暢談美國(guó)購(gòu)房經(jīng)

十年前，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模還不到美國(guó)的一半。十年后，中國(guó)已經(jīng)成為新興經(jīng)濟(jì)體中的佼佼者。受益于龐大的人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)將成為世界上富人最多的國(guó)家。而眼下，中國(guó)正成為在美國(guó)購(gòu)房的海外第一主力軍。

美國(guó)是世界公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制建全、市場(chǎng)成熟、教育體制先進(jìn)完善、文化包容性極強(qiáng)的國(guó)家，該國(guó)開(kāi)放的態(tài)度和旅游市場(chǎng)的旺盛讓很多外國(guó)人擁有了在美國(guó)度假和投資置業(yè)的機(jī)會(huì)，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展和房屋租賃市場(chǎng)的活躍性。所以相對(duì)來(lái)說(shuō)在美國(guó)投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較低，收益穩(wěn)定，回報(bào)率也相應(yīng)較高。美國(guó)購(gòu)房的流程全部在相應(yīng)法律的監(jiān)管下進(jìn)行，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，經(jīng)紀(jì)公司，還是產(chǎn)權(quán)公司，都不能有灰色地帶，投資者的一切權(quán)益都受到法律保障，由此可見(jiàn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟穩(wěn)健。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，服務(wù)貼心到位

要想買(mǎi)到滿意的房產(chǎn)，精挑細(xì)選是必經(jīng)的過(guò)程?？捶窟x房是一件耗費(fèi)精力的事情，大到地理位置、交通情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施，小到居室面積、朝向、格局、各項(xiàng)費(fèi)用等等，事無(wú)巨細(xì)都要一一考察清楚方能做出最終的滿意決定，而對(duì)于炙手可熱的學(xué)區(qū)房更是要做足功課。

以美國(guó)加利福尼亞州（以下簡(jiǎn)稱加州）為例，這里的普通住宅對(duì)于在國(guó)內(nèi)一線城市擁有兩套以上房產(chǎn)的中產(chǎn)階級(jí)家庭來(lái)說(shuō)并不算昂貴。美國(guó)西岸僅次于洛杉磯的最大都會(huì)區(qū)——加州北部的舊金山灣區(qū)（San Francisco Bay Area）交通便利的地段，一幢帶花園和車(chē)庫(kù)的獨(dú)立屋售價(jià)也不過(guò)三、四十萬(wàn)美元，房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)也并不是高得離譜，都在可承受范圍之內(nèi)。與北京、上海動(dòng)輒五六萬(wàn)一平米的鬧市中的公寓相比，確實(shí)讓人有“舊金山房?jī)r(jià)不過(guò)如此”的感嘆。

當(dāng)然，加州真正貴的房子是在“學(xué)區(qū)好”的地方。加州大學(xué)系統(tǒng)享譽(yù)全球，其中的伯克利、圣迭戈、戴維斯等分校更是全美乃至全世界大學(xué)的翹楚。優(yōu)質(zhì)的教育資源必然帶動(dòng)周邊的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。而無(wú)論是中國(guó)人還是亞裔都非常重視子女的教育問(wèn)題，學(xué)區(qū)房通常會(huì)被炒出很高的價(jià)格。近年來(lái)由于外來(lái)移民和購(gòu)房者人數(shù)的不斷增加，一套學(xué)區(qū)地段的普通公寓都有可能標(biāo)出七、八十萬(wàn)美元甚至上百萬(wàn)美元的天價(jià)，人們?nèi)耘f趨之若鶩，加州的學(xué)區(qū)房可謂炙手可熱。

價(jià)格不菲且與子女教育息息相關(guān)的住宅，讓有能力購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的中國(guó)人或亞裔在房源的挑選上變得極為慎重和仔細(xì)，對(duì)教育的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資絕對(duì)不是孤注一擲的揮霍。在買(mǎi)房的過(guò)程中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的作用不容小覷。

在加州看房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司給人的印象是一切操作簡(jiǎn)單、透明，而房東與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及買(mǎi)家之間看不見(jiàn)的“信任”則更令人印象深刻。

