低密度住宅開發(fā)設(shè)計(jì)的思考

摘要：由于城市土地資源的緊缺，引致對低密度住宅的規(guī)劃取向?qū)嶋H上更多地傾向于郊區(qū)化。當(dāng)然，城市郊區(qū)化的低密度住宅還需要開發(fā)商盡可能將居住的配套建設(shè)搞好。.隨著人們對人居健康問題的關(guān)注，低密度住宅成為發(fā)展趨勢，研究了低密度住宅的發(fā)展前景和趨勢。

關(guān)鍵詞：低密度住宅；規(guī)劃設(shè)計(jì)；新技術(shù)；要點(diǎn)

引言

低密度住宅中的密度從專業(yè)上來講指容積率，它涵蓋了很大一個住宅產(chǎn)品區(qū)段，具有廣泛的市場針對面。低密度住宅是近年來房地產(chǎn)市場上的熱門話題。

1.什么是低密度住宅

近年來房地產(chǎn)市場上更多關(guān)注的目光投向了這一類以高綠化率、低容積率為主要特征的住宅。低密度住宅中的密度從專業(yè)上來講應(yīng)指容積率，是相對于城區(qū)容積率較高的高層建筑而言的。在北京CBD如財富中心，容積率甚至達(dá)到了12。對于容積率多低才能稱為低密度住宅這個問題，業(yè)內(nèi)也有許多爭論，并無統(tǒng)一定論。

低密度需要合理標(biāo)準(zhǔn)。低密度，是相對于大量不合理的高密度而言，不是越低越好，更不是提倡大量建設(shè)占用土地資源較多的住宅類型。還有一種錯誤觀念，認(rèn)為只要滿足國家規(guī)定的日照要求就是住宅的合理間距，結(jié)果導(dǎo)致越往南方住宅間距越密，如廣州地區(qū)不少住宅的間距系數(shù)只有0·7—0·8米，通風(fēng)條件很差，環(huán)境品質(zhì)就更談不上了。國家規(guī)范對居住區(qū)住宅密度和日照的要求是住宅建設(shè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。住宅的密度要做到科學(xué)合理，還必須考慮環(huán)境空間尺度、家庭生活私密性、防火抗震、管線布置及綠化美化要求等多項(xiàng)因素。

2.低密度住宅優(yōu)勢

2.1良好的周圍自然環(huán)境

低密度住宅要滿足其自身對容積率和綠化率的要求，一般只能選擇在城市的郊區(qū)，而郊區(qū)的環(huán)境無論在自然景觀、空氣等級等各個方面的優(yōu)勢都是有目共睹的，因此，低密度住宅在自然環(huán)境方面是有優(yōu)勢的。真正的生態(tài)住區(qū)是以人居發(fā)展為依據(jù)的，是根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)基本原理、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段等，合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使其建筑與環(huán)境之間成為一個有機(jī)結(jié)合體。

2.2滿足人們對健康生活的需求

容積率低、人口少以及相對獨(dú)立的獨(dú)門獨(dú)戶生活與顧客心目中的健康生活形態(tài)比較吻合，容易引起顧客的心理共鳴。

2.3市內(nèi)住宅所少有的綠化率

綠化面積的覆蓋率達(dá)到百分之五十以上，住區(qū)綠地應(yīng)將草坪、灌木、喬木相結(jié)合，與通常室內(nèi)住宅小區(qū)相比，低密度住宅關(guān)于綠化的標(biāo)準(zhǔn)有很強(qiáng)的優(yōu)越性。

2.4個性化的住宅設(shè)計(jì)樣式

低密度住宅特有的低容積率決定了其設(shè)計(jì)風(fēng)格和建造模式的多樣化和個性化，顧客可以隨意選擇自己喜歡的建筑式樣甚至可以按照自己的意愿設(shè)計(jì)自己的住宅，這也是和市內(nèi)住宅相比，它特有的功能。

2.5相對適中的價格

對于房價，低密度住宅并不比市內(nèi)普通地段房子的價格高，同樣的價格卻能擁有自然環(huán)境優(yōu)美、綠化率高、低建筑密度和獨(dú)特個性的設(shè)計(jì)風(fēng)格的低密度住宅，這對廣大購房者來說著實(shí)具有很大的吸引力。目前，隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)的發(fā)展，隨著汽車不斷普及，道路條件不斷改善，郊區(qū)住宅正成為人們所追求的一種趨勢。人們生活水平的提高，加快了人們尋求郊區(qū)化低密度的意識，因此，毫無疑問低密度住宅有很大的發(fā)展前景。

2.6居住舒適度、土地利用率與空間利用率的平衡關(guān)系

低密度住宅涵蓋了很大一個住宅產(chǎn)品區(qū)段，具有廣泛的市場針對面。因此對其進(jìn)行深入細(xì)致的研究。低密度住宅多為高使用率，甚至零公攤；在保證居住舒適度的前提下，適度提高土地利用率，盡可能提高空間利用率；空間向上、向下、向內(nèi)向外的發(fā)展，充分利用土地。

