做好“四篇大文章”，探索油田社區(qū)物業(yè)發(fā)展新途徑

隨著油田改革的逐步深入，油田社區(qū)的生存與發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的考驗。如何走出一條具有礦區(qū)特點的社區(qū)發(fā)展之路，是擺在社區(qū)干部職工面前的嚴(yán)肅課題。

面對集管理、服務(wù)、創(chuàng)收于一體的新的挑戰(zhàn)。本人認(rèn)為，社區(qū)將不斷提高管理服務(wù)水平作為樹立社區(qū)形象的切入點，將深化內(nèi)部改革作為增強社區(qū)競爭實力的突破點，將維護(hù)廣大職工家屬的切身利益作為一切工作的落腳點，以“精、細(xì)、美”為目標(biāo)，積極更新服務(wù)理念，努力做好服務(wù)、運行、文化及質(zhì)效“四篇大文章”，在探索中開辟了社區(qū)發(fā)展的新途徑。

所謂“精、細(xì)、美”，就是管理要精益求精，服務(wù)要細(xì)致入微，各項工作要追求完美，所謂“四高”，就是要服務(wù)高質(zhì)量，運行高效率，文化高品位，經(jīng)營高效益。

一、服務(wù)高質(zhì)量，探索“綠色物業(yè)”社區(qū)新途徑

油田社區(qū)定位是服務(wù)。要學(xué)習(xí)借鑒全國城市社區(qū)建設(shè)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，探索出適合的物業(yè)管理模式，努力將服務(wù)這篇文章做活、做深、做細(xì)，做到居民的心坎里。一是要求員工不能只有“合格”的思想，而是每時每刻達(dá)到“優(yōu)質(zhì)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。首先做到“工作有程序、服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)、管理有規(guī)范、事事受監(jiān)控”的考核細(xì)則，做到獎不心疼、罰不手軟。二是員工要按照“精、細(xì)、美”的要求，制定“精雕細(xì)刻、細(xì)致入微”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，努力使自己的服務(wù)超出居民的期望值。憑著滿腔熱情和真誠，服務(wù)不斷細(xì)化、深化，換來居民的放心和舒心。

二、運行高效率，創(chuàng)新社區(qū)經(jīng)營機制和管理體制

隨著油田重組改制工作的逐步深入，傳統(tǒng)的管理模式和運作方式越來越不適應(yīng)新形勢的要求。不改革就沒有出路。社區(qū)按照油田“機制加快轉(zhuǎn)換、體制有序變動、結(jié)構(gòu)趨向合理、隊伍保持穩(wěn)定”的要求，由淺入深，由表及里，分層次、有步驟地對內(nèi)部機構(gòu)和運行機制進(jìn)行改革。

推行專業(yè)化管理。社區(qū)先后將成立之初的熱力運行、醫(yī)療衛(wèi)生、車輛管理等服務(wù)工作從物業(yè)分離出來，成立了專業(yè)化公司，并逐步構(gòu)建起以物業(yè)管理為龍頭，熱力、衛(wèi)生、學(xué)前等專業(yè)隊伍自成體系，車輛、材料供應(yīng)、后勤保障有力、分工明確的新的管理模式，使社區(qū)資源得到了優(yōu)化配置。

建立內(nèi)部模擬市場。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，物業(yè)公司內(nèi)部存在著甲、乙方界限不明、監(jiān)督不力、考核不嚴(yán)等問題。為此，將物業(yè)站與440維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治保巡邏和家政服務(wù)等專業(yè)隊伍進(jìn)行了分離，實行“1托 N”管理。物業(yè)站作為甲方，與各專業(yè)隊伍簽訂承包合同;各專業(yè)隊伍作為乙方，靠提供服務(wù)“掙飯吃”。內(nèi)部模擬市場的建立，克服了“質(zhì)量高低無人考核、工作好賴無人評價”的被動局面，促進(jìn)了物業(yè)管理水平的提高。

對內(nèi)部組織機構(gòu)進(jìn)行整合。按照“減少管理層次、精干管理人員、降低管理費用”的原則，推行競聘上崗。加大了組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，壓縮勞動力，節(jié)省可操作性費用，促進(jìn)了社區(qū)服務(wù)管理水平的不斷提升。

三、文化高品位，滿足居民日益提高的精神需求

隨著人們生活水平的不斷提高，廣大居民對精神文化生活的需求越來越高。油區(qū)居民不再滿足于扭秧歌、搞健身，而是希望參與更高品位的文化活動，享受更深層次的精神需求。

