基于農(nóng)地發(fā)展權視角的農(nóng)地價值的測算

摘要：基于農(nóng)地發(fā)展權基礎，通過差值法測算了湖南省農(nóng)地發(fā)展權價值。研究顯示，農(nóng)地發(fā)展權價值是農(nóng)地價值的重要組成部分，其價值遠大于農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途的價值。因此，在農(nóng)地征收中應設定農(nóng)地發(fā)展權價值補償，從而使農(nóng)民的權益得到更好的保障。

關鍵字：農(nóng)地征收；農(nóng)地發(fā)展權；農(nóng)地價值；差值法

一、引言及文獻回顧

土地權益的價格由土地價格來表示，只有對土地產(chǎn)權進行了明確的界定，土地才能進入市場進行交易。而農(nóng)地發(fā)展權價格體現(xiàn)了農(nóng)地發(fā)展權的權益，它是農(nóng)地發(fā)展權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)形式。農(nóng)地發(fā)展權是指農(nóng)地轉為建設用地所具有的開發(fā)權利，因此，農(nóng)地發(fā)展權價值是指農(nóng)地與轉變用途后的建設用地價值的差額?？墒牵谵r(nóng)地的用途進行變更后，土地開發(fā)者對土地擁有所有權，土地開發(fā)者對土地進行的投資會改變土地的價格和農(nóng)地的發(fā)展權。根據(jù)相關的生產(chǎn)要素理論我們知道，投資主體在對相關的客體進行投資后會產(chǎn)生一定的投資利潤，而這部分利潤是不屬于農(nóng)地發(fā)展權價值的，應從農(nóng)地發(fā)展權中將其剔除。因此，本文所討論的農(nóng)地發(fā)展權價值主要是農(nóng)地改變其用途，轉為建設用地后，農(nóng)地價值與建設用地價值之間的差額再減去土地開發(fā)費和利潤之后的價格。

我國學者對農(nóng)地發(fā)展權進行了相關的研究，其研究主要集中在農(nóng)地征收過程中農(nóng)地發(fā)展權對農(nóng)地增值和農(nóng)民權益保護方面。臧俊梅（2008）認為農(nóng)地征收之后的農(nóng)地非農(nóng)化的加速是由于農(nóng)地征收中缺乏對農(nóng)地發(fā)展權的界定，農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權的缺失導致農(nóng)地用途的混亂，應加快農(nóng)地發(fā)展權的設立，防止征地權利的濫用。秦祖?zhèn)ィ?009）認為在征收過程中由農(nóng)地發(fā)展權的缺失引發(fā)的農(nóng)民失地和失業(yè)問題已經(jīng)變得越來越普遍，明確農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權將有利于我國“三農(nóng)”問題的解決和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。任艷勝（2010）在資產(chǎn)定價理論基礎上運用條件價值評估法對宜昌、仙桃等地農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權價值進行測算，結果顯示農(nóng)地發(fā)展權的價值要遠高于土地本身價值，占農(nóng)地總價值的79.21%，認為拓展土地發(fā)展權將有利于區(qū)域規(guī)劃的整體效率的提高和區(qū)域可持續(xù)的發(fā)展。朱一中（2012）在土地發(fā)展權基礎上測算了土地增值收益，結果顯示以農(nóng)地發(fā)展權價值為征收補償標準的補償原則將是農(nóng)地補償制度的改革方向。在城市化進程中，農(nóng)地發(fā)展權缺失導致失地農(nóng)民權益受損的現(xiàn)象越來越普遍，本文基于農(nóng)地發(fā)展權的視角對農(nóng)地價值進行測算，通過定量的方法分析農(nóng)地征收過程中農(nóng)地價值的損失，將有利于彌補我國失地農(nóng)民權益的損失和農(nóng)地征收制度的完善。

二、測算方法及數(shù)據(jù)來源

（一）測算方法

1. 農(nóng)地價格的測算

（1）農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值。由于農(nóng)地主要是用來種植糧食作物的，因此，我們可以把農(nóng)地資源上糧食作物每年的純收益看成是農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值。此外，湖南省是我國農(nóng)業(yè)大省，糧食作物以水稻為主，因此，在計算農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值時我們主要選取水稻的純收益來進行計算。所用公式表示為：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值；Lit代表第t年種植第i中作物的收益；Cit代表第t年種植第i中作物所需的成本；r為第t年的農(nóng)地還原率。

（2）農(nóng)地資源的生態(tài)價值。在計算生態(tài)價值時，本文直接借鑒Costanza的研究成果。在十種不同類型的農(nóng)地中，選取了四種類型土地的生態(tài)效益。具體計算見公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示農(nóng)地的生態(tài)價值，R表示不同類型土地的生態(tài)效益，Nt表示每年征收農(nóng)地的面積。

