湖南省婁底市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

一、當(dāng)前湖南省婁底市房地產(chǎn)業(yè)的基本情況

20世紀(jì)90年代以來，乘國家房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的東風(fēng)，婁底市房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。居民的住房條件大幅改善，人均住房面積達(dá)到40多平方米，城市面貌煥然一新，相繼被評為全國宜居城市、全國文明衛(wèi)生城市。婁底市房地產(chǎn)業(yè)對CDP、財(cái)政收入的貢獻(xiàn)也越來越大，同時帶動了大量的勞動力就業(yè)，有力地推動了婁底市的城市化進(jìn)程，但2013年下半年以來，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及多個因素的影響，婁底市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，施工面積減少，房價雖然基本穩(wěn)定。但商品房銷售萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)資金空前困難。

二、婁底市房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題

婁底市房地產(chǎn)業(yè)面臨如此嚴(yán)峻的局面，固然與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化有關(guān)，但更要清醒地認(rèn)識到婁底市房地產(chǎn)市場存在的問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過度，供求關(guān)系發(fā)生變化，商品房空置率偏高

婁底市和全國一樣，經(jīng)歷了十多年的房產(chǎn)開發(fā)大躍進(jìn)，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了根本的變化，即供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求。據(jù)調(diào)查。婁底城區(qū)的原住居民（包括行政事業(yè)單位干部職工、國有企業(yè)干部職工、街道居民、農(nóng)民拆遷戶等）一般每戶有兩套以上住房，個別單位戶均四、五套，目前婁底的空置房已達(dá)幾萬套。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境不優(yōu)，報(bào)批報(bào)建手續(xù)用時過長，規(guī)費(fèi)過高

一是土地招拍掛不科學(xué)。對一塊土地。均是劃作幾塊進(jìn)行招拍掛。開發(fā)商為了利益最大化，往往犧牲容積率、綠化率，致使開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不高，消費(fèi)者不滿意。二是部分職能部門的報(bào)批報(bào)建手續(xù)過長，有的甚至要幾個月時間，無形中推高了企業(yè)的開發(fā)成本，降低了開發(fā)利潤，影響了企業(yè)的發(fā)展。三是規(guī)費(fèi)過高，據(jù)開發(fā)企業(yè)反映。婁底市房地產(chǎn)開發(fā)需繳納的各種規(guī)費(fèi)為全省最高，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度大

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，金融支持對房地產(chǎn)的發(fā)展影響較大。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的大背景下，銀行大幅減少甚至停止借貸房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金，使得項(xiàng)目前期資金緊張。而按揭貸款額度受限、資金到位滯后造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠慢，現(xiàn)金流量緊張。不少房地產(chǎn)企業(yè)被迫另尋出路，依靠民間借貸的方式籌集資金，借款利息往往是同期銀行利率的數(shù)倍，融資成本陡然升高，個別企業(yè)甚至靠借“高利貸”度日，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險增大。同時，婁底市的民間借貸現(xiàn)象比較混亂，難以管理，一度出現(xiàn)了抽資潮，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金產(chǎn)生了很大影響。而實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤也難以維持長期支付高額利息，影響行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）新城區(qū)配套設(shè)施建設(shè)滯后

就中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來看，目前學(xué)校、醫(yī)院、公園、公交線路等基本在樂坪街、長青街周圍，其他區(qū)域近兩年才新建了城南中學(xué)、吉星小學(xué)，公交、醫(yī)院、公園等生活配套設(shè)施均不是很完善。配套設(shè)施建設(shè)的滯后給已入住業(yè)主的生活造成了諸多不便，也延緩了改善型業(yè)主的入住步伐，致使房屋銷售后空閑率較高，同時，也降低了為子女教育投資的城區(qū)外來群體的購房意愿。

（五）開發(fā)規(guī)模和品質(zhì)有待進(jìn)一步提升

企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)、項(xiàng)目規(guī)模不大、樓盤品質(zhì)不高仍是婁底市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的主要問題之一。婁底市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門檻較低。大部分企業(yè)自身實(shí)力不強(qiáng)，先天性不足?？癸L(fēng)險能力低。很多企業(yè)要靠民間借貸來保障發(fā)展資金。大多數(shù)本地中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理理念、誠信經(jīng)營方面較為落后。項(xiàng)目公司充斥市場，違法違規(guī)行為時有發(fā)生，不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序。特別是部分樓盤規(guī)模小，缺乏創(chuàng)新意識，盲目跟風(fēng)，戶型單調(diào)。配套功能不完善，無法滿足多層次、多年齡段的住房消費(fèi)需求，進(jìn)而造成了房屋滯銷率和空置率的提高，房地產(chǎn)開發(fā)的集約化、規(guī)?；б鏌o法得到體現(xiàn)。

