房價“滯漲”

5月央行再降息，對房地產(chǎn)市場起到一定支撐作用，但其效果也應理性認識，房價再度整體大幅上漲可能性較小。

理論上分析，利率與資產(chǎn)價格呈反向關(guān)系。利率下降，將明顯改善住宅租金收益率狀況，對房價形成一定支撐。特別是3月30日樓市新政出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交活躍情況，特別是一線城市商品住宅交易量環(huán)比大幅上漲。

4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高。廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%；深圳再次出現(xiàn)購房熱潮。預期未來一段時間，樓市交易將進一步趨向活躍。

但降息推動房價上漲的作用需要理性認識。隨著房地產(chǎn)市場交易進一步活躍，市場投資投機性住宅需求有抬頭的趨勢。通常，投資投機性住宅需求主要關(guān)注的是未來房價漲幅，在杠桿作用下，可以獲得高收益，但目前經(jīng)濟金融環(huán)境并不支持房價明顯上漲。

我國樓市黃金十年過去才兩年，從房地產(chǎn)市場周期演化規(guī)律看，不太可能再創(chuàng)輝煌。即使有市場朦朧預期中的“白銀十年”，房價漲幅也將明顯縮小。在宏觀經(jīng)濟下行壓力不斷增大背景下，個人收入對房價的偏離程度將會進一步加深，最終促使房價理性回歸。在樓市運行關(guān)鍵當口，市場上出現(xiàn)的新“地王”、樓盤銷售一空，排隊買房等現(xiàn)象，不排除是部分房地產(chǎn)企業(yè)營銷的噱頭，對此應有客觀認識。

從市場交易分析，當前市場率先回暖的是二手住宅，二手住宅成交量大幅上漲說明房地產(chǎn)市場投資投機套利盤不斷涌現(xiàn)。二手住宅交易均價并不能反映市場交易的微觀結(jié)構(gòu)。改善性住宅需求釋放，對城市中高端投資投機性樓盤高位變現(xiàn)有助推作用，一定程度上提升了二手住宅成交均價。家庭資產(chǎn)配置傾向于提升股票資產(chǎn)比重，且股票市場牛市已經(jīng)形成，住宅投資由于其低收益和低流動性，并不是理想的投資品種。土地出讓收入增長放緩，增加了國家出臺房地產(chǎn)稅的可能性，在城鎮(zhèn)居民平均住宅面積已是高位情況下，未來持有住宅成本也會顯著上升。

我國始終要提倡節(jié)約資源使用，一個家庭擁有多套住房，既無必要，也是巨大浪費，不宜提倡。綜合各方面情況看，我國房價繼續(xù)大幅上漲可能性極小。市場似乎也對此形成了廣泛共識。

應該提倡住宅理性交易。人性總是有缺陷，前不久部分業(yè)主為住宅變現(xiàn)多次降價但不能成交而焦慮，現(xiàn)在因為市場交易活躍而反手上漲，總想把利益最大化。這種心理和大多數(shù)股民在股票市場的表現(xiàn)沒有兩樣。國家好不容易出臺多項利好政策，主要是為了穩(wěn)定住房消費，如果因為市場盲目上調(diào)價格，成交再度萎縮，再想變現(xiàn)的機會也沒有了。

市場經(jīng)濟下追求利益最大化本無可厚非，但不要因為過度追逐利益反而受損。畢竟你的利益就是他人的成本，市場無形之手在調(diào)節(jié)利益，制約非理性行為。對此，大多數(shù)人還需要抱有理性。