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索房源是最常見(jiàn)的方式，房屋基本情況、居室照片、售價(jià)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的聯(lián)系方式等信息都可以在網(wǎng)上查到。如果對(duì)某套房子有意向，買(mǎi)家可直接致電給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)約看房時(shí)間。需要說(shuō)明的是，美國(guó)的待租售房的門(mén)口都有一個(gè)帶鎖的小盒子用來(lái)存放房屋鑰匙，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有一把萬(wàn)能鑰匙，可以打開(kāi)盒子取出房屋鑰匙。這樣一來(lái)，就避免了國(guó)內(nèi)那種房東不放心把鑰匙交給房產(chǎn)中介而不得不一趟趟勞心勞力地跑去為看房者開(kāi)門(mén)的痛苦經(jīng)歷，節(jié)省了大量的時(shí)間成本。這個(gè)細(xì)節(jié)安排得十分人性化，但很多中國(guó)人也明白這在國(guó)內(nèi)是行不通的——房產(chǎn)中介很可能會(huì)私配鑰匙；無(wú)孔不入的小偷會(huì)潛入房產(chǎn)中介盜取鑰匙等等。而作為房東，也只會(huì)把房子交付給一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司全權(quán)打理租售事務(wù)，像國(guó)內(nèi)這種一套房子掛幾家中介的情況在這里是不存在的。從看房這件事上就可以感受到“誠(chéng)信”的力量，建立在雙方互信、真誠(chéng)、沒(méi)有欺騙的基礎(chǔ)上的交易也變得更為省心省力。

如果買(mǎi)家有滿意的房屋，由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，買(mǎi)賣(mài)雙方談妥價(jià)格等細(xì)節(jié)后即可簽約。美國(guó)的很多房子都是帶家具的，拎包即可入住，非常方便。上一個(gè)房客在搬走前會(huì)把房子打掃干凈，不給后來(lái)人留下任何負(fù)擔(dān)，這已經(jīng)成為了一種社會(huì)默契。如果是租房，租住期間任何房屋細(xì)節(jié)問(wèn)題都由物業(yè)公司處理，責(zé)任權(quán)利一清二楚。租金會(huì)自動(dòng)打入指定賬戶，房東即使住在國(guó)外也不需要為房客的各種細(xì)節(jié)問(wèn)題來(lái)回奔走。

如此看來(lái)，在美國(guó)找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司看房與國(guó)內(nèi)相比實(shí)在不能相提并論，服務(wù)真可謂貼心又到位。也許正是這些方便、省心的透明操作，讓買(mǎi)房這件大事變得不那么折磨人了。

面積和裝修，別被國(guó)內(nèi)概念誤導(dǎo)

在美國(guó)說(shuō)到買(mǎi)房子，通常是指獨(dú)棟別墅而不是公寓，公寓并不是美國(guó)房地產(chǎn)的主流項(xiàng)目。一般的獨(dú)棟別墅至少有三個(gè)臥室，臥室越多價(jià)格自然也就越貴。在同一區(qū)域內(nèi)房子的價(jià)格往往和臥室數(shù)量成正比，只要粗看一下有幾個(gè)臥室就能對(duì)房屋價(jià)格有個(gè)大致定位，這和國(guó)內(nèi)采用面積乘以單位售價(jià)的計(jì)算方式是完全不同的。另外，室外的花園占地面積越大總價(jià)也會(huì)越高，因此室外花園的面積對(duì)獨(dú)棟別墅的總售價(jià)是有很大影響的。

在美國(guó)，房屋面積以居住面積計(jì)算，居住面積必須是室內(nèi)居住的可用面積，如果別墅的地下室沒(méi)有裝修就不能作為居住面積計(jì)算在內(nèi)，陽(yáng)臺(tái)、車(chē)庫(kù)都不能計(jì)入居住面積。房屋的總售價(jià)不以一平米多少美元來(lái)計(jì)算。以獨(dú)棟別墅為例，價(jià)格會(huì)受到多種因素的影響，比如地區(qū)安全性、車(chē)庫(kù)數(shù)量、室外花園土地面積等等。因此在美國(guó)選房子僅僅單純地考慮所謂的單位面積價(jià)格并沒(méi)有太大意義，而是要綜合考慮所有因素，以及參考整個(gè)小區(qū)附近房子的價(jià)位。

在中國(guó)，房子的總面積和價(jià)格都是按照建筑面積計(jì)算的，這就涉及到得房率這個(gè)概念。所謂得房率，是指實(shí)際可供住戶居住和支配的面積與每戶建筑面積的比?，F(xiàn)下國(guó)內(nèi)新房的得房率越來(lái)越低，上海等地有些新開(kāi)盤(pán)的公寓得房率只有70%。因此購(gòu)房者在美國(guó)選擇房產(chǎn)時(shí)，一定不要忽略中國(guó)房?jī)r(jià)基于建筑面積而美國(guó)房?jī)r(jià)基于居住面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。以這樣的價(jià)格差異來(lái)看，如果要拿中美房?jī)r(jià)做比較，那么中國(guó)每平米的房?jī)r(jià)必須除以得房率才能得到相同的衡量標(biāo)準(zhǔn)，比如一套100平米的中國(guó)公寓只能和美國(guó)一套70平米的公寓相比。

