淺談都市周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

西安市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一公司 陜西西安 710000

摘要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，作為一個(gè)長(zhǎng)期的投資行為，深入研究房地產(chǎn)的投資環(huán)境，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)周邊城鎮(zhèn)的建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)的收益都具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化建設(shè)；周邊城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)建設(shè)；發(fā)展趨勢(shì)

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，我國(guó)大都市的周邊城鎮(zhèn)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：①交通、信息發(fā)展迅速，跟隨都市建設(shè)的復(fù)制現(xiàn)象比較高，呈現(xiàn)出都市外延式空間擴(kuò)散特點(diǎn)。②用工成本、土地成本與都市相比較而言，呈現(xiàn)相對(duì)較低的特點(diǎn)。③居民構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，城市居民和農(nóng)村人口混雜。

從經(jīng)濟(jì)類型看，周邊城鎮(zhèn)是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和人民生活水平的不斷提高的新的增長(zhǎng)點(diǎn)；從發(fā)揮城市管理職能的角度看，周邊城鎮(zhèn)是臨近都市的快速變化地域，存在許多變量。

二、周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)存在的問(wèn)題

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)乎到城鎮(zhèn)規(guī)劃的落實(shí)，關(guān)乎到周邊城鎮(zhèn)的居住條件的改善，關(guān)乎到發(fā)展經(jīng)濟(jì)與安排就業(yè)的問(wèn)題，關(guān)乎到小城鎮(zhèn)的文化建設(shè)與社會(huì)關(guān)系。因此，作為一個(gè)長(zhǎng)期的投資行為，進(jìn)入泡沫后期的房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)崩潰，各類城市的分化情況更為嚴(yán)重，其明顯的特點(diǎn)是房地產(chǎn)向一線都市的周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)張，以前跟風(fēng)冒進(jìn)的三四線城市的房產(chǎn)債務(wù)更加沉重。

（一）忽視周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)問(wèn)題研究

當(dāng)前，學(xué)術(shù)界、經(jīng)濟(jì)界和媒體對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常熱心，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)引發(fā)熱烈探討，各種觀點(diǎn)、各路專家都會(huì)現(xiàn)身指點(diǎn)測(cè)評(píng)一番。但是，對(duì)于都市周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)缺乏關(guān)注，缺乏相關(guān)信息的收集、匯總、分析、點(diǎn)評(píng)，造成周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展存在較強(qiáng)的盲目性和投機(jī)性，對(duì)于周邊城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)與人文環(huán)境的健康有序發(fā)展非常不利。

（二）缺乏科學(xué)論證，投資盲目

受大都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快表象的影響，周邊城鎮(zhèn)的相關(guān)部門與一些房地產(chǎn)商，沒(méi)有進(jìn)行充分而周密的評(píng)估論證，一味熱衷于模仿大都市的房產(chǎn)建設(shè)，結(jié)果是放眼望去樓房林立，嶄新漂亮卻少有人煙。其根本原因是地方政府一味依靠賣地獲取財(cái)政收入，把農(nóng)民趕入樓房，騰出空地建設(shè)商品房，圈地建設(shè)工業(yè)園區(qū)，一味依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)本地GDP。2014年年初，國(guó)家審計(jì)署公告有四成地方債務(wù)靠賣地還債，這種短期的繁榮場(chǎng)景，只能給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與開(kāi)發(fā)商都帶來(lái)?yè)p失，不是健康的城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。

（三）土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象很嚴(yán)重

周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)土地的控制并沒(méi)有十分嚴(yán)格地執(zhí)行國(guó)家的土地政策，例如：①為了政績(jī)，圈地搞開(kāi)發(fā)，盲目立項(xiàng)，匆忙上馬，結(jié)果招商引資不到位，造成土地“圈而不能用”；②拍賣、出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)等土地交易活動(dòng)不嚴(yán)謹(jǐn)，組織機(jī)構(gòu)隨意性較大，經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在并沒(méi)有獲得具有法律意義上的土地使用權(quán)的前提下就從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況，給后期的管理增加了許多障礙。③在村落整體改造的過(guò)程中，沒(méi)有規(guī)劃好宅基地，導(dǎo)致布局混亂，甚至出現(xiàn)了濫占耕地等不良現(xiàn)象，近幾年，國(guó)土資源部每年都要強(qiáng)調(diào)死守18億畝耕地紅線，另一方面，不斷有新聞報(bào)道土地荒蕪、圈地閑置等新聞。

（四）房建質(zhì)量不過(guò)關(guān)

周邊城鎮(zhèn)的管理、監(jiān)督機(jī)制的不健全，小地方熟人多的人文特色，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是比較混亂的，無(wú)證開(kāi)發(fā)、規(guī)避招標(biāo)、無(wú)證預(yù)售、無(wú)證施工、無(wú)質(zhì)量管理、不組織驗(yàn)收等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，致使房建質(zhì)量不過(guò)關(guān)，整體管理跟不上，不僅阻礙居民生活水平的提高，而且妨害了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持久性發(fā)展。

