商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)研究與分析

摘要：近年來，商業(yè)綜合體類公建項(xiàng)目大量涌現(xiàn)。商業(yè)綜合體可以給人們帶來多功能、全方位的商業(yè)購物和休閑生活新體驗(yàn)，其為人們正常生活工作提供了極大的便利，因此具有一定現(xiàn)實(shí)時代意義的。本文就商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行了相關(guān)研究與分析。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體;建筑設(shè)計(jì)

參考案例工程概況

參考案例由一棟19"層的商業(yè)辦公綜合樓（6～19層主樓為甲級寫字樓，1～5層裙樓為商業(yè)）和一棟獨(dú)立的"22"層公寓式辦公樓組成。地下共設(shè)3層，地下一層大部為商業(yè)用房，局部為設(shè)備用房、自行車庫、貨物裝卸區(qū)，地二層和三"層為汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房。項(xiàng)目總建筑面積為157947m2，其中辦公3萬m2，公寓式辦公2萬m2，商業(yè)5萬m2，其他為車庫、設(shè)備等附屬用房。

一、總體功能劃分及布置方式

確定功能比例是綜合體建筑設(shè)計(jì)時首先要面臨的問題。一般而言，商業(yè)用房的價值高于公寓式辦公或酒店式公寓;而公寓式辦公或酒店式公寓的價值高于大開間式辦公。根據(jù)規(guī)劃條件如容積率、建筑密度、建筑高度、層數(shù)限制等，可以大致得出一個工程中商業(yè)、辦公以及其他功能的比例。地下室部分一般打折扣計(jì)入容積率，所以地下室設(shè)商業(yè)用房既有商業(yè)價值又可少占容積率，值得采用;但同時地下室空間的需求變大，地下室層數(shù)可能會增加而提高建筑造價，因而需要根據(jù)地段因素進(jìn)行取舍。

布局上，主樓辦公部分宜盡量沿城市道路設(shè)置，可以突出建筑形象，同時方便出入。裙房是商業(yè)綜合體的主體部分，在滿足建筑密度指標(biāo)情況下占地面積宜盡可能大。公寓式辦公區(qū)盡量沿主體的邊緣布局或獨(dú)立布置。

圖1""為廣場整體鳥瞰圖。

二、商業(yè)部分業(yè)態(tài)劃分、布置以及面積比例

綜合體中的商業(yè)部分是整個項(xiàng)目的重心。商業(yè)綜合體中的業(yè)態(tài)龐雜，找準(zhǔn)市場定位并定出各種業(yè)態(tài)的比例和分布方式需要高度的前瞻性。綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)布置的一般原則是：面積需求小、租金水平高的業(yè)態(tài)布置在低樓層;面積需求大、租金水平低的業(yè)態(tài)布置在高樓層;購物隨機(jī)性高、選擇時間短的業(yè)態(tài)布置在低樓層;購物目的性高、選擇時間長的業(yè)態(tài)布置在中高樓層;消費(fèi)頻率高的簡餐、食品類布置在地下室;正餐、休閑娛樂類布置在中高樓層相對獨(dú)立區(qū)域;目標(biāo)客流相近的業(yè)態(tài)可以布置在一起;超市、建材家居店等進(jìn)出貨量大或貨物尺寸大的，需要接近卸貨區(qū)。不同業(yè)態(tài)在按區(qū)域劃分的同時也可一定程度混合，比如餐飲有調(diào)節(jié)人流的作用，特色的風(fēng)味小食、甜品等可分散布置，步行街的端部、屋頂平臺或下沉廣場等開放空間周圍也適合布置餐飲業(yè)態(tài)。

以筆者近期工作的經(jīng)驗(yàn)來看，餐飲、娛樂休閑類功能的業(yè)態(tài)占比有提高的趨勢;影院一般要設(shè)IMAX"廳;一些新興業(yè)態(tài)形式如體驗(yàn)店、形象店等模式會更多出現(xiàn);一般的零售占比會趨于減少。

三、營業(yè)廳平面布局

商業(yè)平面總體布局常見分“大中庭”或“步行街”模式，又有室內(nèi)與室外之分。廣場為典型的大中庭布局。大型商業(yè)建筑的營業(yè)廳布局應(yīng)注意如下設(shè)計(jì)要點(diǎn)：應(yīng)盡可能讓每一家店鋪都有朝向中庭或主要步行街的門面，防止出現(xiàn)“死鋪”。

