經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

摘 要 經(jīng)濟(jì)適用住房作為我國(guó)住房政策的重要組成部分，是政府解決中低收入居民住房問題的一項(xiàng)重大舉措。本文分析了現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住宅設(shè)計(jì)階段成本控制的概況，為科學(xué)有效地進(jìn)行開發(fā)成本的控制提供建議。

關(guān)鍵詞 經(jīng)濟(jì)適用房 成本控制 設(shè)計(jì)階段

一、引言

經(jīng)濟(jì)適用房是定向開發(fā)的住宅項(xiàng)目，解決了城市中低收入家庭的住房問題，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的作用。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特例，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn)是透明的，即開發(fā)成本3%以下的利潤(rùn)。其成本控制的重要性更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。而住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵階段應(yīng)該是設(shè)計(jì)階。設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的成本控制起著舉足輕重的作用，有利于提高經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本控制水平，保證經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的投資收益。

二、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)階段的成本控制往往重視程度不夠，將設(shè)計(jì)費(fèi)一壓再壓，進(jìn)行成本節(jié)約，導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的成本控制成為絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制的薄弱環(huán)節(jié)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)高素質(zhì)管理人員較少，設(shè)計(jì)階段成本控制難度大。由于設(shè)計(jì)方面的專業(yè)性較強(qiáng)，深入設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制難度很大，對(duì)管理人員的設(shè)計(jì)方面和成本管理方面知識(shí)水平要求較高，所以許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目都是依靠設(shè)計(jì)單位自覺進(jìn)行成本控制，但不少設(shè)計(jì)單位普遍“經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”，對(duì)于項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問題，設(shè)計(jì)單位只考慮欠妥。

其次，因工期緊張等原因?qū)е略O(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本失控。隨施工不斷變動(dòng)有許多項(xiàng)目由于多種原因如項(xiàng)目計(jì)劃下達(dá)較晚，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了早日開工，盡快竣工，一些工程采取邊設(shè)計(jì)邊施工的辦法，造成施工困難，并在施工過程中不斷地變更，從而使設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算出入較大，造成施工圖預(yù)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于設(shè)計(jì)概算，從而導(dǎo)致成本失控。

再次，設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比選落實(shí)不到位。不同的設(shè)計(jì)方案，其技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)結(jié)果有很大差異，好的設(shè)計(jì)方案往往能夠?yàn)轫?xiàng)目節(jié)省投資，降低工程造價(jià)。但在實(shí)際工作中，由于各種各樣的現(xiàn)實(shí)條件制約，對(duì)于設(shè)計(jì)方案在技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的效果重視程度不夠，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比選落實(shí)不到位。

最后，設(shè)計(jì)單位成本控制積極性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常的做法是：將項(xiàng)目委托一家“信得過”的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)合同一般只是規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程技術(shù)要求等因素，卻很少或幾乎不對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行“造價(jià)約束”。

三、設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的制造成本控制方法應(yīng)包括設(shè)計(jì)方案優(yōu)選和限額設(shè)計(jì)。

（一）設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選和優(yōu)化

由于住宅設(shè)計(jì)方案優(yōu)選具有的重要意義，不少學(xué)者在住宅設(shè)計(jì)方案優(yōu)選理論、方法和手段方面進(jìn)行了大量的研究。歸納起來主要有單一層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、模糊層次法等。在實(shí)際運(yùn)用中，這些方法各有其局限性和不足。

綜合傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案優(yōu)選方法的優(yōu)點(diǎn)和不足，目前提出了一種較為有效的優(yōu)選技術(shù)。具體方法如下：首先系統(tǒng)地考慮住宅設(shè)計(jì)的社會(huì)性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性特點(diǎn)，建立全面系統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包含功能指標(biāo)體系和費(fèi)用指標(biāo)體系，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選法，考慮到方案優(yōu)選的模糊特性，充分利用專家的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合用戶和廣大設(shè)計(jì)人員的意見，合理確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重和各方案評(píng)分，求出方案的功能指數(shù)和成本指數(shù)，最后求出價(jià)值指數(shù)，根據(jù)價(jià)值工程原理按價(jià)值指數(shù)排序得到最優(yōu)方案。該方法在建立指標(biāo)體系時(shí)運(yùn)用了層次分析法和模糊優(yōu)選原理，引入價(jià)值工程原理則充分的考慮了方案各功能和成本的關(guān)系，在確定各指標(biāo)權(quán)重及方案評(píng)分時(shí)充分考慮用戶、設(shè)計(jì)人員和施工人員的意見，可在較大程度上避免過度依賴專家經(jīng)驗(yàn)。

（二）限額設(shè)計(jì)理論

在實(shí)施限額設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)依據(jù)縱向和橫向兩方面的手段加以控制。其中，縱向控制即從可行性研究、初步勘察、初步設(shè)計(jì)、詳細(xì)勘察、技術(shù)設(shè)計(jì)直到施工圖和設(shè)計(jì)變更整個(gè)過程中，將限額設(shè)計(jì)貫穿到各個(gè)階段，而在每一階段又貫穿于各專業(yè)的每一道工序，步步為營(yíng)，層層控制，改變和克服各個(gè)環(huán)節(jié)相互脫節(jié)的現(xiàn)象，最終保證限額設(shè)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。橫向控制即健全和加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位對(duì)建設(shè)單位以及設(shè)計(jì)單位內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，而經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的核心則是正確處理責(zé)、權(quán)、利三者之間的有機(jī)聯(lián)系。

限額設(shè)計(jì)的控制過程是合理確定項(xiàng)目投資限額，科學(xué)分解投資目標(biāo)，進(jìn)行分目標(biāo)的設(shè)計(jì)實(shí)施，設(shè)計(jì)實(shí)施的跟蹤檢查，檢查信息反饋用于再控制的循環(huán)過程。限額設(shè)計(jì)中成本控制方法可以使用價(jià)值工程理論和全壽命周期理論。全壽命周期成本是方案研究的主要內(nèi)容，而價(jià)值工程原理思想應(yīng)當(dāng)始終貫穿其中，在實(shí)際應(yīng)用中，這些原理和方法都是一個(gè)有機(jī)整體，需要結(jié)合實(shí)際情況系統(tǒng)考慮，不能將它們割裂開來，也不能把它們簡(jiǎn)單的看成是不同的造價(jià)控制方法。

四、結(jié)束語

經(jīng)濟(jì)適用住房是我國(guó)住宅市場(chǎng)中的特殊產(chǎn)品，起廣泛的關(guān)注和爭(zhēng)議。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的成本控制顯得尤為重要。工程設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入實(shí)施階段的開始，是工程項(xiàng)目建設(shè)中極為重要的一個(gè)階段。它對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制起著決定性的作用，應(yīng)引起足夠的重視。本文在分析經(jīng)適房設(shè)計(jì)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)具體的造價(jià)控制方法，如價(jià)值工程在設(shè)計(jì)方案優(yōu)選和確定設(shè)計(jì)改進(jìn)對(duì)象中的應(yīng)用以及價(jià)值工程原理在確定設(shè)計(jì)限額中的應(yīng)用，作了較為詳細(xì)的闡述。

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