三、促進(jìn)婁底市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策與建議

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展與否，對婁底市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平的提高有著十分重要的意義。要深刻領(lǐng)會以習(xí)近平為總書記的黨中央對我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大戰(zhàn)略部署，順應(yīng)潮流，審時度勢，克服當(dāng)前困難。轉(zhuǎn)變思路。抓住機(jī)遇，推進(jìn)婁底市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

（一）加強(qiáng)引導(dǎo)，積極消化存量

近幾年以來，婁底市的房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢認(rèn)識不清，存在著極大的盲目性。政府要加強(qiáng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和形勢的研究，積極引導(dǎo)企業(yè)把資金投放到國家政策支持、市場需求大、符合發(fā)展潮流的產(chǎn)業(yè)中去。就當(dāng)前來說，婁底的房地業(yè)產(chǎn)主要是消化存量。在今后一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，主要是把現(xiàn)存的土地規(guī)劃好、經(jīng)營好，把城市的配套搞好，而不是無限的向周邊擴(kuò)展。

（二）構(gòu)建以市場為主、滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系

立足實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場滿足多階層需求“齊步走”的供應(yīng)體系，一方面從土地供應(yīng)、規(guī)劃調(diào)整人手，增加旅游、休閑、工業(yè)廠房等專業(yè)性房地產(chǎn)供地，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)增長方式和發(fā)展路徑。進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，拓展旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，推進(jìn)房地產(chǎn)多元化發(fā)展。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品發(fā)展產(chǎn)業(yè)化、機(jī)構(gòu)專業(yè)化、開發(fā)精品化。另一方面試行公共租賃房與廉租住房“并軌運(yùn)行”，以“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口，取消經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)現(xiàn)以政府為主提供低收入人群基本住房保障。

（三）發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的重要作用

緊緊圍繞婁底市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的奮斗目標(biāo)，牢牢把握推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，發(fā)揮房地產(chǎn)的主力軍作用，不斷引進(jìn)國內(nèi)知名度高、有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，提升城市整體住宅品質(zhì)，帶動住房消費(fèi)投資。科學(xué)制定城市住房規(guī)劃，重點(diǎn)加快以城南新區(qū)為主的新建城區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)、公交等配套設(shè)施，特別是中、小學(xué)校的建設(shè)，形成完善的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施體系、公共服務(wù)體系和制度體系。加快全市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，加大各行業(yè)的用工需求，加強(qiáng)高新人才的吸引力，在大力推動產(chǎn)業(yè)融合中，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的作用。

（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)金融服務(wù)

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，目前大部分房企，尤其是中小企業(yè)，信貸應(yīng)是其主要融資來源。要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)主動與房地產(chǎn)企業(yè)對接。加大對房地產(chǎn)的金融支持。進(jìn)一步提高房地產(chǎn)業(yè)放貸規(guī)模。支持房地產(chǎn)抵押貸款融資，拓展房地產(chǎn)信托、委托貸款、資產(chǎn)債券等業(yè)務(wù)，提高企業(yè)拿地積極性。同時金融證券管理部門要規(guī)范民間投資、借貸、典當(dāng)?shù)刃袠I(yè)的經(jīng)營行為，搭建平臺，引導(dǎo)其與房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)強(qiáng)合作，聯(lián)手共贏。加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)企業(yè)自覺防范和降低民間融資風(fēng)險。

（五）簡化報(bào)批報(bào)建程序，開辟“綠色通道”，適度降低規(guī)費(fèi)

切實(shí)落實(shí)現(xiàn)行政策，繼續(xù)簡化報(bào)批報(bào)建程序，同時還要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上實(shí)行“再提速”，特別是對企業(yè)的貸款手續(xù)要開辟“綠色通道”，在最短的時間內(nèi)辦結(jié)。職能部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)協(xié)作，盡力為企業(yè)營造好的政務(wù)環(huán)境。如一些運(yùn)轉(zhuǎn)正常、信譽(yù)度好的企業(yè)，對其項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用可以延期至辦理商品房預(yù)售許可證時繳納，經(jīng)依法依規(guī)批準(zhǔn)提高容積率應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金及規(guī)費(fèi)可以延期至該項(xiàng)目辦理聯(lián)合竣工驗(yàn)收時繳納。進(jìn)一步規(guī)范稅費(fèi)征管行為，公開收費(fèi)項(xiàng)目。對所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，清除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目。適當(dāng)減免部分收費(fèi)項(xiàng)目，對能按低標(biāo)準(zhǔn)收取的稅費(fèi)（如電力設(shè)施費(fèi)）。盡量按低收取，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)。

（六）進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)投資

把握承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。加大房地產(chǎn)招商引資力度，尤其是引進(jìn)在商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等方面具有成功經(jīng)驗(yàn)和相當(dāng)實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)來婁底投資。積極探索工業(yè)房產(chǎn)市場化、住宅房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的可行性發(fā)展方式。進(jìn)一步開放房地產(chǎn)市場，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批制度改革，優(yōu)化投資環(huán)境。鼓勵本地房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，引導(dǎo)中小企業(yè)兼并重組，增強(qiáng)實(shí)力。創(chuàng)新開發(fā)理念，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒕坊?，實(shí)現(xiàn)集約效益。

