論精裝修住宅項目土建與裝修界面劃分做法

中新仁恒海門長江生態(tài)科技城投資發(fā)展有限公司 江蘇省海門市 226100

目前住宅市場精裝項目越來越多，主要是精裝交付為小業(yè)主省去了裝修帶來的諸多繁瑣，而且精裝批量帶來的成本節(jié)約。但精裝項目施工時，開發(fā)公司經(jīng)常碰到土建承包單位和裝修承包單位界面劃分不清，帶來的施工扯皮、相互推諉等不良現(xiàn)象?，F(xiàn)就我在工作中對精裝修住宅項目土建與裝修的界面劃分的一點認(rèn)識，與大家分享和討論。

一、土建

1）車庫部分

（1）車庫與各樓幢分界面界限之內(nèi)的全部工作（包含土建及裝修施工內(nèi)容）均由土建單位施工，包括土建初裝飾及防霉涂料、防滑地面、門窗收邊及各類管道封堵收尾等工作。車庫與樓幢分界一般設(shè)置在防火分區(qū)或伸縮縫（防火卷簾部位）、單元門等處。具體以設(shè)計圖為準(zhǔn)。如車庫內(nèi)個別需要特殊裝修的另外安排。

（2）自行車庫按毛胚做法表由土建單位施工。

（3）車庫自帶的樓梯間裝修由景觀單位施工。

（4）汽車坡道、自行車坡道：除景觀石材鋪貼、外裝飾等外均由土建單位施工。

2）主樓外立面部分

（1）外墻粉刷、防水、外墻面磚、幕墻預(yù)埋件的防水處理由土建單位施工。

（2）各類陽臺：封閉陽臺在土建單位施工完成結(jié)構(gòu)及墻面粉刷后移交裝修單位施工，非封閉陽臺的裝修由土建單位施工。

（3）外墻其他安裝方面：外墻石材干掛、涂料、門窗由相關(guān)專業(yè)單位施工完成。

3）主樓室內(nèi)部分

（1）室內(nèi)所有的墻面抹灰由土建單位完成（不要求批白），地坪清理完成。地面如有地暖則在地暖完成后由土建單位完成豆石砼的澆筑，按相關(guān)方案要求完成，并要求符合裝修的各類地面施工要求，如平整度及標(biāo)高等。

（2）消防樓梯間：由土建單位完成墻面粉刷、結(jié)構(gòu)踏步正反面的修正后移交裝修單位，樓梯欄桿一般由專業(yè)分包施工。

（3）戶內(nèi)花園、入戶花園、屋頂花園等土建單位完成粉刷工作，地面如有防水應(yīng)完成防水及找平等工作后移裝修單位，標(biāo)高等應(yīng)符合裝修要求。屬于外墻面的由相應(yīng)外墻單位完成。

（4）廚房、衛(wèi)生間土建單位完成如下工作：

主體結(jié)構(gòu)面到基層防水由土建單位完成后經(jīng)蓄水試驗完成后移交裝修單位。地暖層的豆石混凝土的澆筑由土建單位完成。其他工序由裝修單位施工并承擔(dān)后期防滲漏的責(zé)任。具體做法見廚房、衛(wèi)生間施工節(jié)點圖及地暖施工圖。

（5）單元門廳由土建單位完成粉刷及地坪清理后移交；入戶門廳（廊）結(jié)構(gòu)及相關(guān)防水保溫等基層內(nèi)容由土建單位完成后移交裝修單位鋪貼面層。室外踏步的結(jié)構(gòu)及鋪裝由景觀單位施工。

（6）屋頂或屋面花園：土建單位應(yīng)完成設(shè)計圖中屬于屋面工程的各工序工作，公共區(qū)域屋面及女兒墻等由土建單位或土建分包單位完成，屬于獨享的屋頂花園需要裝修的由裝修單位完成，土建單位完成至面層下道工序為止，面層由裝修施工。

（7）電梯井的移交：在電梯進場前項目部及監(jiān)理單位應(yīng)組織相關(guān)單位辦理移交手續(xù)，并檢查井道施工質(zhì)量，清理是否完成，基坑是否干燥無滲漏等。標(biāo)高及軸線應(yīng)標(biāo)明后辦理移交手續(xù)。