中庭宜長，但不宜過寬，中庭長可以多布置面向中庭的店面，而過寬反而導(dǎo)致看不清對面店鋪，也浪費(fèi)空間，一般短邊開口十余米即可，再小些也可接受。中庭宜避免直行走道太長，否則顧客可能產(chǎn)生懶得走到另外一端的念頭。幾個連續(xù)的中庭空間效果好。

考慮到人流通暢度以及距離櫥窗的視角感受，一邊為中庭的通道寬度宜取"4m左右，兩側(cè)都是店鋪的通道寬度則宜取"7～8"m。

中庭內(nèi)要有連接兩翼的天橋，既方便人行走，又可豐富內(nèi)景。

中庭內(nèi)的自動扶梯上下不一定都對齊，可有意進(jìn)行一些錯位，這樣能產(chǎn)生比較豐富的動感效果，同時使得扶梯上的人流視線可擴(kuò)散，看到更多的店面。面向中庭的觀光電梯也能創(chuàng)造活力效果。扶梯、電梯宜錯開布置。

因底層店鋪價值比較高，沿中庭的"1"層店鋪可擴(kuò)大至"2層走道下方，但應(yīng)注意解決好防火卷簾和水電設(shè)備安裝問題。

普通店鋪開間一般取一跨（8～10"m），進(jìn)深一到兩跨（8～17"m）。面積小的店鋪比面積大的容易招租;面積特別小的店鋪有時很受歡迎。廣場將商業(yè)部分平面布置成相對窄而長的布局，設(shè)計(jì)了"3"個連續(xù)而轉(zhuǎn)折的中庭，使得空間變化十分豐富，實(shí)景見圖"2。

圖2""廣場中庭

另外，同一商業(yè)綜合體，兼有室內(nèi)外商業(yè)步行街的，室外部分人氣會比室內(nèi)差很多，這應(yīng)該是室內(nèi)不受日曬雨淋、可享受空調(diào)的緣故。但不少開發(fā)商還是會設(shè)計(jì)相當(dāng)比例的室外獨(dú)立鋪位，其原因主要是迫于資金壓力，必須出售一部分物業(yè)所致。廣場整個工程均為自持，所以采用全室內(nèi)商業(yè)的模式。近期有一些項(xiàng)目采用室內(nèi)商業(yè)但分割銷售的模式，為了降低銷售總價，將鋪位分割得極小，出現(xiàn)了很多不靠中庭的鋪位，形成“死鋪”，因而不是好的解決辦法。

平面設(shè)計(jì)中，劃清公共空間與出讓空間的界限十分重要。一般公共空間做統(tǒng)一精裝修，出讓空間為業(yè)主自理裝修，應(yīng)做到租戶裝修不影響整體設(shè)計(jì)的完整性。

四、交通流線

場地的總體流線布置非常重要。商業(yè)建筑的最大特點(diǎn)是其招徠性，交通設(shè)計(jì)應(yīng)照顧不同方向的顧客的便捷到來，同時還要盡量做到人車流不交叉、辦公商業(yè)出入不沖突，且辦公主入口要有車行道通達(dá)。由于商業(yè)建筑室外行人比較多，地下車位多又導(dǎo)致地庫坡道出口多，要做到各股流線通達(dá)且又少干擾是很不容易的。

地下車庫室內(nèi)交通也是頗有講究，主車道應(yīng)明顯，停車位區(qū)域要易于辨識（可采用不同色彩醒目涂裝）。廣場因?yàn)樽非笊虡I(yè)平面變化，柱網(wǎng)非常不規(guī)整，導(dǎo)致地下車道比較曲折，筆者已經(jīng)聽到多人抱怨在地下室里暈頭轉(zhuǎn)向，應(yīng)該在一個整齊的柱網(wǎng)基礎(chǔ)上調(diào)整局部柱位滿足上部建筑需要（甚至可以考慮柱轉(zhuǎn)換），這樣地下室才能通暢。

