房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制探究

摘要：近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要手段。設(shè)計(jì)階段是成本控制的一個(gè)重要階段，因此，需要在這一階段做好成本控制工作，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。本文針對(duì)這一問題，首先對(duì)設(shè)計(jì)管理階段對(duì)成本進(jìn)行控制的重要性加以分析，并提出幾點(diǎn)成本控制措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);設(shè)計(jì)管理階段;成本控制

隨著房地產(chǎn)“黃金十年”的結(jié)束，房產(chǎn)需求市場(chǎng)的萎縮使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，因此，如何利用較少的資金獲得相對(duì)較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下面臨的重要課題。企業(yè)的成本控制效果對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益存在著直接的影響。設(shè)計(jì)管理階段作為成本控制的重要階段，成為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在該環(huán)節(jié)如果進(jìn)行有效的控制，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本增加。

一、重要性分析

第一，在設(shè)計(jì)階段做好成本控制工作能夠?qū)Y金進(jìn)行有效控制，避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求量比較大，依賴性也比較高，因此，企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)行控制，從而使資金得到合理的利用，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，另外，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，設(shè)計(jì)管理階段是對(duì)成本加以控制的一個(gè)重要階段，能夠利用最少的成本實(shí)現(xiàn)良好控制目的^[1]。

第二，在這一階段做好成本控制工作能夠有效為工程全過程的成本控制打下良好的基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其在生命周期內(nèi)的各個(gè)階段，都有成本產(chǎn)生，互相之間有著密切的關(guān)系。設(shè)計(jì)階段在工程項(xiàng)目中起到承前啟后的效果，不但能夠落實(shí)后期的施工成本，同時(shí)還能對(duì)項(xiàng)目前期定位決策成本進(jìn)行細(xì)化與修訂，作為全過程控制的一個(gè)關(guān)鍵，同時(shí)這也是進(jìn)行事前控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，起到“事前預(yù)防”的關(guān)鍵性作用。

二、成本控制措施

1.做好設(shè)計(jì)單位的選擇工作，加強(qiáng)對(duì)合同的管理工作。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，要利用公開招標(biāo)或者是邀請(qǐng)招標(biāo)等形式，選擇最佳的設(shè)計(jì)單位，要求設(shè)計(jì)單位具有良好的責(zé)任感，講究誠(chéng)信，積極溝通。在對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇的過程中，實(shí)際上就是對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)格以及主題進(jìn)行了確定。對(duì)于同樣的項(xiàng)目以及設(shè)計(jì)要求和規(guī)范來說，設(shè)計(jì)單位不同，那么設(shè)計(jì)的產(chǎn)品在風(fēng)格以及品質(zhì)方面就會(huì)有很大的差別，建筑效果以及布局還有結(jié)構(gòu)形式和使用功能等方面差異也就會(huì)比較大。在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)的時(shí)候，需要對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用加以明確，對(duì)設(shè)計(jì)管理階段中的成本控制以及限額設(shè)計(jì)還有優(yōu)化設(shè)計(jì)和節(jié)約成本等獎(jiǎng)勵(lì)措施和處罰措施等進(jìn)行考慮，使設(shè)計(jì)單位能夠主動(dòng)積極地對(duì)成本進(jìn)行控制。強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)合同的管理工作，在合同中明確設(shè)計(jì)要求以及設(shè)計(jì)周期還有獎(jiǎng)罰措施和設(shè)計(jì)優(yōu)化等方面的內(nèi)容。

2.在對(duì)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中重視成本控制工作。對(duì)于方案設(shè)計(jì)這一階段來說，方案優(yōu)選是最重要的，在選擇施工場(chǎng)地以及建筑設(shè)計(jì)和總平面設(shè)置時(shí)，需要對(duì)投資效果問題進(jìn)行考慮，從多個(gè)方案中選擇最佳的方案，保證其經(jīng)濟(jì)性和合理性^[2]。第一，設(shè)計(jì)構(gòu)思要有一定的超前性，確保項(xiàng)目的良好形象。第二，設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)自身特點(diǎn)，具備時(shí)代性、藝術(shù)性及經(jīng)濟(jì)性。第三，合理布置建筑平面，建筑平面布置形式以及戶型產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)需求有著直接的影響，因此，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，要充分考慮到建筑性質(zhì)以及客戶活動(dòng)特征，對(duì)建筑進(jìn)行合理布局，能有效利用項(xiàng)目用地，確保其使用功能的有效性。另外，對(duì)于建筑單體進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡量控制建筑的體型系數(shù)、窗墻比、墻地比，以降低該建筑的能耗水平，從而減少在節(jié)能環(huán)節(jié)上的成本投入。

