我國房地產(chǎn)登記制度存在的問題及完善

摘 要：房地產(chǎn)登記指的是房地產(chǎn)權(quán)利人向國家登記機(jī)關(guān)發(fā)出申請，將房地產(chǎn)的物權(quán)進(jìn)行變更，并且進(jìn)行登記記錄。在此基礎(chǔ)上建立起來的房地產(chǎn)登記的依據(jù)、程序、負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)單位及其權(quán)利等方面的各項(xiàng)制度，形成了房地產(chǎn)登記制度。它是對房地產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和公示，對于國家和房地產(chǎn)權(quán)利人來說，具有十分重要的意義。雖然我國早在2007年頒布的《物權(quán)法》當(dāng)中對房地產(chǎn)登記制度進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，但是其在發(fā)展和應(yīng)用的過程中，仍然體現(xiàn)出了很多問題。本文通過對這些問題的分析，提出了一些相應(yīng)的完善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 登記制度 問題 完善措施

房地產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中的一個(gè)十分重要的組成部分，是對土地及土地之上的建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、以及其它一些相關(guān)權(quán)利的確定和記載。隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和改革，房地產(chǎn)登記制度中存在的問題正在不斷的暴露出來。由于我國目前的房地產(chǎn)登記制度不夠系統(tǒng)和完善，導(dǎo)致了在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記等流程、登記的效力、以及實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容等方面，沒有進(jìn)行統(tǒng)一的劃分，使得一些登記制度問題無法得到有效的解決。這對房地產(chǎn)登記制度的發(fā)展和其作用的發(fā)揮帶來了十分不利的影響。

一、我國房地產(chǎn)登記制度中存在的問題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

目前，我國的房地產(chǎn)登記是由房產(chǎn)局和土地局兩個(gè)機(jī)關(guān)分別進(jìn)行登記的。這就造成了一定程度上的行政管理重疊和權(quán)利職能的交叉。同時(shí)兩個(gè)機(jī)關(guān)之間還存在著一定程度上的利益沖突，因此造成了登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一性。這種情況不但給權(quán)利人的房產(chǎn)登記帶來了諸多的不便，還增加了房地產(chǎn)交易中的費(fèi)用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪費(fèi)，對我國房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展產(chǎn)生了不良的影響。在實(shí)際工作當(dāng)中，如果工作人員不夠認(rèn)真，甚至還可能造成房地產(chǎn)重復(fù)抵押的情況，從而帶來更加嚴(yán)重的問題。

（二）登記流程復(fù)雜繁瑣

基于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記流程，登記申請人需要首先判定自己要申請的屬于那種登記類型，從而準(zhǔn)備相關(guān)的材料和文件。但是在實(shí)際工作中，普通老百姓大多對房地產(chǎn)登記的相關(guān)概念和流程不夠了解，在具體辦理登記業(yè)務(wù)的時(shí)候?qū)τ谝恍┓尚缘臈l文難以理解。這就導(dǎo)致了人們在進(jìn)行登記申請的時(shí)候往往因?yàn)橘Y料不全等原因來回奔波，而登記機(jī)關(guān)的工作量也會因此而增加，工作效率自然就會降低。同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)登記所需的材料當(dāng)中，有一些的時(shí)效性很短。因此往往當(dāng)?shù)怯浫吮甲吒鱾€(gè)單位準(zhǔn)備材料時(shí)，有些材料已經(jīng)過期，還需要重新開具。

另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)登記的時(shí)候，按照目前的規(guī)定是需要登記人本人持有效證件進(jìn)行登記。但是，很多時(shí)候由于各種各樣的原因，登記人本人不在當(dāng)?shù)兀覠o法及時(shí)趕回，此時(shí)就需要由代理人或委托人代為辦理。而有代理人存在的登記流程則更加的復(fù)雜和繁瑣，而且辦理登記所需的各類文件資料的提供和開局單位很多都不在一個(gè)地方，給登記人帶來了很大的麻煩?？梢哉f流程的復(fù)雜和繁瑣問題是當(dāng)前房地產(chǎn)登記制度當(dāng)中存在的最大的問題。

（三）登記記名不透明

在我國房地產(chǎn)登記工作的實(shí)際進(jìn)行中，由于受到管理上一些錯(cuò)誤理念的影響，使得其對于個(gè)人隱私過度強(qiáng)調(diào)。這樣就導(dǎo)致了對登記資料的過度保密，使一些本應(yīng)當(dāng)公示出來的內(nèi)容沒有得到公示。而公示內(nèi)容的不全，會對房地產(chǎn)登記的公信力造成很大的影響。因此，在一定程度上來說，我國的房地產(chǎn)登記制度并沒有真正起到最為有效的保護(hù)交易安全的作用和功能。

（四）登記模式的混亂

房地產(chǎn)登記又分為初始登記和總登記。初始登記指的是對房地產(chǎn)的首次登記。而總登記指的是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對全國或某個(gè)地區(qū)反問內(nèi)的所有土地資源、房地產(chǎn)、以及相關(guān)權(quán)屬的登記。但是在實(shí)際工作中，這兩種登記并沒有得到完全的區(qū)分。其中，地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：由于當(dāng)前我國城市化進(jìn)程發(fā)展速度過快，產(chǎn)生了很多的“城中村”的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象所帶來的直接后果就是國家土地與集體土地的混亂。由于地籍的混亂，使得在土地征收過程中，時(shí)常會發(fā)生征收國有土地或重復(fù)征收土地等不良情況。

