(yīng)該積極主動(dòng)尋求戰(zhàn)略合作伙伴，這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的一步，甚至比傳統(tǒng)拿地等戰(zhàn)略擴(kuò)張的意義更大。

樓市必將迎來巨變。事實(shí)上，無論是“萬(wàn)萬(wàn)”合作，還是中交綠城的整合之路，這些原本就是行業(yè)領(lǐng)頭羊的房企深情相擁，都在一定程度上暗示了地產(chǎn)寡頭時(shí)代的來臨。

（本刊記者綜合整理）