三、周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

（一）周邊城鎮(zhèn)土地征用管理趨勢(shì)

引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，多渠道籌措資金，在舊城改造與土地征用的過(guò)程中，通過(guò)詳盡的調(diào)研，對(duì)待開(kāi)放區(qū)域的土地進(jìn)行普查和清理，參考國(guó)內(nèi)多地土地流轉(zhuǎn)的先進(jìn)事例，結(jié)合本地情況，以讓農(nóng)民分享到更多的土地流轉(zhuǎn)收益為目的，落實(shí)中央制定的土地流轉(zhuǎn)政策。在拆遷改造中，將一次性補(bǔ)償改為多次多渠道補(bǔ)償，在滿足拆遷戶的自住房之外，①安排工商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，為村民提供商業(yè)用房，以保證其擁有穩(wěn)定的持續(xù)性收入；②在建設(shè)規(guī)劃用地區(qū)域，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，圍繞提升產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展這個(gè)重點(diǎn)，建設(shè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專區(qū)，鼓勵(lì)拆遷戶入股，加強(qiáng)第三方物流、人力資源服務(wù)、融資租賃、節(jié)能環(huán)保、電子商務(wù)、檢驗(yàn)檢測(cè)認(rèn)證等服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)毓I(yè)制造業(yè)的發(fā)展。③在保留基本農(nóng)田的地方，鼓勵(lì)并引導(dǎo)農(nóng)民成立農(nóng)業(yè)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織，并將其納入整體規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之中，利用生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)推動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

（二）周邊城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)趨勢(shì)

在周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中，杜絕盲目追求與模仿大都市。應(yīng)當(dāng)本著尊重自然、保護(hù)生態(tài)的原則，注重人文環(huán)境與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)律，注重地方特色與民族特色，將地方歷史風(fēng)貌融入到現(xiàn)代城鎮(zhèn)生活中，對(duì)城鎮(zhèn)的歷史文脈和文物古跡實(shí)施強(qiáng)有力的保護(hù)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體設(shè)計(jì)開(kāi)始，重視對(duì)城鎮(zhèn)氣質(zhì)、風(fēng)韻、人文特色等精神財(cái)富的保護(hù)；在建設(shè)施工中，注重對(duì)地方特色建筑的保護(hù)，保留并維護(hù)開(kāi)展地方特色文化活動(dòng)的場(chǎng)所；在整體建設(shè)中，提倡經(jīng)濟(jì)實(shí)用、高效節(jié)約的建設(shè)理念，建設(shè)有利于居民身心健康的城鎮(zhèn)生活。

在整體建設(shè)布局的安排上，充分考慮所在城鎮(zhèn)的歷史、地理、氣候、工業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、人口概況、出行購(gòu)物、社會(huì)交往、文化教育等諸多因素，安排各個(gè)功能區(qū)的分布區(qū)域，打造切合當(dāng)?shù)靥厣默F(xiàn)代化城鎮(zhèn)生活服務(wù)與產(chǎn)業(yè)體系。

（三）周邊城鎮(zhèn)住房體系發(fā)展趨勢(shì)

周邊城鎮(zhèn)的居民生活收入差距較大，中低收入家庭較多?；谶@個(gè)特點(diǎn)，當(dāng)?shù)卣仨毧紤]多途徑調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)，必須尋找金融支持。實(shí)行REITs信托體系是一個(gè)好的方案。

《廉租住房保障辦法》、《公共租賃住房管理辦法》、房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱REITs）的提案早已有之。結(jié)合當(dāng)前城鄉(xiāng)建設(shè)大趨勢(shì)，合并廉租住房與公共租賃住房，將其納入統(tǒng)一管理，由中央政府直接下?lián)苎a(bǔ)貼資金到信托基金公司賬戶，制定統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理制度，信托公司委托專業(yè)的物業(yè)公司對(duì)廉租房進(jìn)行管理，收取租金，然后將收益（收益=租金+補(bǔ)貼-費(fèi)用）支付給房地產(chǎn)投資方。信托金融方、物業(yè)管理方、房產(chǎn)投資方通過(guò)聯(lián)合運(yùn)作，建立完善的廉租房管理體系，既符合中央提出的“政府專注監(jiān)督，具體事務(wù)交由市場(chǎng)”的提議，又可以完善國(guó)家的廉租房建設(shè)，還可以保證房地產(chǎn)投資方擁有穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的固定收益。

四、結(jié)論

總之，受以往的政策忽視、建設(shè)不足、基礎(chǔ)薄弱、歷史欠賬等原因綜合影響，周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是比較復(fù)雜的。隨著改革開(kāi)放步伐的加快，隨著新時(shí)期系列政策的制訂與實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的大方向是：以直接限制的方式抑制大城市房?jī)r(jià)上升，轉(zhuǎn)而傾向于扶植中西部城市群與三四線中小城市，以實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。

所以，那些立志長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，謀求資源整體平衡，勇于肩負(fù)推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)，必將迎來(lái)新的歷史發(fā)展時(shí)機(jī)。

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