澳大利亞置業(yè)二十問

澳大利亞是一個安全可靠的投資目的地，是公認(rèn)的全球經(jīng)濟適應(yīng)性最強的國家之一。澳大利亞政局穩(wěn)定、社會民主、政策透明，具有完善的法律體系，這令海外投資者對澳大利亞市場充滿了信心。

近年來，澳洲房產(chǎn)吸引了眾多世界財富人士的目光。與此同時，中國也掀起了一股赴澳投資置業(yè)的熱潮。隨著中國人海外置業(yè)的需求不斷增加，海外房產(chǎn)投資已經(jīng)成為國內(nèi)中產(chǎn)階層的投資熱點，其中澳洲房產(chǎn)更是備受國人青睞。這得益于澳大利亞強大的經(jīng)濟實力和政治環(huán)境，以及宜人的風(fēng)光、舒適的氣候和良好的生活環(huán)境，還有優(yōu)秀的教育資源和社會福利保障，都成為了吸引海外投資者的重要原因。

在澳大利亞置業(yè)已經(jīng)不再是遙不可及的夢想，但對于在異國買房，提前了解雙方的差別還是很有必要的。下面我們就來盤點在澳大利亞買房最容易遇到的20個問題。

1.為什么將澳大利亞選為投資目的地？

澳大利亞被認(rèn)為是世界上政局穩(wěn)定，投資風(fēng)險相對較低的國家之一。從法律這一個方面來說，澳大利亞的法律體系僅次于美國和英國。在經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）發(fā)表的“幸福指 數(shù)（The"Better"Life"Index）”排名中，澳大利亞名列前茅。綜合國力和經(jīng)濟指數(shù)均靠前的排名，為海外投資奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

2.澳大利亞政府對于海外投資置業(yè)是何種態(tài)度？

澳大利亞政府把房地產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，采取多項措施支持其發(fā)展，其中一項重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產(chǎn)，以作為其個人投資組合的一部分。雖然近些年推出一新限購新舉措，但政府對于投資開放的態(tài)度是毋庸置疑的，投資門檻的提高有助于整體移民水平的提高。

3."海外投資者可以投資澳大利亞房產(chǎn)嗎？

當(dāng)然可以。開發(fā)商會申請將所開發(fā)物業(yè)的50%銷售給海外人士，凡是能銷售給海外人士的房產(chǎn)均已獲得FIRB（澳洲對外投資管理局）批文。澳大利亞政府鼓勵對外投資，同時隨著國內(nèi)對境外投資的各項法規(guī)政策的逐步放開，使得中國公民的海外投資變得更加便捷。在澳大利亞購房，業(yè)主擁有地產(chǎn)的永久所有權(quán)，而中國僅為70年的使用權(quán)。

4.澳大利亞政府有哪些針對海外投資者的規(guī)定？

每個國家對境外投資者購房的限制各不相同，有松有緊。但總體來說，澳大利亞對海外投資者的限制相對寬松。境外投資者在澳大利亞置業(yè)購房，除了要經(jīng)過當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的審批之外，幾乎沒有其他的特殊限制條件，也不需要購房者提供金額很高的資產(chǎn)證明，亦無需具備在澳大利亞居住時間期限的條件。這是因為澳大利亞政府十分鼓勵投資，事實證明，境外投資人群帶來的經(jīng)濟效益，的確促進(jìn)了澳大利亞本國經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮。

澳大利亞政府專門設(shè)有負(fù)責(zé)海外投資事務(wù)的機構(gòu)“外國投資審查委員會”，境外投資者在該國投資房產(chǎn)需要先向該機構(gòu)提出申請。同時政策規(guī)定，海外投資者只可以購買澳大利亞新開發(fā)的住宅房產(chǎn)，而工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)并不受此限制。同時規(guī)定出售給海外投資者的新住宅房產(chǎn)項目的最高比例不能超過總樓盤的50%，這極大保護和平衡了海內(nèi)外購房者的利益。而對于沒有澳大利亞身份的投資者，是不能購買當(dāng)?shù)囟治飿I(yè)的，無論是新樓盤還是工業(yè)或商業(yè)用地。海外購房者可以向銀行申請房產(chǎn)評估價的70%-80%作為貸款比例。