二、設(shè)備安裝

1）強電（220/380V低壓配電、等電位、避雷等）系統(tǒng)

（1）結(jié)構(gòu)施工階段的所有預(yù)留預(yù)埋由土建單位負(fù)責(zé)施工完成并確保合格。

（2）住戶內(nèi)各配電箱安裝、配電箱之間的連接管線及進戶管線由土建單位負(fù)責(zé)，用戶配電箱出線到各終端的管線（照明、插座、水泵、空調(diào)、太陽能、用戶電梯、弱電箱、陽露臺和門廳壁燈等）由裝修單位負(fù)責(zé)。

（3）用戶內(nèi)出線但涉及外立面石材開控的照明、插座和電源預(yù)留點等，由裝修單位提出位置和要求，石材施工單位負(fù)責(zé)開孔；公共箱體出線的由土建單位提出位置和要求，石材施工單位負(fù)責(zé)開孔。

（4）土建單位按照原圖在住戶內(nèi)墻地面預(yù)留的照明、插座和設(shè)備電源點：裝修單位負(fù)責(zé)與圖紙核對，能利用的盡量利用原管，與裝修要求不符的，由裝修單位負(fù)責(zé)完善，增加修改前由土建單位和監(jiān)理共同確定。

（5）住宅內(nèi)計量箱至各用戶箱電線電纜由土建單位施工，用戶計量箱前端電纜由供電部門施工；所有供電計量箱的PE線接地和N線接地預(yù)留由土建單位負(fù)責(zé)，計量箱與接地點的連接由土建單位負(fù)責(zé)。

（6）車庫及住宅公共區(qū)域的所有配管、橋架和預(yù)留由由土建單位負(fù)責(zé)，電表箱前端電纜由供電部門施工，表箱及其出線均由土建單位施工。

（7）各公共區(qū)域的排水泵、風(fēng)機、消防水泵、電梯、智能設(shè)施等設(shè)備由土建單位將電源和橋架接至設(shè)備自帶控制柜上端，設(shè)備控制柜及出線（含配管、橋架和電線電纜）均由設(shè)備單位安裝；風(fēng)機房、水泵房、變電所、配電間等設(shè)備間的照明、插座由土建單位施工。

（8）所有等電位的接地預(yù)留由土建單位負(fù)責(zé)，用戶內(nèi)等電位箱體根據(jù)裝修要求，由土建單位負(fù)責(zé)安裝，配電箱與等電位和重復(fù)接地由土建單位負(fù)責(zé)，衛(wèi)生間內(nèi)各設(shè)備和電源PE線與等電位的連接由裝修單位負(fù)責(zé)；弱電機房內(nèi)預(yù)留MEB和設(shè)備專業(yè)接地箱，由專業(yè)單位負(fù)責(zé)引入。

（9）避雷的預(yù)留和施工由土建單位負(fù)責(zé)，各屋頂設(shè)備、欄桿等不在屋頂避雷帶范圍內(nèi)的，由土建單位預(yù)留連接點在設(shè)備下方，與避雷干線的連接由各專業(yè)單位負(fù)責(zé)。

（10）所有消防照明由土建單位施工。

（11）景觀計量箱及計量箱出線至終端的管線均由景觀單位負(fù)責(zé)，計量箱前的配管和電纜由供電部門施工；門衛(wèi)計量箱安裝及其到門衛(wèi)房各終端的管線、門衛(wèi)房的燈具、插座及電動門預(yù)留電源均由土建單位施工。

2）弱電（電視、電話網(wǎng)路、智能化、消控等）系統(tǒng)

（1）混凝土內(nèi)的所有預(yù)留預(yù)埋由土建單位負(fù)責(zé)。

（2）住戶內(nèi)各弱電箱（交接箱、多媒體箱）安裝、用戶總箱進戶配管由土建單位負(fù)責(zé)，用戶總?cè)蹼娤涑鼍€到各終端的管線（弱電分箱、過線箱、電視終端、電話網(wǎng)絡(luò)終端）由裝修單位負(fù)責(zé)；智能化用戶內(nèi)所有配管由裝修單位負(fù)責(zé)，穿線和設(shè)備安裝調(diào)試由智能化單位負(fù)責(zé)。