2.7巧妙設(shè)計(jì)居住與活動空間

隨著家庭構(gòu)成和成員年齡的變化，對戶內(nèi)空間也呈現(xiàn)出多樣化的需求。加強(qiáng)靈活性，完善現(xiàn)代功能并優(yōu)化組合，是對傳統(tǒng)功能流線和房間規(guī)模的突破。例如在別墅戶型設(shè)計(jì)中，個性化功能空間的增加能極大提升其品質(zhì)。同時客廳也不再承擔(dān)家庭生活中心的職能，而由家庭起居室來承擔(dān)，客廳的面積也可適當(dāng)縮小，回歸接待會客的功能。而房間數(shù)量的增多，應(yīng)體現(xiàn)出更細(xì)的功能劃分。隨著住宅科技的發(fā)展，其結(jié)構(gòu)、構(gòu)造以及設(shè)備技術(shù)也在不斷提高，這些都將充分反映在低密度住宅的開發(fā)設(shè)計(jì)中。今天，大跨度空間和集中的管道井已有了足夠的技術(shù)支撐，住宅的承重體系更加簡單明確，如果要求住宅有更強(qiáng)的適應(yīng)性，那么在建筑設(shè)計(jì)過程中在既要考慮居室空間的靈活性，有先見的考慮到將來的改造可能，對結(jié)構(gòu)和設(shè)備也需要預(yù)先考慮。

3.低密度住宅的現(xiàn)狀及開發(fā)前景

北京低密度住宅近幾年有了一定的發(fā)展，但是到目前為止，仍處于初步階段。隨著城市化進(jìn)程的加快，在一些區(qū)位條件、環(huán)境、交通比較好的郊區(qū)地段，相繼建設(shè)了不少新村、花園等別墅區(qū)或者低密度住宅區(qū)，既滿足了市場的需求，又帶動了農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展。前些年，由于分散建設(shè)，住宅區(qū)規(guī)模不合理，配套設(shè)施不完善，沒有形成良好的居住環(huán)境。出現(xiàn)了建設(shè)水平不能適應(yīng)形勢發(fā)展的現(xiàn)象。將來低密度住宅建設(shè)有比較大的發(fā)展空間，有比較大的市場需求。在市區(qū)規(guī)劃里頭，還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。低密度住宅滾動的發(fā)展空間比較大。在郊區(qū)這樣的邊緣地區(qū)，地段較好，地形開闊，適合做低密度住宅。結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行，既利于創(chuàng)建良好的城市居住環(huán)境，也利于營建更自然、更人性化的生活居住空間。隨著北京城市發(fā)展向郊區(qū)化和衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方針的實(shí)施，郊區(qū)城市化及低密度住宅建設(shè)將被積極推進(jìn)。除了根據(jù)客戶的需求、市場的需求、區(qū)域性的需求之外，低密度是有區(qū)別的，未必都做同一種產(chǎn)品、需要好的配備，應(yīng)從不同的角度考慮低密度住宅的情況，不能盲目而上。

從住宅產(chǎn)品的特性上來考慮，不管低密度住宅，還是多層四層五層住宅的形態(tài)，都能夠體現(xiàn)以人為本的特性。不同的建筑單體可以塑造出很多個性化的東西。同樣一個戶型，外立面選擇不同，就可以塑造不同的風(fēng)格樣式。體現(xiàn)在使用功能上，最大限度地提高了舒適度，尤其在環(huán)境的營造上，表現(xiàn)出高密度住宅所沒有的寬松感。產(chǎn)品塑造上提供了特別大的空間，尤其是別墅。

4.發(fā)展低密度住宅需要注意的事項(xiàng)

低密度住宅在取得土地成本時一定要控制，做出的總價接近于城市總價的價格，表明實(shí)際競爭力已經(jīng)喪失。低密度住宅只有在適合的地塊上，才能將價格性能比凸現(xiàn)出來。有時做別墅不見得是一種趨勢，因?yàn)槊芏忍叨鴽]有內(nèi)容，環(huán)境顯得很空洞。如果把景觀、綠化、小品等做到非常精致，低密度住宅的品質(zhì)就會淋漓盡致地體現(xiàn)出來。沒有環(huán)境配套，低密度住宅就缺少一條腿。因?yàn)樗梢杂泻芏噙@種方式，比如回歸自然的，舒適寧靜的，近山近水的，給人親近感和建筑美感。建筑住宅就是構(gòu)造生活，低密度便提供了這種可能性。

5.總結(jié)：

在我國，住宅郊區(qū)化已成為一種趨勢。低密度住宅作為提高人民居住品質(zhì)的重要住宅類型之一，無論在郊區(qū)還是歷史文化保護(hù)區(qū)的舊城改造中都將成為主流。雖然容積率是其最重要的指標(biāo)之一，但對于開發(fā)設(shè)計(jì)以及宣傳推廣者而言，對低密度住宅的理解不應(yīng)僅流于形式和概念，而需從細(xì)節(jié)著手進(jìn)行深入研究，真正創(chuàng)造出可持續(xù)性發(fā)展的、以人為主體的居住模式。同時，合理解決居住的舒適性與城市用地緊張之間的矛盾，達(dá)到改善城市景觀、提高居住質(zhì)量.

參考文獻(xiàn)：

[1]林穎；低密度聯(lián)排式住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)研究[D]；南京工業(yè)大學(xué)；2005年

[2]張應(yīng)運(yùn)；北京城市化進(jìn)程中郊區(qū)住宅發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢研究[D]；首都師范大學(xué)；2005年

[3]張劍；交往空間在小城鎮(zhèn)集合住宅設(shè)計(jì)中的營造[D]；大連理工大學(xué)；2007年

[4]嚴(yán)力蛟；；生態(tài)城市建設(shè)與人居環(huán)境的生態(tài)化規(guī)劃[A]；首屆長三角科技論壇——生態(tài)環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展分論壇論文集[C]；2004年