外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及對(duì)策分析

摘要：房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展與壯大、經(jīng)濟(jì)地位的不斷提高、利潤(rùn)空間的增大，外資也進(jìn)入到我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域中，分享一系列的利潤(rùn)與市場(chǎng)空間。文章分析了外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并就此影響提出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)外資的意見(jiàn)和建議。

關(guān)鍵詞：外資；房地產(chǎn)；影響

一、外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）積極影響

1.促進(jìn)房地產(chǎn)投資理念的增加和金融體系的完善

外資在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了不少金融工具，如住房抵押貸款的證券化、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資信托等，為我國(guó)金融體系的進(jìn)一步完善和發(fā)展做出了無(wú)可厚非的貢獻(xiàn)。新投資理念是被新投資工具隨身攜帶著的，新投資工具和投資理念的應(yīng)用，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的發(fā)展思路和新的發(fā)展動(dòng)力，也為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)和國(guó)際房地產(chǎn)事業(yè)接軌這一遠(yuǎn)大行程邁進(jìn)了一大步。

2.促使我國(guó)本土房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力倍增

外資給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備和操作經(jīng)驗(yàn)，還促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)及房地產(chǎn)金融等各個(gè)領(lǐng)域的不斷成熟：同時(shí)也使我國(guó)本地的房地產(chǎn)企業(yè)不斷更新管理機(jī)制，逐漸掌握使用新的設(shè)備和先進(jìn)的技術(shù)的方法，不斷發(fā)展自己，而非停滯不前。這有利于增強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，也促使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展。

3.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有直接和間接兩種融資方式，這兩種融資方式使得外資承擔(dān)了本土房地產(chǎn)企業(yè)的部分融資風(fēng)險(xiǎn)，令我國(guó)本土的房地產(chǎn)企業(yè)在確定資本結(jié)構(gòu)和如何運(yùn)用資本方面上更具靈活性。

4.彌補(bǔ)了資金短缺

外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，有些是采取與本土房地產(chǎn)商合資合作的方式，這種方式的采取，在較大程度上幫助我國(guó)解決了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在大型工程項(xiàng)目上的資金不足的問(wèn)題，相應(yīng)地也承擔(dān)了一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)緩解我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)和打破資金緊張的局面非常有益。

5.促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)走向國(guó)際化

在外資房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)也會(huì)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣便使我國(guó)本土房產(chǎn)市場(chǎng)更趨于國(guó)際化，并使我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)更加完善、房產(chǎn)體系更加健全。外商投資我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，還會(huì)帶來(lái)新的投資理念和投資工具，而投資理念和投資工具的完善正是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢與國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)接軌的有利證明。

（二）消極影響

1.加劇了房地產(chǎn)泡沫

外資的到來(lái)，將我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步抬高，并使價(jià)格超出價(jià)值甚遠(yuǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化更加嚴(yán)重。

2.供求結(jié)構(gòu)更加失衡

當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)的供求存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。高檔住宅和商業(yè)物業(yè)的供給過(guò)剩而普通住宅房的供給卻嚴(yán)重不足。其原因如下：全球資本尤其是境外資本。出于對(duì)高回報(bào)率的追求及管理的方便性等方面的考慮，使得資金大多集中投資到豪華型地產(chǎn)及高檔住宅等少數(shù)項(xiàng)目：與之相反，對(duì)于旺盛需求的適合居民買(mǎi)入并居住的經(jīng)濟(jì)適用房則投入較少的資金或者直接不投資這些項(xiàng)目。這樣便導(dǎo)致了居民居住需求被投資需求所取代。成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目。由此種情景便可得知。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求間的結(jié)構(gòu)失衡狀況會(huì)更加難以調(diào)節(jié)。

3.增加了金融市場(chǎng)的波動(dòng)性，危害我國(guó)金融安全

外資金額的增加會(huì)使外匯占的比例增高，使金融市場(chǎng)更具波動(dòng)性，同時(shí)也使我國(guó)的通脹壓力更大，使金融秩序紊亂。若人民幣匯率預(yù)期升值，外資便會(huì)使盡渾身解數(shù)進(jìn)入我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)獲取利潤(rùn)。倘若資產(chǎn)收益率降低，便會(huì)出現(xiàn)境外資本流出替代境流入，國(guó)內(nèi)投機(jī)者便會(huì)跟風(fēng)隨大流，將房地產(chǎn)售出，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安。

