芻議房地產項目投資風險控制理論與實踐

摘要：我國的房地產業(yè)發(fā)展至今已有20多年的歷程，不斷發(fā)展逐漸走向成熟，成為國民經濟中重要的基礎產業(yè)。房地產業(yè)的發(fā)展關系到人民生活、社會安定，是社會和諧發(fā)展的重要影響因素。對房地產項目的投資越來越多，由于目前我國房地產業(yè)尚沒有形成完善對管理體制，政策法規(guī)仍不健全，造成投資過熱，投資風險控制不理想等問題。房地產業(yè)成為高風險行業(yè)之一，對其投資風險的控制進行分析研究成為相關領域的重要課題。

關鍵詞：項目投資；風險控制；理論與實踐

我國房地產市場形成的較晚，隨著住房制度的不斷改革，對房地產推行的綜合開發(fā)，房地產業(yè)發(fā)展迅速，目前成為我國重要的支柱產業(yè)，促進國民經濟快速發(fā)展。作為一個高投入、高風險、資金密集的產業(yè)，人們對房地產的投資持續(xù)上升。然而目前我國對房地產市場投資項目風險的辨別、評估以及控制還不完善，加上投資項目具有較長周期性的特點，使得房地產業(yè)投資風險較大。本文主要對風險控制進行分析研究，在分析理論基礎上進行實踐驗證。

一、房地產項目投資特點

（一）不可移動性

對房地產項目進行投資，首先要明白其基本特征—位置不可移動性。項目投資者難免要承擔一定的政治風險，包括戰(zhàn)爭、政變、外來侵略、經濟制裁等。一旦政治風險發(fā)生，不僅損壞建筑物還會引起其他風險，因此是房地產投資里最大的風險。

（二）高投入性

按通常房地產的開發(fā)項目計算，每開發(fā)一平方千米的土地就需要三億元基礎設施建設費用，再加上征地拆遷費用、建筑安裝費用等，每平方千米需要多達十億元的投資。這種大規(guī)模投資使得投資者面臨通脹風險、利率風險以及融資風險等。

（三）過程的長期性

整個房地產項目的投資過程包括決策、前期、建設、運營階段。整個過程需要幾年、幾十年，過程越長社會經濟等越有可能發(fā)生變化，導致投資面臨各種風險。

（四）特殊性

房地產的項目體積大且具有固定性，其建設需要現場露天進行，建設過程中會收到嚴寒酷暑、極端天氣的影響，還會面臨洪水、地震、火災等意外事故。

（五）專業(yè)管理性

房地產項目的投資是一種專業(yè)化投資活動，分為內部專業(yè)管理性和外部專業(yè)管理性。內部專業(yè)性指投資者需要在土地使用權、設計規(guī)劃、項目融資、市場營銷、工程管理等方面有管理能力與經驗。外部專業(yè)性指投資者既要服從政府、土地、市政、環(huán)保等部門的管理，還要利用中介機構、外部咨詢等的專業(yè)指導。投資者如果不能滿足上述能力或者沒有遵守相關部門的管理，將會面臨各種處罰風險。

綜上，房地產投資存在的風險與普通投資風險不同，是典型的高風險產業(yè)。房地產投資既有風險又有商機。在實際操作中應該避免減少投資失誤，提高投資效益與投資水平，實現投資控制的理論與實踐價值。

二、房地產項目投資風險控制理論

房地產項目的投資風險管理，主要是指人們借助各種方法識別投資中的各種風險，對風險進行分析研究，在發(fā)現規(guī)律性質的基礎上結合各種措施手段控制風險，從而把風險降低到最低。具體的投資風險控制過程包括風險分析、風險決策與處理、風險管理后評價等。

（一）風險分析

1.風險識別

對風險進行識別是風險控制的第一步，正確、全面的識別風險才能對風險繼續(xù)估計、評價與決策。風險識別的目的是找出并確認影響投資進程的因素，并找出其規(guī)律特點。此過程必須要全面找出風險因素，并進行適當分類，找出風險根源。風險識別工作通常需要三步，整理相關項目數據、估測風險趨勢、確定并歸類風險事件。

2.風險估計

風險估計是對項目投資風險進行量化，從而確定風險的高低大小，為進一步控制風險做基礎。風險估計主要解決兩方面問題，一方面要確定風險發(fā)生可能性，另一方面要確定風險可能帶來的損失，例如損失的金額等。

3.風險評價

風險評價依據風險估計確定的高低大小對風險對房地產的影響程度進行評價分析。該階段為風險決策做好準備提供依據。風險評價的依據主要有：各種風險因素對項目的總體影響；項目的進展狀況，隨著項目進度的發(fā)展，風險發(fā)生的幾率就會加大；項目類型。經常做的或者普通的風險很容易被識別，利用先前的知識和經驗能夠大大降低風險造成的損失。但是那些比較復雜或者技術含量較高的項目，對其風險識別難度較大。