除了計(jì)入面積不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。中國(guó)的房屋分毛坯房和裝修房，售價(jià)也有很大差別。毛坯房大多只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面和地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理，水泥墻、水泥地、各種管子暴露在外，需要購(gòu)房者花費(fèi)更多資金進(jìn)行全面“大裝”和購(gòu)買(mǎi)一切家用電器，雖然這類(lèi)房屋的售價(jià)較為便宜，但其他支出也并不是一筆小數(shù)目。而在美國(guó)是沒(méi)有毛坯房這個(gè)概念的，普通中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)出售的別墅或公寓（貧民窟和高犯罪率地區(qū)除外）都是裝修好的，裝修內(nèi)容包含以下方面：所有室內(nèi)裝潢均已完成，地板、地毯、玻璃窗、墻紙、墻漆等細(xì)節(jié)之處都無(wú)需買(mǎi)家再費(fèi)心費(fèi)力；廚房設(shè)備如煤氣爐、烤箱、碗柜、油煙機(jī)、冰箱、一體柜等一應(yīng)俱全；盥洗室的浴缸、馬桶、臉盆、淋浴設(shè)備、壁式儲(chǔ)物柜、瓷磚、家用洗衣機(jī)、烘干機(jī)等全部到位；室內(nèi)中央空調(diào)、熱水爐子、防火防煤氣預(yù)警裝置等都已安裝完畢；如果有車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)的自動(dòng)門(mén)系統(tǒng)、內(nèi)部粉刷等都已完成。以中國(guó)人的眼光來(lái)看，這絕對(duì)是精裝修級(jí)別了。

相比較，美國(guó)房子的總房?jī)r(jià)包含了全部裝修和家用電器，而不是另外單算，省去了大筆的額外費(fèi)用，也節(jié)省了精力。

因此在比較兩國(guó)房?jī)r(jià)時(shí)，除了減去得房率30%的差異外，還需要計(jì)入至少10%的裝修和家電成本（在中國(guó)這類(lèi)費(fèi)用約合房?jī)r(jià)的10%，如果精裝費(fèi)用會(huì)更高），而不是單純地對(duì)平米數(shù)相同的兩地房產(chǎn)進(jìn)行比較。

制定投資方案，切勿盲目跟從

境外人士在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)并沒(méi)有什么特殊限制，也沒(méi)有簽證方面的特殊規(guī)定，只有少數(shù)幾個(gè)州例如新墨西哥州、俄克拉何馬州要求只有公民或居民身份才能購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐木幼『蜕虡I(yè)性房地產(chǎn)，大多數(shù)州只對(duì)農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)等戰(zhàn)略用地有所限制。至于購(gòu)房數(shù)量，部分州對(duì)于土地?fù)碛袛?shù)量的確有所限制，但一般是不允許擁有上百或上千英畝土地（100英畝約合40.5萬(wàn)平米），因此一般的居住或商業(yè)投資置業(yè)完全不受其影響。在美國(guó)，房屋和土地都是永久產(chǎn)權(quán)且可以世代繼承的。

國(guó)內(nèi)有部分消費(fèi)者存在盲目跟風(fēng)的心理，抱著一夜暴富的夢(mèng)想不惜借外債傾家蕩產(chǎn)去美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)。盲目的跟風(fēng)投資是極為不可取的，任何投資都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，即使是制度完善、相對(duì)穩(wěn)定的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。在這里需要提醒投資者的是，一定要找正規(guī)的持有美國(guó)房產(chǎn)執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行咨詢，這類(lèi)公司會(huì)嚴(yán)格按照法律依據(jù)向投資者說(shuō)明房產(chǎn)的所有問(wèn)題，不會(huì)隱瞞任何細(xì)節(jié)，如果有所隱瞞就是違法，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)被吊銷(xiāo)執(zhí)照，這在美國(guó)是非常嚴(yán)重的罪行，很少有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)為了傭金鋌而走險(xiǎn)欺騙投資者。

投資房產(chǎn)需有一套完整的規(guī)劃方案，比如費(fèi)用預(yù)算、地理位置、主要用途、租金回報(bào)、房屋配置要求等等，目標(biāo)清晰明確才便于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫您搜索到稱心如意的房子。在選房的同時(shí)也要擺正心態(tài)，既想學(xué)區(qū)優(yōu)秀、租賃市場(chǎng)好、升值潛力大，又想價(jià)格低廉，這幾乎是不可能的，房子沒(méi)有萬(wàn)能的，要優(yōu)先考慮最主要的需求。

此外，購(gòu)房后的維護(hù)工作常常是中國(guó)投資者容易忽略的問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)你可以自己打理房產(chǎn)，但是在美國(guó)就要聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)公司來(lái)替你管理房產(chǎn)，所以一定要提前了解當(dāng)?shù)胤课莸木S護(hù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等一切會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用。