搭舞臺，倡導(dǎo)社區(qū)文化主流。社區(qū)成立以來，千方百計籌措資金，修建、完善了多處大型文體活動場所，建立了小區(qū)居民活動室，為群眾性文化活動的健康開展奠定了基礎(chǔ)。此外，他們充分發(fā)掘蘊藏在離退休職工中的余熱和潛力，組織成立了老年合唱團(tuán)、夕陽紅藝術(shù)團(tuán)、京劇聯(lián)誼會、美術(shù)書法協(xié)會等業(yè)余團(tuán)體，排練了許多格調(diào)高雅、健康向上、弘揚主旋律的文藝節(jié)目，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡回演出。在他們的帶動下，越來越多的居民加入到活動中來，由原來的觀看者變成表演者，許多油田主業(yè)單位也紛紛獻(xiàn)上自編自演的精彩節(jié)目，使社區(qū)文化活動由“獨角戲”變成了“大合唱”。

抓載體，提高社區(qū)文化品位。在油田改制分流、減員增效的新形勢下，大量的“單位人”變?yōu)闆]有隸屬單位的“社區(qū)人”，對他們的思想教育工作成為社區(qū)精神文明建設(shè)的難點和重點。成立了由轄區(qū)主營單位共同參與的精神文明建設(shè)協(xié)調(diào)委員會，在各個小區(qū)建立了“家委會”黨支部，把非在職黨員按居住小區(qū)劃入黨支部、按居住樓群劃分黨小組，杜絕了黨員教育管理上的“盲區(qū)”。為了摸清居民的思想脈搏，在居民樓樓道內(nèi)安裝了“連心板”，加強社區(qū)與居民、居民與居民之間的交流與溝通。以“四進(jìn)社區(qū)”活動為載體，建立“社區(qū)圖書館”，開設(shè)“居民學(xué)?！保_展“文明家庭、文明單元、文明樓棟”評選和“文明社區(qū)青少年共建”活動，設(shè)立法制宣傳“一條路”和“一條街”，宣傳法律法規(guī)，弘揚新人新事新風(fēng)尚，使居民的文明居住意識普遍提高。

練內(nèi)功，錘煉社區(qū)職工隊伍。隨著社區(qū)改革的進(jìn)一步深入，物業(yè)管理市場的競爭也迫在眉睫。為此，要以“學(xué)習(xí)型組織”創(chuàng)建為契機，引導(dǎo)職工樹立“終身學(xué)習(xí)”的觀念。開展“素質(zhì)達(dá)標(biāo)工程”、“多面手”培訓(xùn)、“導(dǎo)師帶徒”、“一人一課”等活動，加大職工培訓(xùn)力度。

四、強化質(zhì)效，增強社區(qū)生存與發(fā)展的實力

隨著油田對社區(qū)費用補貼的逐年減少，社區(qū)的生存與發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的考驗。廣泛開展了“求生存、謀發(fā)展”群眾性大討論，引導(dǎo)職工向“精細(xì)管理”要效益，靠外闖市場尋出路。從而實現(xiàn)由“管理物業(yè)”向“經(jīng)營物業(yè)”的轉(zhuǎn)變。

細(xì)化成本要素，強化成本管理。為扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱、管理粗放的現(xiàn)狀，社區(qū)組織人員對各個小區(qū)的物業(yè)管理費用進(jìn)行了實地測算，編制了《小區(qū)物業(yè)管理費用明細(xì)》，為提高社區(qū)經(jīng)營管理水平提供了科學(xué)依據(jù)。此外，按照成本倒算的原則，依據(jù)工作量對各物業(yè)公司進(jìn)行費用切塊，并推行了“費用包干、超支自負(fù)、節(jié)約分成”的承包模式，在社區(qū)管理中心、物業(yè)管理公司和物業(yè)管理站三個管理層面上，將成本控制目標(biāo)、挖潛措施、效果分析等層層落實。

挖掘內(nèi)部潛力，實現(xiàn)降本減費。社區(qū)以“轉(zhuǎn)觀念、謀發(fā)展、見成效”活動為載體，將降本增效的總體目標(biāo)分解為加強水電管理、開辟外部市場、提高勞動效率、減少勞務(wù)開支、控制機關(guān)費用等十個方面的具體工作，采取合理化建議征集、修舊利廢、“五小”競賽等形式，引導(dǎo)職工深挖細(xì)找管理服務(wù)工作中的增效點、費用節(jié)支點和效益增長點。他們組織物業(yè)站職工對居民和出租房水、電、氣使用情況進(jìn)行專項檢查，對違規(guī)用水、用電現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格治理，有效地杜絕了各種跑冒滴漏現(xiàn)象，取得了較好的降本效果。