4.增加了人民幣升值壓力

近幾年，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量越發(fā)增大。外資來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是為了收取兩種利益的：一是資本增值帶來(lái)的收益：二是人民幣匯率升值帶來(lái)的匯兌收益。除非人民幣被預(yù)期不會(huì)升值，否則外資會(huì)源源不斷的流進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。這會(huì)是我國(guó)的國(guó)際收支不平衡，也會(huì)給人民幣升值帶來(lái)壓力。

5.抑制宏觀調(diào)控的效果

外資房地產(chǎn)或多或少地延遲了我國(guó)在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控政策的效果的發(fā)揮。比如，在國(guó)家實(shí)施緊縮的房地產(chǎn)政策時(shí)，會(huì)增加企業(yè)的融資難度，境內(nèi)房地產(chǎn)商為實(shí)現(xiàn)融資目的。便會(huì)紛紛轉(zhuǎn)向境外融資這種方式，這便使得我國(guó)宏觀調(diào)控政策的效果得不到包證。

6.搶占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額和利潤(rùn)空間

外資涉足我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必定會(huì)帶著或多或少的投機(jī)目的——企圖利用我國(guó)房地產(chǎn)是新興的行業(yè)、體系中企業(yè)抗干擾能力比較脆弱這一點(diǎn)進(jìn)行炒作，在動(dòng)蕩不安的市場(chǎng)上獲取收益。外資占據(jù)了一些本屬于我國(guó)本地房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，使得我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率下降不少。外資企業(yè)也搶走了一些本該屬于我國(guó)本土房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)如何迎接外資

（一）提高本土房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

面對(duì)大批外資涉足我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)本土的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將自身的競(jìng)爭(zhēng)力好好提升一下，以便讓我們的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位。比如我們的企業(yè)可以實(shí)行促進(jìn)品牌建設(shè)、產(chǎn)品差異化及增強(qiáng)自身的戰(zhàn)略意識(shí)等策略，使自己的產(chǎn)品更具特色；也可以發(fā)揮本土企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)西方先進(jìn)的運(yùn)作管理模式加以借鑒，并針對(duì)我國(guó)居民的消費(fèi)習(xí)慣。開(kāi)發(fā)出更吸引注意力的產(chǎn)品，獲取更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也能一定程度上避免由外資進(jìn)入帶來(lái)的不安成分。此外，我們企業(yè)之間可以建立起廣泛的戰(zhàn)略聯(lián)盟，團(tuán)結(jié)就是力量增強(qiáng)抵抗外資企業(yè)的實(shí)力：形成“以人為本”的意識(shí)，引進(jìn)或培養(yǎng)具有項(xiàng)目策劃、人文知識(shí)底蘊(yùn)、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新及資本運(yùn)營(yíng)能力的復(fù)合型高級(jí)人才，以硬實(shí)力在國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上獲取勝利。

（二）將相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策加以完善，將外資的準(zhǔn)入條件加以規(guī)范

目前。我們本土的房地產(chǎn)業(yè)才處于初級(jí)階段。法律體系并不健全。制度政策并不完善，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，盡快完善房地產(chǎn)業(yè)政策，而這些政策不單單只是從吸引外資增加GDP的角度出發(fā)，還考慮了要提防外資在行業(yè)中的取巧行為，同時(shí)必須以普通住宅為歸宿，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)的存在。最根本的是為了滿(mǎn)足居民的生存需要?？梢钥紤]以下三點(diǎn)：第一。調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域中外資享有的一系列的優(yōu)惠政策：第二，對(duì)這種舉動(dòng)加以鼓勵(lì)——外商直接投資并直接參與房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)：第三，控制外資的借貸規(guī)模。規(guī)范外資準(zhǔn)入條件，將投機(jī)性外資阻擋在國(guó)門(mén)之外。

（三）增加金融監(jiān)管力度

當(dāng)務(wù)之急是要規(guī)范管理個(gè)人住宅抵押和房產(chǎn)企業(yè)貸款，嚴(yán)肅處理不合理的房產(chǎn)貸款，也可以防范貸款帶來(lái)的種種可以避免的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)規(guī)定境內(nèi)所有銀行不提供外匯貸款給境外機(jī)構(gòu)和非居民個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，以抑制來(lái)自境外機(jī)構(gòu)或者是非居民個(gè)人的投機(jī)性炒作行為。

改善風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，建立從匯兌到交易等各環(huán)節(jié)的市場(chǎng)預(yù)警體系，各管理部門(mén)之間應(yīng)實(shí)現(xiàn)信息共享，增進(jìn)溝通、協(xié)調(diào)和合作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資流動(dòng)的監(jiān)管。

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（作者單位：山東建筑大學(xué)商學(xué)院）