城市基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)構(gòu)分析

摘要：基準(zhǔn)地價(jià)是作為政府對土地市場地價(jià)水平引導(dǎo)和管理的依據(jù)，其形成有著自身的一般規(guī)律和特點(diǎn)。文章采用比率指數(shù)法，通過對陜西省11個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)的比較分析，來研究陜西省各城市間基準(zhǔn)地價(jià)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和規(guī)律，以期為基準(zhǔn)地價(jià)的更新提供借鑒。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)；比率指數(shù)

基準(zhǔn)地價(jià)是我國現(xiàn)行地價(jià)體系中的基礎(chǔ)價(jià)格，也是地價(jià)體系當(dāng)中的核心之一。不僅能客觀地反映出不同城鎮(zhèn)之間真實(shí)的經(jīng)濟(jì)差異和地價(jià)水平。而且也反映了城市土地市場中地價(jià)的變化趨勢。不管是從基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵還是從它的作用來說，基準(zhǔn)地價(jià)表征了一個(gè)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)水平、發(fā)展特征。

一、城市基準(zhǔn)地價(jià)

本文采用了陜西省國土資源廳公布的10個(gè)地級市，1個(gè)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，3個(gè)市轄區(qū)，3個(gè)縣級市以及81個(gè)縣基準(zhǔn)點(diǎn)為2011年12月31日的商業(yè)、住宅和工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)成果數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析。

二、基準(zhǔn)地價(jià)的比較分析

為便于讀者更好理解下文的分析，本文在此預(yù)設(shè)了幾個(gè)條件：條件一。從土地利用的相關(guān)理論來認(rèn)識，在城市土地利用模式中，不管是伯吉斯的同心圓學(xué)說還是霍伊特的扇形學(xué)說，以及哈里斯、烏爾曼的多核心學(xué)說，都表明從城市中心到外圍，依次是商業(yè)、住宅、工業(yè)這樣的分布形式：條件二，從城市土地定級理論方面分析，城市土地定級是城市內(nèi)部土地質(zhì)量差異的反映，也是城市土地使用價(jià)值和價(jià)格空間分布規(guī)律的概括和總結(jié)：條件三，從城市土地分等理論方面分析，城市土地分等是城市之間土地質(zhì)量差異的反應(yīng)。城市等級的高低反映出的是隨著城市土地質(zhì)量等級的下降地價(jià)也隨之遞減。

（一）城市同級別不同類型地價(jià)的比率指數(shù)分析

為能簡要明確的說明問題，在此采用了全省的10個(gè)地級市及1個(gè)農(nóng)業(yè)示范區(qū)市區(qū)的三級以內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)計(jì)算，得到同級別三種用地類型基準(zhǔn)地價(jià)的平均比率指數(shù)，結(jié)果見表1。

從表2可以看出：基本所有城市的比率指數(shù)都呈現(xiàn)從商業(yè)到住宅再到工業(yè)依次遞減的規(guī)律：有力的證明了我們的預(yù)設(shè)條件一，也說明全省絕大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相對均衡的：與其他地市相比，只有在楊凌區(qū)出現(xiàn)α_ss小于α_zs，說明地理區(qū)位在其他10個(gè)地市對商業(yè)、住宅、工業(yè)用地價(jià)格的影響程度是一致的。而在楊凌區(qū)出現(xiàn)對住宅用地的影響偏大而不一致的現(xiàn)象，也表明了地理區(qū)位在不同城市，對不同類型用地的影響是有區(qū)別的：所有城市一級用地不同類型比率指數(shù)的降幅都明顯高于其他級別的降幅，表明城市中心對于住宅和工業(yè)用地的影響是巨大的，與其城市外圍的影響呈現(xiàn)出明顯的不一致：從所有城市同級別不同用地類型價(jià)格比率指數(shù)的降變來看。在大多數(shù)城市中從商業(yè)到住宅的平均降幅為0.26，而住宅到工業(yè)的平均降幅為0.37。

（二）城市不同級別同類型地價(jià)的比率指數(shù)分析

同類型用地地價(jià)比率結(jié)構(gòu)的表示方法是以用地一級的基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)值，分別與其它級別用地的基準(zhǔn)地價(jià)做比。即用各類用地不同級別的價(jià)格除以各自一級用地的價(jià)格，繼而得出的一組數(shù)值。為簡要說明問題，以具有代表性的西安市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得到比率指數(shù)（見表2）。

從表2中可以看出：城市的各類用地價(jià)格由一級逐級向下遞減，其中商業(yè)用地的降變最快，而住宅用地和工業(yè)用地的降變對較?。簭挠玫仡愋涂?，地價(jià)降變幅度的情況總的趨勢是降變幅度越來越小，表明距離城市中心越遠(yuǎn)，各類用地地價(jià)的差別就越小這一總的特點(diǎn)：在商業(yè)用地的一級和二級地價(jià)之間降幅最大，原因可能在于西安作為政治經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中心，其中心的集聚度很高，產(chǎn)生了一旦超出這個(gè)中心，其商業(yè)用地價(jià)陡降的現(xiàn)象，也就是說商業(yè)中心高度集聚的城市會產(chǎn)生地價(jià)從中心向外圍急減的這一規(guī)律。

三、結(jié)論

從各城市內(nèi)部不同類型用地間的比較結(jié)果來看，其中包括一些普遍的規(guī)律，例如各城市中，按土地的不同利用形式可知商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)都是最高的。普遍都按照從商業(yè)到住宅再到工業(yè)依次遞減的規(guī)律：商業(yè)用地的地價(jià)受經(jīng)濟(jì)區(qū)位影響顯著，隨著越向外圍，這種影響就會隨之減?。旱貎r(jià)降變幅度從城市中心到外圍總的趨勢是降幅越來越小，表明距離城市中心越遠(yuǎn)，各類用地地價(jià)的差別就越小這一規(guī)律。從同類用地不同級別間的比較結(jié)果來看，所有城市的同類用地價(jià)格級逐級遞減，其中商業(yè)用地的降變最快：各用地類型不同級別價(jià)格變化的比率的降變快慢與城市規(guī)模大小密切相關(guān)。從不同城市等級基準(zhǔn)地價(jià)的比較結(jié)果來看，基準(zhǔn)地價(jià)水平的高低與城市的等級高低存在一定得相關(guān)性，這對于我們以后在進(jìn)行全省域范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)平衡時(shí)具有一定得參考作用。

綜上所述，城市基準(zhǔn)地價(jià)的形成和變化也遵循著一定的規(guī)律，總結(jié)和掌握這些出現(xiàn)的規(guī)律，以及分析引起特殊現(xiàn)象的原因，能夠在以后的基準(zhǔn)地價(jià)隨市場變動進(jìn)行更新時(shí)起到借鑒和參考的作用。

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（作者單位：陜西華地勘察設(shè)計(jì)咨詢有限公司）