另外，應(yīng)重視地下車庫到地上營業(yè)廳的垂直交通，電梯應(yīng)位于地下室醒目位置，有條件的設(shè)自動扶梯下地下室。

五、建筑造型與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，商業(yè)的中庭空間、影院中間不能有柱，這樣就會出現(xiàn)大跨度、大出挑、大空間的設(shè)計(jì)，同時為了在造型上出新意，建筑師會做出挑戰(zhàn)結(jié)構(gòu)極限的設(shè)計(jì)。這時作為施工圖設(shè)計(jì)單位需要能從施工難度、工期、造價等多方面分析利弊，供甲方作出合理的選擇。解決方案通過結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)法克服，方案設(shè)計(jì)也需放棄一些結(jié)構(gòu)上很難實(shí)現(xiàn)的想法，最終形成一個成熟可行的方案。

商業(yè)綜合體的荷載設(shè)計(jì)，一般需要比規(guī)范取值大一些以滿足不同業(yè)態(tài)的通用性，而超市、廚房等荷載特別大的范圍一定要與甲方事前溝通妥當(dāng)，避免后期加固。

六、影院及超市

商業(yè)中心必須要有吸引人氣的主力店（一般為超市或百貨），影院也是帶來顧客的重要業(yè)態(tài)，此兩者的共同特點(diǎn)是占據(jù)面積大、對土建具體要求多。電影院線公司對影廳的個數(shù)、大小、候場面積、小賣部、廁所等有基本的要求;超市連鎖公司也同樣，對營業(yè)廳面積、輔助用房、層高、電梯扶梯、荷載、入口門面以至廣告位等都有明確的要求，如果不能滿足其基本要求，則很難招租。

七、商業(yè)層高

大型商業(yè)建筑的室內(nèi)凈高以"3"600～3"700"mm為宜，加上結(jié)構(gòu)需要的高度和設(shè)備、裝修所需高度，一般而言層高不應(yīng)小于5"m。另外因?yàn)樯虡I(yè)建筑的消防疏散寬度計(jì)算值很大，所以商業(yè)建筑經(jīng)常采用剪刀樓梯的形式，由于商店建筑的樓梯踏步高度不能超過"160"mm，而一跑樓梯的步數(shù)按規(guī)范不能大于18"級，因此可計(jì)算出采用兩跑剪刀樓梯的形式，最大層高不宜超過"5"760"mm;另外因?yàn)樘荻蝺舾卟灰说陀?2200"mm，所以層高低于"5000"mm"時樓梯會因半層高太矮而碰頭。綜上所述筆者認(rèn)為層高取5500"mm"左右是比較理想的。廣場的商業(yè)層高為：首層"5700"mm，其他層"5250"mm。

八、下沉廣場

下沉廣場對大型商業(yè)中心的意義十分重大。下沉廣場在解決通風(fēng)、采光方面的作用顯而易見，更大的優(yōu)點(diǎn)是在消防疏散上，由于地下商業(yè)的疏散寬度規(guī)范要求比地面高，而規(guī)范對于下沉廣場通往室外地坪的樓梯要求是“應(yīng)不小于進(jìn)入該下沉廣場計(jì)算總寬度"30%且不小于任一防火分區(qū)的設(shè)計(jì)疏散總凈寬度”，利用好這條規(guī)范，把下沉廣場設(shè)計(jì)成多個防火分區(qū)進(jìn)入疏散，可以節(jié)省相當(dāng)數(shù)量的樓梯。另外面向下沉廣場的店鋪有對外的獨(dú)立門面，可獲得價值的提升，廣場本身還可作為活動場所。故采用下沉廣場是一舉多得的設(shè)計(jì)。廣場有兩處下沉廣場，充分發(fā)揮了其應(yīng)有的作用，見圖3。

圖3""下沉廣場

九、貨運(yùn)流線以及卸貨區(qū)