（五）不動產(chǎn)房屋登記效力不明確

對于我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度相關(guān)的法律法規(guī)，目前只適用于城市范圍之內(nèi)。其中關(guān)于房地產(chǎn)登記規(guī)定也只適用于城市和城鎮(zhèn)。在我國廣大農(nóng)村，目前所使用的普遍都是針對宅基地頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證，而對于農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記卻被忽略。隨著我國社會的整體發(fā)展，農(nóng)村當(dāng)中開始出現(xiàn)了一些商品房，農(nóng)村的房屋交易和抵押等活動也明顯增多。但是，目前我國關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)卻仍然處于空白階段。

二、我國房地產(chǎn)登記制度的完善措施

（一）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

我國當(dāng)前多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記的現(xiàn)象給房地產(chǎn)登記工作帶來了諸多的不便。因此，國家應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的行政機(jī)關(guān)，統(tǒng)一對房地產(chǎn)登記工作進(jìn)行受理?；谖覈畽C(jī)關(guān)正在由管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變的現(xiàn)狀，如果政府的職能不同時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，那么即使由其它的獨(dú)立機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記，也難以達(dá)到最佳的效果。因此，國家有必要建立一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對其進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范和管理，使登記流程盡量簡化，審核內(nèi)容更加明確。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)登記流程

在房地產(chǎn)登記工作當(dāng)中，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變思想觀念，不能將管理職能當(dāng)成是一種權(quán)利來看待。因此，在申請人申請登記的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)。在具體工作中，可以在登記處設(shè)置咨詢服務(wù)臺，安排專門的人員為申請人提供服務(wù)。按照申請人的登記類型，為其提供相應(yīng)的所需材料清單以及申請流程清單。同時(shí)還可設(shè)置專門的窗口，對申請人所攜帶的材料進(jìn)行初步審核，檢查申請人準(zhǔn)備的材料是否齊全。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)對自身組織機(jī)構(gòu)和相關(guān)的部門單位進(jìn)行整理和整合，將辦理房地產(chǎn)登記所需材料的開具機(jī)關(guān)都集中在以其，使登記人可以體驗(yàn)“一站式”的便捷服務(wù)，這樣不但能夠節(jié)省登記人的實(shí)踐，也能夠提高登記部門的工作效率。

另一方面，對于由代理人或委托人代為辦理的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，其流程也應(yīng)當(dāng)盡量簡化。對此，可以從聯(lián)合公證部門對登記人和代理人之間的公證委托書的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和完善，從而在能夠保障代理人的真實(shí)性和登記人的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，使登記流程大大簡化，真正給人們帶來便利。

（三）完善房地產(chǎn)登記的公示作用

房地產(chǎn)登記的一個(gè)重要目的就是進(jìn)行公示，通過登記，將房地產(chǎn)的物權(quán)建立、物權(quán)轉(zhuǎn)移、物權(quán)變更等信息向公眾進(jìn)行公開，讓交易第三人能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的實(shí)際物權(quán)狀態(tài)進(jìn)行了解和掌握，以起到保障房地產(chǎn)交易安全的作用。在《物權(quán)法》當(dāng)中，明確規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人有權(quán)對相關(guān)登記資料進(jìn)行申請查詢和復(fù)制，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以提供。”因此，在登記申請人或具有明確交易意向的人提出查詢申請的時(shí)候，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以積極的配合。這樣有利于房地產(chǎn)交易費(fèi)用的節(jié)約，也能夠提高房地產(chǎn)交易效率，維護(hù)房地產(chǎn)交易的正常秩序。這種職能上的轉(zhuǎn)變，能夠使登記機(jī)關(guān)在登記過程中為申請人提供更好的服務(wù)。

（四）設(shè)置房地產(chǎn)登記專業(yè)代理人

基于我國房地產(chǎn)登記情況的現(xiàn)狀，可以在其過程中引入專業(yè)代理人。這些專業(yè)代理人是登記機(jī)關(guān)和登記申請人之間溝通和交流的紐帶，是基于社會的需求而誕生的自然產(chǎn)物。專業(yè)代理人的不動產(chǎn)法律知識和相關(guān)的稅務(wù)知識一定要非常的全面和扎實(shí)，才能夠真正的發(fā)揮作用。在房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)當(dāng)中，專業(yè)代理人的位置相當(dāng)于房地產(chǎn)交易中介。他們通過對房地產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的積累和對房地產(chǎn)市場的了解，能夠較為準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)的市場和價(jià)格走向。因此，如果能夠促成這些專業(yè)代理人與登記機(jī)關(guān)的合作關(guān)系，就能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)登記制度的發(fā)展和完善提供助力，也能為人們的房地產(chǎn)交易活動提供便利。

（五）明確政府機(jī)關(guān)的管理規(guī)范

為了完善房地產(chǎn)登記制度，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變相關(guān)政府機(jī)關(guān)的職能，發(fā)揮服務(wù)型政府的作用。對其職能應(yīng)當(dāng)加以明確和規(guī)范，正確的區(qū)分其管理范圍與審核標(biāo)準(zhǔn)，這樣就能夠很有效的保證房地產(chǎn)登記制度的作用和效力得到充分發(fā)揮。因此，國家應(yīng)當(dāng)積極的對房地產(chǎn)登記的相關(guān)政府機(jī)關(guān)進(jìn)行改革，使其發(fā)展成為服務(wù)性的政府機(jī)關(guān)，這樣才能促使我國房地產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。

房地產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)，也是保障房地產(chǎn)物權(quán)人相關(guān)權(quán)利的基礎(chǔ)。因此，我們對當(dāng)前房地產(chǎn)登記制度當(dāng)中存在的問題給予充分的重視。結(jié)合我國的基本國情和房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，采取相應(yīng)的措施對房地產(chǎn)登記制度當(dāng)中的漏洞和不足之處進(jìn)行優(yōu)化和完善，以保證房地產(chǎn)登記制度的作用和效力能夠得到充分的發(fā)揮，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，推動我國社會的進(jìn)步。

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（作者單位：天津市大港公證處）