進行風險評價時要注意以下幾方面的工作：借助一定方法全面解析項目的情況；定義評價標度；確定投資項目總體的風險水平；利用風險評價工具排序風險的重要性，并進行量化。

圖 1 風險分析流程圖

（二）風險決策

在風險評價結束后，針對風險不同是影響程度制定一定的管理措施，擬定各種管理方案，然后根據投資長遠目標及現狀，決策出最佳的方案或者措施。

（三）風險處理

根據風險決策要求，建立風險管理相關組織，制定詳盡具體的管理計劃，包括應急方案、抑制風險計劃等，在實踐中進行實施。

（四）風險管理后評價

風險控制的最后過程就是對管理工作進行評價，管理者要對上述環(huán)節(jié)過程進行檢查監(jiān)督，協調各方力量對管理結果進行評析，主要的分析內容有：風險因素有無遺漏、環(huán)境條件有無變化、措施是否得當、是否有新風險、評價是否合理全面、決策是否正確、管理方面是否達到效果等問題。上述問題解決后，通過對風險過程的反思，把經驗教訓進行反饋。

三、房地產投資風險控制的實踐

房地產投資者進行投資過程中需要面對各種風險的影響，聰明的投資者不在于碰不碰到投資風險，在于及時預測并發(fā)現風險，并且能采取有效措施減輕、緩和、化解并控制風險。房地產項目投資者應當成為風險控制專家。實踐表明，投資成敗在于投資者對各種風險的認識與控制。在實踐中，房地產項目投資者通常采用以下幾種方法管理控制風險。

（一）風險較小投資項目

房地產有許多種類的投資項目，這些項目的風險程度不同，有的風險大，有的風險則較小。選擇那些風險比較小的項目進行投資，能夠把投資不確定性最大限度的降低，這些項目通常是指能夠提前預測投資收益的項目，從而減小了投資風險。

選擇投資風險較小的項目，存在一定的不足，主要是指放棄了那些具有巨額利潤潛力的項目投資機會。在市場經濟條件下，預期收益與投資潛在的風險是呈一定的正比例關系，潛在風險越大預期收益也就也高。如果投資的期望利潤高且風險小，投資者會立即進入市場，從而降低了期望利潤。

（二）投資組合降低風險

同樣經濟環(huán)境情況下，具有不同收益的投資項目有不同的反應，因此把相關性不夠強的投資項目組合在一起就能獲取比把所有投資集中于一個項目上更多且更加穩(wěn)定的收益。值得注意到是，各投資項目相關性不能過強，要不然不能達到通過投資組合來減小風險的作用。那些資金實力比較雄厚的投資者，采用投資組合方法降低投資風險實施起來比較容易。因為他們有充足的資金組合投資，能夠選擇地域組合投資、類型組合投資等來實現投資組合。例如投資者可以分別把錢投到辦公大樓和住宅，如果投入到辦公大樓的資金受到損失，而投入到住宅的資金沒有受到損失還獲得了較高的收益，那么投入住宅的資金就能補償投入到辦公大樓的部分。

投資者在選用此方法時要注意，通過投資組合降低風險的方法并不是把風險變沒。風險通常是由系統(tǒng)風險（例如國家金融狀況、宏觀因素等投資者不能控制的風險）、非系統(tǒng)風險（投資者可以控制的風險，例如建筑物地點、檔次、類型等）組成，投資組合后，雖然減少了非系統(tǒng)風險，但是還存在著一定的系統(tǒng)性風險。

（三）市場調查降低風險

在投資過程中各種不確定因素就是風險，風險的存在增大了實際收益與預期收益偏離的可能性。這種不確定性減小后便可以降低這種偏離程度。通過市場調查盡可能獲取信息，投資者獲取的關于投資環(huán)境的市場信息越多，投資者就能做出越準確的預測，進而做出更加正確合理的決策，這些決策包括項目選擇、時機選擇、區(qū)位選擇、融資選擇等。通過詳盡的市場調查，可以最大程度的降低市場不確定性，從而能更好的控制投資風險。

（四）加強管理控制風險

投資項目是否達到預期效果，做好項目控制管理是非常關鍵的。對開發(fā)投資項目，項目整個過程的進度、質量和投資是重點。那些缺乏經驗的投資者，需要委托有豐富管理經驗的單位來從事風險控制，這是非常必要的。那些盈利性的物業(yè)管理，借助專業(yè)化的管理人員、管理經驗、市場信息等可以大大降低實際收益偏離預期收益間的偏差，從而能夠更好地利用物業(yè)、降低空置率、降低經營費用，進而能夠減小控制風險。

（五）轉嫁風險

租賃物業(yè)中如果租賃合約規(guī)定承擔人擔負所有的維修費用、經營費用、保險費用、地產稅等，就可以把經營費用上升的風險轉嫁到承擔人那里，從而實現了轉嫁風險。

結語

房地產項目投資是一個復雜、涉及多專業(yè)的大系統(tǒng)，目前市場競爭日益激烈，投資風險越來越大，對投資風險的控制得到各領域的廣泛關注。本文對房地產項目投資風險控制理論與實踐進行了分析研究，以期為風險控制研究提供借鑒意義。

參考文獻：

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