貨運(yùn)流線的設(shè)計(jì)應(yīng)做到前后場流線少交叉，但又不應(yīng)過分浪費(fèi)通道面積。地上部分的水平向貨運(yùn)流線有混合走道和背走道兩種常見形式，廣場采用了兩者兼有的設(shè)計(jì)。商業(yè)中心的卸貨區(qū)一般設(shè)計(jì)在地下室，卸貨區(qū)如集中在一處，水平向運(yùn)輸距離就會長;而如果將卸貨區(qū)分散，因?yàn)樨涇囆枰獌舾咻^高，這樣地下室車庫凈高就要高，或者多設(shè)貨運(yùn)坡道。廣場采用了卸貨區(qū)集中在一處、貨運(yùn)電梯分散的做法，這樣做的優(yōu)點(diǎn)是地上貨運(yùn)距離較短、地下室只對局部凈高有要求，但是地下室卸貨區(qū)到貨梯的流線比較長。

十、建筑造型與泛光照明的結(jié)合

商業(yè)中心一般有比較醒目的建筑造型，同時還需要炫麗的夜景燈光以烘托商業(yè)氛圍，所以建筑造型上宜結(jié)合夜景照明進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過程中為夜景燈的安裝做好預(yù)留。廣場采用了大量的幕墻內(nèi)置泛光照明的形式，需要在幕墻后部背板上開安裝口才能安裝燈具;而在施工圖設(shè)計(jì)時未作充分的考慮，部分幕墻后部的實(shí)體墻阻擋了燈具的安裝。直到施工后期才注意到燈具安裝問題，經(jīng)過節(jié)點(diǎn)細(xì)化，才把問題解決。另外廣告位的照明也需要在施工圖階段考慮好燈光安裝的位置，才能把控好建筑最終效果。

十一、消"防

消防設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。

解決疏散問題一定要選用合理的平面布局。商業(yè)中心的平面布局宜為走廊在里圈靠中庭，樓梯在外圈靠外墻，這樣樓梯不會占據(jù)沿中庭走廊的商鋪面，在底層又便于直通室外。由于規(guī)范有疏散距離的限制，所以商業(yè)建筑不宜設(shè)計(jì)成長寬都很大的平面，否則會導(dǎo)致疏散距離難以滿足規(guī)范要求。廣場窄而長的布局就非常有利于消防疏散的組織。另外應(yīng)合理利用好規(guī)范允許的手段，如采用剪刀樓梯以減少樓梯數(shù)量，借用相鄰防火分區(qū)進(jìn)行疏散以平衡不均勻布置的樓梯，設(shè)置部分庫房以減少疏散總寬度，采用室外天橋或下沉庭院等，盡量壓縮輔助面積，增加利用率12"影響觀感的設(shè)備安排大型公建有相當(dāng)一部分設(shè)備必須設(shè)計(jì)在室外，如冷卻塔、熱泵機(jī)組、風(fēng)機(jī)、油煙處理設(shè)備等，這些設(shè)備一般安置在屋面，但商業(yè)中心往往還利用屋面作為上人露臺，這樣如何合理安排設(shè)備位置并進(jìn)行遮擋、美化就成為設(shè)計(jì)中的重要一環(huán)。廣場在設(shè)計(jì)過程中對"5"層上人屋面上的設(shè)備位置進(jìn)行了有意的歸并，并通過屋頂綠化的遮掩，擠出了幾處較為完整的露臺，可供"5"層餐飲部分?jǐn)U展利用。值得注意的是這些影響美觀的設(shè)備大多是通風(fēng)設(shè)備，進(jìn)風(fēng)與排風(fēng)設(shè)備一般是有距離要求的，所以需要將進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)分類集中。如造型能夠處理好，宜優(yōu)先考慮在外墻上直接開百葉通風(fēng)。一般商業(yè)建筑會采用幕墻飾面，結(jié)合部分百頁是不難做到的。

結(jié)束語

城市綜合體作為城市發(fā)展過程中新興的一種建筑形態(tài)，它不僅需要強(qiáng)調(diào)使用功能的合理性、建筑形態(tài)的地標(biāo)性，同時也需要在建筑設(shè)計(jì)中更多的考慮到人與自然的參與性、協(xié)調(diào)性，使人們在使用過程中，體驗(yàn)怡人的使用環(huán)境。

在今后對商業(yè)綜合體的研究方向上，我們需要不斷研究和創(chuàng)新，以體驗(yàn)式為主題的商業(yè)模式正悄悄的走進(jìn)我們生活中，更好的創(chuàng)造優(yōu)良的購物環(huán)境、更多的考慮使用者真正的心理需求，將會成為商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。