試析房地產(chǎn)開發(fā)的管理及其重要性

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)是當(dāng)前非常重要的一項(xiàng)工作，它對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和成本都有著十分重要的意義，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，只有不斷的提高管理的水平，才能更好的保證開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)的管理及其重要性，以供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；重要性

0.前言

我國(guó)在改革開放之后，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平和人們的生活質(zhì)量都有了非常顯著的提升，所以人們對(duì)建筑的要求也日漸提升，這樣的情況下給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了更大的商機(jī)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工作越來越重視，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也使得開發(fā)商必須要抓住市場(chǎng)的脈搏，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的相關(guān)要求和相關(guān)的理念都應(yīng)該有更加全面的認(rèn)識(shí)，只有這樣才能更好的保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律，建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管，各參建單位參與，通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：

（1）其在計(jì)劃管理方面。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和管理，這樣才能更好的使得項(xiàng)目開發(fā)的過程中能夠有條不紊的進(jìn)行，換句話說，通過一個(gè)具有動(dòng)態(tài)化特征的管理，使得整個(gè)工程項(xiàng)目在運(yùn)行的過程中可以劃歸到計(jì)劃的范疇中，這樣才能更好的保證項(xiàng)目可以達(dá)到預(yù)先制定的總體目標(biāo)。

（2）其在組織管理方面。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

（3）這項(xiàng)工作最重要的一個(gè)目的就是為開發(fā)項(xiàng)目提供大的更加和諧的公共環(huán)境，這樣才能更好的保證項(xiàng)目在開發(fā)和建設(shè)過程中可以按照原來的計(jì)劃進(jìn)行。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的過程中需要和很多單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，這一工作的質(zhì)量也會(huì)對(duì)工程整體的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，以及工程整體的建設(shè)成本產(chǎn)生非常重大的影響，所以在工程開發(fā)的過程中也就需要充分的做好協(xié)調(diào)和運(yùn)營(yíng)工作。

（4）其在控制管理方面。這項(xiàng)工作的順利展開對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、工期以及成本的控制都有著十分積極的意義，同時(shí)它還能夠幫助企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，在控制和管理的過程中要通過各種綜合性手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分解，不同的階段要貫徹不同的措施，只有這樣，才能更好的保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度以及成本都可以被控制在合理的范圍內(nèi)。保證企業(yè)可以使用最小的成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還可以保證工程復(fù)核環(huán)境建設(shè)的相關(guān)要求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)管理中的三項(xiàng)重要工作

2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)劃管理的過程中展現(xiàn)出了很多的問題，首先就是城市問題，第一是房地產(chǎn)開發(fā)商將獲取大量的廉價(jià)用地作為房地產(chǎn)開發(fā)工作中非常重要的一個(gè)內(nèi)容，這也就使得城市在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了盲目圈地的情況，而我國(guó)城市化發(fā)展水平的不斷提高也使得我國(guó)的很多土地以粗放的形式利用，盲目圈地現(xiàn)象在最近幾年也有擴(kuò)大的趨勢(shì)。第二是舊城區(qū)改造的過程十分緩慢。第三是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程明顯無法和城市的發(fā)展水平相適應(yīng)。第四是保障性住房的供應(yīng)量存在著非常明顯的不足。其次是城市規(guī)劃的過程中出現(xiàn)了一些問題，我國(guó)的很多城市在城市的規(guī)劃上要滯后于城市的建設(shè)的，所以房地產(chǎn)開發(fā)商也經(jīng)常通過市場(chǎng)的變動(dòng)來調(diào)整項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)方案，但是最終的目的就是為自己活得更大的利益，所以在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理的過程中，一定要重視用地管理。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理中占據(jù)著非常重要的位置，它對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益都有著非常重要的作用，它可以讓整個(gè)工程的質(zhì)量監(jiān)督工作得以順利的展開，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的建設(shè)和發(fā)展都有著非常積極的意義，在當(dāng)今的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，這也逐漸的成為了其關(guān)注的重點(diǎn)，保證這一工作的工作質(zhì)量可以很好的提高企業(yè)的發(fā)展水平。

首先。在房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，相關(guān)的管理人員一定要具備非常好的專業(yè)知識(shí)和技能，之后才能運(yùn)用其掌握的知識(shí)進(jìn)行工程管理工作，這樣才不會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生非常不利的影響，在實(shí)際的工作中也要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展情況，對(duì)管理中相關(guān)的權(quán)限進(jìn)行規(guī)定和明確，這樣才能讓整個(gè)工程的建設(shè)的一順利的進(jìn)行，所以提升整個(gè)開發(fā)企業(yè)的管理水平也是工作中最為基礎(chǔ)也是十分重要的環(huán)節(jié)，它對(duì)整個(gè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升和發(fā)展水平的改善都有著非常積極的作用。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃管理工作，把綜合協(xié)調(diào)作為基礎(chǔ)，這樣才有利于房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展進(jìn)行。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理。因?yàn)橘|(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

由于受房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；銀行貸款利率升高；投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。目前風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)自留都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施的重要管理措施。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程和方法，從而運(yùn)用合適的措施來對(duì)付可能的風(fēng)險(xiǎn)。

首先通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型，再利用合適的過程和方法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)有著投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，開發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點(diǎn)，因此它的開發(fā)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。通過討論和分析，以下幾個(gè)方面的措施能夠明顯降低和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)會(huì)。

（1）注重優(yōu)化投資組合，以利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。

（2）嚴(yán)格控制施工工期，縮短建設(shè)時(shí)期，盡早地完成開發(fā)項(xiàng)目。因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大都來源于施工建設(shè)過程中。因此要控制工期，盡快地完成項(xiàng)目開發(fā)。

（3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)來減少貸款利息支出；通過與建筑企業(yè)簽訂固定預(yù)算合同來減少建造費(fèi)用；通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)。

3.總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)與管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到人文、生態(tài)和法制等諸多方面，要把房地產(chǎn)開發(fā)管理好，必須樹立現(xiàn)代開發(fā)管理理念，著眼未來，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王凌.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題及應(yīng)對(duì)措施，四川建材，2009.

[2]全能柔.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制，四川建材，2008.