5.澳洲房地產(chǎn)市場具有哪些特點？ 從2003年開始，大批海移民潮涌進(jìn)澳大利亞，為澳大利亞房產(chǎn)市場帶來了勃勃生機，大量的住房需求成為支撐房價的穩(wěn)固基石。以經(jīng)濟中心悉尼為例，這里一直是人口最密集、房價最高的城市。但即便如此，房價漲幅也僅僅是每8-10年翻一番，而北京近十年的房價漲幅已經(jīng)到了令人咋舌的地步。

6.房地產(chǎn)市場是否會供大于求？

從澳大利亞房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，這種情況出現(xiàn)的概率極低。澳大利亞百年歷史的房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系是十分成熟和相對平衡的，即使供需比例出現(xiàn)差距也只是暫時情況，因為在完全市場化的國家，房地產(chǎn)商也會視市場情況進(jìn)行適時調(diào)整，不會違背市場經(jīng)濟規(guī)律過量開發(fā)。另外，澳大利亞政府對每年的房產(chǎn)供應(yīng)量有總的調(diào)控權(quán)，所以出現(xiàn)供大于求的情況是極不容易發(fā)生的。

7.房地產(chǎn)增值的前景如何？

澳大利亞的經(jīng)濟專家們通過分析認(rèn)為，促進(jìn)房產(chǎn)升值的各項因素將長期存在。從未來幾年的走勢來看，房屋交房的總量將低于新移民人數(shù)的總量，所以房產(chǎn)供不應(yīng)求的態(tài)勢還將持續(xù)一段時間，而這也正說明了澳大利亞房產(chǎn)呈上漲趨勢的一個主要原因。

8.房地產(chǎn)投資為何是中長期投資？ 雖然澳大利亞的房產(chǎn)市場也經(jīng)歷過跌宕起伏的過程，但根據(jù)澳大利亞物業(yè)監(jiān)察部對以往40年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，該國房價平均每年增長約10%，相當(dāng)于每七年翻一番。即使遇到2008年的全球金融危機，在政府的調(diào)控下，房價增幅也僅僅下調(diào)了4%，澳大利亞也成為金融危機后全球第一個加息的國家。

不可否認(rèn)，在中國有不少房地產(chǎn)投資者曾經(jīng)在短期內(nèi)獲得了巨大的利潤，他們認(rèn)為房產(chǎn)投資在一定程度上屬于暴利產(chǎn)品，但如果以這種心態(tài)投資澳大利亞房產(chǎn)恐怕只能失望而歸。澳大利亞房產(chǎn)投資短期內(nèi)難以獲得較大收益，只有足夠的時間才能讓房價得到增值，并且時間越長收益越明顯。由此可見，澳大利亞的房地產(chǎn)投資絕對不是投機生意，抱著一夜暴富的想法是不切實際的，這也正說明了澳大利亞房地產(chǎn)是投資風(fēng)險較低的項目，穩(wěn)定的增值和租金回報使這里成為了理想的投資目的地。

9.如何選擇最具投資價值的房地產(chǎn)項目？ 每個投資者購買房產(chǎn)的目的各不相同，有人為子女教育，有人為移民做準(zhǔn)備。在選擇房產(chǎn)時，需要綜合考慮多方因素，例如地理位置、房屋規(guī)模、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、交通便利等，通常中國人更愿意通過房產(chǎn)中介來完成這些事情。需要提示投資者的是，一定要找正規(guī)的、持有執(zhí)照的房產(chǎn)中介和房產(chǎn)投資顧問，切勿受金錢誘惑輕信他人，也不要相信口頭協(xié)議，以免造成財產(chǎn)損失。