3.在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的過程中對(duì)成本進(jìn)行控制。對(duì)于建筑來說，結(jié)構(gòu)是骨架，在工程中，結(jié)構(gòu)成本的比重比較大，因此，要對(duì)其成本進(jìn)行控制。第一，需要結(jié)合建筑層數(shù)以及使用功能對(duì)結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行選擇，一般情況下，鋼結(jié)構(gòu)成本最高，鋼筋混凝土次之，磚混結(jié)構(gòu)是成本最低的。建筑基礎(chǔ)選型也會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生比較大的影響，需要結(jié)合地質(zhì)的實(shí)際狀況以及地勘資料，對(duì)子基礎(chǔ)形式加以選擇，確保其安全性，并對(duì)建造成本進(jìn)行控制，同時(shí)還需要對(duì)持力層選擇問題進(jìn)行重視，防止超深以及返工現(xiàn)象的發(fā)生。在對(duì)一些結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，有的設(shè)計(jì)人員統(tǒng)一進(jìn)行配筋，而沒有單獨(dú)對(duì)配筋和截面加以計(jì)算，從而造成浪費(fèi)。因此，設(shè)計(jì)管理中加強(qiáng)精細(xì)化審圖，做到樣板截圖和配筋圖的優(yōu)化，從而使得剪力墻得到合理的配置，同時(shí)梁配筋方式得到有效的控制。另外，在對(duì)基礎(chǔ)和地下室進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，需要與建筑整體性相關(guān)要求相符，結(jié)合地區(qū)震級(jí)、使用功能以及樓層高度等選擇轉(zhuǎn)換層的型式，同時(shí)選擇模板支撐方案以及鋼筋連接與綁扎等方式，從而對(duì)成本進(jìn)行合理控制。

4.利用限額設(shè)計(jì)方式對(duì)成本進(jìn)行控制。限額設(shè)計(jì)是對(duì)成本進(jìn)行控制的一個(gè)有效方法，能夠確保成本控制的實(shí)效性以及有效性。當(dāng)前，很多設(shè)計(jì)單位缺少經(jīng)濟(jì)觀念以及市場(chǎng)觀念，重視技術(shù)忽視了經(jīng)濟(jì)性，無法對(duì)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效把握，從而出現(xiàn)趕工期以及細(xì)部設(shè)計(jì)缺失等各種問題。另外，一般都是依據(jù)建筑面積或者是投資額對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位缺少成本控制意識(shí)，造成了較大的浪費(fèi)。因此，需要實(shí)行限額設(shè)計(jì)方式，從而提升設(shè)計(jì)單位自身成本意識(shí)，在設(shè)計(jì)管理階段自覺主動(dòng)地做好成本控制工作。在實(shí)行設(shè)計(jì)限額的情況下，采取有關(guān)成本策略，在初步設(shè)計(jì)時(shí)，在確保與相關(guān)規(guī)范和要求相符的基礎(chǔ)上減少不可售的面積。在對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，利用設(shè)計(jì)優(yōu)化的方式，比如，對(duì)于非人視高度的外墻涂料和空調(diào)裝飾板等對(duì)于產(chǎn)品不會(huì)產(chǎn)生太大影響的材料，適當(dāng)降低其檔次，對(duì)于電梯、進(jìn)戶門、門窗等客戶敏感點(diǎn)，需要在確保其良好質(zhì)量的同時(shí)控制其成本。

5.在對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中做好成本控制工作。第一，利用模塊化設(shè)計(jì)方式，對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一。對(duì)于設(shè)計(jì)文件需要執(zhí)行相關(guān)模板加以統(tǒng)一，比如，目標(biāo)產(chǎn)品定位以及設(shè)計(jì)合同還有施工圖指導(dǎo)和建造標(biāo)準(zhǔn)等，此外，對(duì)于建筑構(gòu)造需要制定施工的標(biāo)準(zhǔn)方法，比如，硬景鋪裝以及導(dǎo)視系統(tǒng)還有售樓處結(jié)構(gòu)和裝修等標(biāo)準(zhǔn)，并開展單體研發(fā)與組合工作。在組合的過程中，可以對(duì)其中的10%進(jìn)行創(chuàng)新，爭(zhēng)取做到一年小改，三年大改，在建造的過程中利用標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)滿足不同客戶自身需求。第二，對(duì)施工圖預(yù)算做好編制工作，從而對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。在對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行設(shè)計(jì)完畢之后，需要對(duì)施工圖預(yù)算加以編制，反復(fù)和成本部以及設(shè)計(jì)部與造價(jià)公司等進(jìn)行溝通和討論，將預(yù)算確定好，結(jié)合預(yù)算對(duì)工程施工成本加以調(diào)整，形成最終的目標(biāo)成本。

6.做好圖紙會(huì)審工作，將設(shè)計(jì)問題技術(shù)解決掉。設(shè)計(jì)交底以及圖紙會(huì)審等工作是非常重要的，需要提高重視程度，事前做好控制，防止返工造成的損失，從而對(duì)成本進(jìn)行有效控制。只有對(duì)施工圖紙有針對(duì)性地進(jìn)行細(xì)化，成本控制才會(huì)有正確的著力點(diǎn)，也才能確保成本控制的良好效果。開發(fā)單位以及工程部門需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量做好復(fù)核和審查工作，對(duì)于圖紙?jiān)诓煌瑢I(yè)之間的矛盾，需要提前告知設(shè)計(jì)單位并對(duì)其進(jìn)行修改，防止因?yàn)榉倒?dǎo)致的浪費(fèi)^[3]。另外，需要對(duì)圖紙?jiān)诩夹g(shù)方面是不是合理，施工是不是有可行性，造成是不是最經(jīng)濟(jì)加以審核，在開始使用之前，對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的錯(cuò)誤以及漏洞等，從而提升設(shè)計(jì)的質(zhì)量，盡可能減少工程中的設(shè)計(jì)變更，防止由于設(shè)計(jì)問題給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，設(shè)計(jì)階段是對(duì)成本進(jìn)行控制的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，確保設(shè)計(jì)的合理性和完善性，能夠節(jié)省費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。因此，為了提升其競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在設(shè)計(jì)管理階段做好成本控制工作，時(shí)刻重視成本的節(jié)約，采用有效方法減少項(xiàng)目成本。

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