（3）用戶內(nèi)出線但涉及外立面石材開控的電視、電話網(wǎng)絡(luò)、智能設(shè)備等，由裝修單位提出位置和要求，石材施工單位負(fù)責(zé)開孔；公共箱體出線的由土建單位提出位置和要求，石材施工單位負(fù)責(zé)開孔。

（4）土建單位按照原圖在住戶內(nèi)墻地面預(yù)留的弱電配管：裝修負(fù)責(zé)與圖紙核對，能利用的盡量利用原管，與裝修要求不符的，由裝修負(fù)責(zé)完善，增加修改前由土建單位和監(jiān)理共同確定。

（5）車庫內(nèi)至各用戶弱電總箱的橋架、配管、箱體安裝均由土建單位負(fù)責(zé)，電視、電話網(wǎng)絡(luò)、智能化的穿線由專業(yè)單位施工。

（6）消防弱電的配管和橋架由土建單位負(fù)責(zé)，穿線、設(shè)備安裝均由消防單位施工。

（7）車庫內(nèi)水表遠程配管和橋架由土建負(fù)責(zé)，室外埋管施工由智能化單位負(fù)責(zé)。

（8）公共區(qū)域的所有弱電配管和箱盒預(yù)留均由土建單位負(fù)責(zé)。

（9）弱電機房內(nèi)的裝修要求另行明確。

（10）室外（綠化、道路）帶的弱電配管均由智能化單位施工。

（11）門衛(wèi)弱電的管路預(yù)留由土建單位負(fù)責(zé)，穿線和設(shè)備安裝智能化單位負(fù)責(zé)。

3）給水系統(tǒng)

（1）室外給水、消防（含消火栓）管道由給排水專業(yè)單位施工，單體室內(nèi)給水管道由土建單位施工，土建單位負(fù)責(zé)將管道接至單體外墻，以室外給水控制閥分界，控制閥及閥門井由清源水業(yè)完成。地庫消防系統(tǒng)管道由消防施工單位完成，預(yù)留閥至地庫的主管道施工由消防單位完成。

（2）景觀給水：室外澆花管道及水景內(nèi)部造景系統(tǒng)管道和設(shè)備由景觀單位負(fù)責(zé)完成；景觀水水處理系統(tǒng)管線由專業(yè)單位負(fù)責(zé)完成，并在出地庫外墻1.5米處預(yù)留澆花管道主管接口。

4）排水系統(tǒng)

（1）單體排水管道由土建單位負(fù)責(zé)施工并將出戶支管接入室外雨污水井。

（2）室外雨污水排水主管道由專業(yè)單位負(fù)責(zé)完成；（含單體周邊雨水口）。

（3）道路上的雨水口及景觀內(nèi)部盲管排水系統(tǒng)由景觀單位施工，并接入室外雨水井，車庫頂排水盲管由土建單位施工。

（4）室內(nèi)空調(diào)冷凝水管立管由土建單位負(fù)責(zé)施工并預(yù)留接口，地下室部位由土建單位在戶內(nèi)預(yù)留接口，支管由空調(diào)單位負(fù)責(zé)完成。

5）熱水系統(tǒng)

（1）室內(nèi)熱水管道由土建單位安裝負(fù)責(zé)施工（含地暖集分水器與壁掛爐連接主管道）；熱水器、熱水箱由土建單位負(fù)責(zé)安裝。

（2）太陽能熱水系統(tǒng)：室內(nèi)及立管井內(nèi)管道由土建單位負(fù)責(zé)安裝，將管道施工至集熱板供回水接口一米處，管道與集熱器連接由太陽能施工單位負(fù)責(zé)完成；電源由甲方安排相關(guān)單位預(yù)留至太陽能熱水系統(tǒng)控制箱；太陽能系統(tǒng)控制儀及控制儀連接線由太陽能單位負(fù)責(zé)安裝完成，穿線管由裝修土建單位完成。

6）潔具安裝

潔具安裝由裝修單位負(fù)責(zé)完成，非封閉陽臺排水地漏由土建單位負(fù)責(zé)安裝。

設(shè)備基礎(chǔ)：各類設(shè)備基礎(chǔ)均由土建單位完成。