10.不同城市的房產(chǎn)價格是否存在巨大區(qū)別？

總體來說，澳大利亞的房產(chǎn)價格走勢平穩(wěn)，差距并不十分巨大。但每個城市因其地理位置、風(fēng)景氣候、教育資源等因素會存在少許差異，同時也體現(xiàn)在租賃市場方面。需要提醒的是，每個州的購房成本都是有所區(qū)別的，比如印花稅。一般來說，悉尼、布里斯班和黃金海岸的升值潛力相對其他城市而言會更大一些。

11.澳大利亞房產(chǎn)會不會劇烈貶值？

根據(jù)維多利亞房地產(chǎn)協(xié)會（Real"Estate"Institute"of"Victoria，REIV）的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在過去的45年里，澳大利亞房地產(chǎn)平均每7年翻一番，所以從長遠(yuǎn)來看，出現(xiàn)貶值的幾率是非常低的。

12.投資房地產(chǎn)對辦理移民會有幫助嗎？

通常有投資能力的人在很大程度上會具備相關(guān)的移民條件，在澳洲投資并擁有資產(chǎn)是商業(yè)移民和退休移民類別的必要條件，而在澳大利亞購買不動產(chǎn)也是向該國政府證明申請者具備移民能力的表現(xiàn)之一。當(dāng)然具體情況還應(yīng)由相關(guān)機構(gòu)和部門進(jìn)行評估和審核。

13.投資者的資金安全如何保證？

很多海外人士之所以對購置澳大利亞房產(chǎn)情有獨鐘，多是因為該國的房產(chǎn)擁有完善的法律體系，既能保護私有財產(chǎn)不受侵犯，又能在房產(chǎn)交易過程中維護買賣雙方的各項利益。

14.同樣是購買房產(chǎn)，投資房和自住房有何區(qū)別？

買投資房不同于自住房，投資房只需考慮“投資回報”和“投資風(fēng)險”兩個因素;而自住房投入的“感情因素”和“長遠(yuǎn)打算”較多，應(yīng)在選房前期做好決定并理性分析。

15.子女可以繼承房地產(chǎn)嗎？

法律規(guī)定可以由子女繼承，并且沒有遺產(chǎn)稅。

16.房產(chǎn)交易過程是否安全？

在整個購房過程中，有專業(yè)的澳洲持牌律師全程服務(wù)，包括調(diào)查產(chǎn)權(quán)、審核合同、產(chǎn)權(quán)登記、完成交割，土地過戶等。而購房者存入律師樓監(jiān)管賬戶的房款是受到保護的，只有辦妥一切手續(xù)、順利交房后，開發(fā)商才可以拿到房款。

17."海外投資者買房可以貸款嗎？

可以貸款。需要提醒的是，澳大利亞的貸款中有可以選擇前5年“每月只還利息不還本金”的方式，5年后還可以向銀行申請再延長5年，此舉可大大緩解投資者的還款壓力，使投資者以最小的投入換取最高的回報。此種方式也是貸款政策成熟穩(wěn)定的一種表現(xiàn)。

18.如何申請辦理貸款？

最常見的方式是購房者提供個人身份和收入證明等相關(guān)材料，交由澳洲房產(chǎn)中介幫助客戶向銀行辦理貸款。

19.購房者向銀行的貸款比例是多少？

根據(jù)購房者和房產(chǎn)項目的限制條件會稍有不同，但通常要求首付10%或20%;同時建議購房者備有30%-40%的現(xiàn)金，用于繳首付和交割時的尾款;其余可貸款。

20.購房交費的流程是怎樣的？

根據(jù)購買的房產(chǎn)性質(zhì)的不同而有所區(qū)別。如果購買的是公寓樓花或普通別墅樓花，首付10%，到房屋交割時再付清尾款并進(jìn)行貸款，期間無須還貸;如果購買的是土地別墅項目，需首付土地價格的10%與房屋價格的5%，土地交割時要付清土地尾款，而房屋尾款則按照房屋建造的進(jìn)度進(jìn)行付款。