（七）以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為先導(dǎo)，推進(jìn)婁底市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歸根到底要靠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。人口聚集，居民收入的提高，城市化的進(jìn)程。婁底是一個以能源、原材料為基礎(chǔ)的新興工業(yè)城市，國家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型使得婁底的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。尤其是今年以來婁底發(fā)生了民間借貸危機(jī)，更是說明傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式走到了盡頭。那么，下一步婁底產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向如何選擇？什么才是婁底未來的支柱產(chǎn)業(yè)？以上是擺在婁底市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和全體婁底人民面前的一個需要深思的課題。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是未來我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向，但在婁底這樣一個內(nèi)陸三線城市。沒有技術(shù)和人才優(yōu)勢，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不太容易。招商引資關(guān)鍵點(diǎn)不在于能否引進(jìn)來，而在于招進(jìn)來的企業(yè)能否生存下去，盲目以土地優(yōu)惠，稅收等政策支持為條件的招商引資，最后可能變成圈地運(yùn)動，助推房地產(chǎn)泡沫。不僅不能促進(jìn)婁底的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。反而給婁底的長遠(yuǎn)發(fā)展留下后患。婁底應(yīng)以大電商為平臺，大物流為中介，發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，在勞動密集型產(chǎn)業(yè)中又以重點(diǎn)選擇家具、辦公用品產(chǎn)業(yè)。

第一，符合世界產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移潮流。這個產(chǎn)業(yè)最早誕生于英國工業(yè)革命后的歐美，上個世紀(jì)六十年代，轉(zhuǎn)移到了日本、韓國，上個世紀(jì)八十年代又轉(zhuǎn)移到了臺灣，上個世紀(jì)末本世紀(jì)初轉(zhuǎn)移到了大陸沿海地區(qū)，現(xiàn)在由于沿海土地成本、人工成本、運(yùn)輸成本等原因。已逐漸失去競爭優(yōu)勢。需要再一次轉(zhuǎn)移，這次轉(zhuǎn)移的目的地主要是中國內(nèi)陸。婁底比鄰廣東承接西部，具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢。

第二。婁底具備人才優(yōu)勢。一方面是技術(shù)人優(yōu)勢，婁底是一個出能工巧匠的地方，早在改革開放初期，婁底的師傅就南下廣東，東去上海，廣東、上海等地的家具師傅有許多都是婁底人。另一方面，婁底人具備經(jīng)商才能，婁商特別是其中的漣商走南闖北，在中國的每個角落都有他們的身影，他們最了解市場，最了解消費(fèi)者。

當(dāng)然，婁底發(fā)展家具、辦公用品產(chǎn)業(yè)，那么其他地州市，比如湘潭、益陽和婁底是有同樣的優(yōu)勢，憑什么取得成功呢？法寶就是先行一步。前幾年，由于房地產(chǎn)等行業(yè)發(fā)展向好，一般的地方還看不上勞動密集型產(chǎn)業(yè)，既使當(dāng)前，房地產(chǎn)等行業(yè)遇到了不少危機(jī)，還有不少地方，不少人仍然在等待房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)。如果婁底迅速采取行動實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。就占有先機(jī)。當(dāng)然。要把家居、辦公用品產(chǎn)業(yè)打造成為婁底市的支柱產(chǎn)業(yè)，還要有一系列的優(yōu)惠政策和措施。因此，建議：1.在萬寶新區(qū)建立家居、辦公用品產(chǎn)業(yè)園；2.給予從事這個行業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營者特殊的土地、稅收金融優(yōu)惠政策；3.在這個大產(chǎn)業(yè)的前面發(fā)展電商和物流，以大電商為先道，以大物流為中介，推進(jìn)家居、辦公用品這個大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個著名的理論，那就是“聚集和擴(kuò)散”理論，意思就是某個地方、某個產(chǎn)業(yè)如果先擁有某種優(yōu)勢，那么這個產(chǎn)業(yè)就會迅速向某地集中，而越是集中。產(chǎn)業(yè)鏈越是完善，交易成本就越低，而這又會推動這個產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步聚集。浙江義烏的小商品產(chǎn)業(yè)就是這一理論的典型案例。義烏這個地方本不具備小商品生產(chǎn)的什么優(yōu)勢，甚至原來還不通火車，但由于他們先行，給予小商品生產(chǎn)特殊的優(yōu)惠政策，這樣一來，有不少小商品生產(chǎn)經(jīng)營者聚集到了義烏，形成了一個完善的產(chǎn)業(yè)鏈，使得義烏的小商品生產(chǎn)成本越來越低，于是更多的小商品生產(chǎn)都聚集于此。形成“聚集效用”。最終造就了今天的義烏。

（作者單位：湖南省婁底市房產(chǎn)局）