（3）農(nóng)地資源的社會保障價值。根據(jù)上述分析，農(nóng)地資源的社會保障價值包括就業(yè)保障和養(yǎng)老保險價值，因此，社會保障價值可以表示為以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb為農(nóng)地資源的社會保障價值，Jy為農(nóng)地資源的就業(yè)保障價值，Jl為農(nóng)地資源的養(yǎng)老保險價值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt為湖南省每年城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準，Mt為被評價地區(qū)人均農(nóng)地面積。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la為人均養(yǎng)老保險價值，根據(jù)當?shù)厝司挲g為a時的個人保險費躉繳金額來代替；Mt為被t年被評價地區(qū)人均農(nóng)地面積。（5）式中l(wèi)a的計算公式為：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax為平均年齡為a時，男性公民保險費躉繳金額基數(shù)；而laf為平均年齡為a時，女性公民保險費躉繳金額基數(shù)。g為女性人口占總人口的比例，b為男性人口占總人口的比例。

2. 市地價格的測算

在計算湖南省各市州市場價格水平時，根據(jù)《湖南省國土資源公報》統(tǒng)計的湖南省各市州土地出讓價（即土地市場價格）和土地出讓面積，通過相關數(shù)據(jù)的整理，計算出湖南省各市州各年度的平均市場價格。

3. 土地開發(fā)費、利息、利潤的測算

參照相關文獻資料，按照國家土地開發(fā)成本的現(xiàn)有數(shù)據(jù)，通過各年之間的物價指數(shù)的變化將土地開發(fā)成本調整至所需年份的土地開發(fā)成本費用。各年的利息采用年貸款利率通過靜態(tài)的發(fā)生進行計算，利潤則選擇成本利潤率進行測算。

4. 農(nóng)地發(fā)展權價格的測算

根據(jù)農(nóng)地發(fā)展權的含義，借助成本逼近法計算農(nóng)地利息和利潤，運用差值法計算農(nóng)地發(fā)展權價值，具體見公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，F(xiàn)t為某年農(nóng)地發(fā)展權價格，Mt為某年土地市地價格，Pt為農(nóng)地價格，Ct為土地開發(fā)費，It為利息，Rt為利潤。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文在測算農(nóng)地征收過程中農(nóng)地資源價值損失時，選取了2003～2012年湖南省的相關數(shù)據(jù)。其中，農(nóng)地征收的數(shù)據(jù)主要來源于湖南省國土資源公報（2003～2012）；水稻的成本與收益數(shù)據(jù)主要來源于《農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》（2004～2012）；其余數(shù)據(jù)均來自《湖南統(tǒng)計年鑒》（2004～2012）和《湖南統(tǒng)計公報》（2004～2012）。

三、湖南省農(nóng)地發(fā)展權價值的測算

（一）湖南省農(nóng)地價值的測算

1. 被征收農(nóng)地資源經(jīng)濟產(chǎn)出價值的估算

根據(jù)公式（1），首先計算農(nóng)地的純收益。單位面積農(nóng)地的年純收益=單位面積農(nóng)地總收益-單位面積農(nóng)地總成本。單位面積農(nóng)地生產(chǎn)成本包括人工成本、物質費用和服務費用；單位面積的土地成本包括土地流轉的地租和自營地折足之和。根據(jù)湖南省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，在此選擇水稻作為湖南省農(nóng)地征收的主要作物。通過相關的農(nóng)產(chǎn)品純收益計算，得出湖南省農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值。其次，要確定農(nóng)地還原率r。在計算農(nóng)地還原率時，選擇安全利率加風險調整值的方法，結果見表1所示。

根據(jù)表1所示，整體上來說，在2003～2012年期間，湖南省被征收農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值在經(jīng)歷4年的較大波動后，呈現(xiàn)出上升的趨勢，到2012年農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值已達到3億多。

2.被征收農(nóng)地資源生態(tài)價值的估算

在估算農(nóng)地資源生態(tài)價值時，本文借鑒Costanza 在自然資源生態(tài)效益方面的研究成果，如表2所示。

根據(jù)公式（2），計算出湖南省農(nóng)地征收過程中農(nóng)地資源的生態(tài)價值，結果見表3。

3. 被征收農(nóng)地資源社會保障價值的估算

在計算被征收農(nóng)地資源的社會保障價值時，首先根據(jù)公式（4）計算湖南就業(yè)保障價值；然后根據(jù)公式（5）計算湖南省養(yǎng)老保險價值，根據(jù)各年的統(tǒng)計年鑒計算出各年的人均年齡，根據(jù)各年的人均年齡查找出相應的公民保險費躉繳金額基數(shù)；再根據(jù)湖南省男女性別比和湖南省人均農(nóng)地地面積就可以計算出被征收農(nóng)地資源的養(yǎng)老保險價值。

根據(jù)公式（4）～（6），計算出被征收農(nóng)地資源的社會保障價值，結果見表4。

4. 湖南省農(nóng)地價值的測算

根據(jù)上述的測算結果，2003～2012年期間湖南省被征收農(nóng)地的價值，結果見表5。

（二）基于差值法的湖南省農(nóng)地發(fā)展權價值的測算

根據(jù)學者的測算，湖南省2009年的土地開發(fā)成本是80元/m2，在此，利用各年的物價指數(shù)對其進行修正，計算出各年的土地開發(fā)費用；利息采用年貸款利率通過靜態(tài)的方式進行計算，年貸款利率按6%進行計算；根據(jù)成本利潤法計算利潤率，投資利潤率取20%。在計算時，利息和利潤均以各年的土地取得費、土地開發(fā)費以及各項費用之和為基數(shù)，將相關數(shù)據(jù)代入公式（7）計算出湖南省農(nóng)地發(fā)展權價值，見表6。

在表6中，2003～2012年期間農(nóng)地價格、市場價格和農(nóng)地發(fā)展權價格在整體上呈現(xiàn)出波動上升的趨勢。農(nóng)地價格在2003～2006年期間出現(xiàn)了下降的趨勢，而在2006年之后開始上漲，這主要是在這段時間人們保護農(nóng)地的意識增強，國家出臺了相關的農(nóng)地保護政策導致農(nóng)地價格的上漲；市場價格在2003～2006年出現(xiàn)逐漸遞增的趨勢，但在2006年之后市場價格的漲幅迅猛；農(nóng)地發(fā)展權價值在2003～2006年呈現(xiàn)出波動上升的趨勢，特別是在2006～2009年上漲幅度很大，而在2010年開始出現(xiàn)一定的回落，其主要原因在于國家對農(nóng)地保護政策的加強，加大了農(nóng)地的投入力度，增加了農(nóng)地產(chǎn)值，導致農(nóng)地價格的大幅上漲，農(nóng)地發(fā)展權價值的回落。而在2010年農(nóng)地發(fā)展權價值回落之后，在2012年出現(xiàn)了上漲的趨勢，這主要由于社會經(jīng)濟發(fā)展的原因導致市場價格上漲高于耕地價格上漲。通過上述分析，可以預測在未來的發(fā)展中，農(nóng)地價格、市場價格和農(nóng)地發(fā)展權價值均會呈現(xiàn)上升的趨勢。

四、對策建議

農(nóng)地發(fā)展權的缺少導致土地價值的不完整，使得農(nóng)民在農(nóng)地征收過程中權益受損嚴重，為完善我國農(nóng)地征收制度同，時保障失地農(nóng)民權益，本文提出以下對策建議。

第一，在農(nóng)地產(chǎn)權制度中設置農(nóng)地發(fā)展權，明晰產(chǎn)權歸屬。把農(nóng)地發(fā)展權作為一種制度來實施，同時還要明確農(nóng)地發(fā)展權的歸屬問題，通過設定農(nóng)地發(fā)展權來彌補產(chǎn)權的空缺，從而使得農(nóng)地的合法權益得到有效的保障。

第二，建立農(nóng)地發(fā)展權的定價機制。建立農(nóng)地發(fā)展權的評價體系，通過科學、合理的方法對農(nóng)地發(fā)展權進行估計。同時，培養(yǎng)專業(yè)的農(nóng)地發(fā)展權評估機構或者公司規(guī)范農(nóng)地發(fā)展權的估價，為農(nóng)地發(fā)展權的估價提供智力保障。

第三，在經(jīng)濟補償上建立與農(nóng)地發(fā)展權相對應的補償標準。建立農(nóng)地產(chǎn)權的農(nóng)地發(fā)展權補償方式，從而保障農(nóng)民的權益。同時，將農(nóng)地發(fā)展權納入到土地管理體系，同時加強農(nóng)地發(fā)展權的法律規(guī)定，在法律上為農(nóng)地發(fā)展權提供保障。此外，通過建立監(jiān)督機構對農(nóng)地發(fā)展權補償?shù)膶嵤┣闆r進行監(jiān)督和管理。

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（作者單位：湖南農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟學院）