房地產(chǎn)上市企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析

摘要 我國上市房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)也面臨諸多的問題，需要更加重視資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，不斷拓展融資渠道，營造良好的市場環(huán)境，實(shí)現(xiàn)上市房企的健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu) 優(yōu)化策略

隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷變化，房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求到漸趨飽和，上市房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)也面臨諸多的問題，不少企業(yè)出現(xiàn)資金緊張，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。盡管最近國家出臺一系列利好政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但是，上市房企的股價(jià)卻在不斷創(chuàng)造新低，企業(yè)經(jīng)營面臨很多的困境。在這樣的背景下，上市房企需要更加重視資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場發(fā)展現(xiàn)實(shí)，運(yùn)用新思維、新方法不斷優(yōu)化房企的資本結(jié)構(gòu)，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。

一、積極拓展多種融資渠道，降低對銀行貸款的過度依賴

成熟的房地產(chǎn)市場房企的融資渠道都比較多，比如，美國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例都在三成左右，而我國大部分房企的負(fù)債比例超過七成，比美國的兩倍還要多。雖然美國經(jīng)濟(jì)比我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和成熟，但是，他們的很多做法指導(dǎo)我們借鑒。我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的壓力比較大，對銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸也在壓縮，我國上市房企的融資渠道也處于發(fā)展時(shí)期，一直以來，大部分房企只能通過上市融資、銀行信貸以及企業(yè)債券等形式，銀行信貸是房企的資金的主要來源，造成當(dāng)前我國房企融資方式單一，融資渠道較窄。我國政府需要做成更多的努力，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)市場與國家政策聯(lián)系非常密切，政府需要鼓勵(lì)企業(yè)拓寬融資渠道，制定和完善法律法規(guī)，對金融市場做好監(jiān)管，引導(dǎo)上市房企在較為健全的金融市場環(huán)境中獲取更多的融資渠道，減低對銀行的過度依賴，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

二、增強(qiáng)企業(yè)償債能力，靈活應(yīng)對市場變化

我國上市房企負(fù)債比例較高，短期債務(wù)和長期債務(wù)是影響企業(yè)資金鏈的重要因素，企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營過程中需要不斷發(fā)生各種信貸關(guān)系，需要不斷獲取新的融資，又需要對已有的債務(wù)進(jìn)行償還。由于我國的上市房企負(fù)債比例較高，償還本息是很多上市房企的重要問題，這樣的債務(wù)比例使得上市企業(yè)無法更好地發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，影響企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定，讓企業(yè)隨時(shí)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房企一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)必然是企業(yè)陷入困境甚至絕境。為此，上市房企必須未雨綢繆，一方面需要不斷提升企業(yè)的償債能力，防止企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生；另一方面，需要積極穩(wěn)妥地拓展融資渠道。我國上市房企獲取長期貸款的難度一般都比較大，由于國家政策要求房企必須具有較強(qiáng)的盈利能力，在資金使用和企業(yè)的凈資產(chǎn)等方面都有非?？量痰囊?，因此，上市房企要想獲得長期債務(wù)較為困難，房企不得不不斷尋找更多的短期負(fù)債渠道，短期償債壓力非常大。所以，我國上市房企需要強(qiáng)化短期償債能力，優(yōu)化短期債務(wù)的時(shí)間和債主結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確把握市場變化，合理安排短期債務(wù)的增長速度。

三、提高企業(yè)盈利能力，不斷優(yōu)化內(nèi)部融資比例

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的核心是盈利能力，只有企業(yè)的盈利能力提升了，企業(yè)才能更好地發(fā)展，企業(yè)的融資渠道才能暢通，才能不斷提升企業(yè)的償債能力，才能確保資本結(jié)構(gòu)合理和安全。很多的上市房企都處在高速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，需要儲備大量的土地，甚至為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還要100%持有物業(yè)，這樣會(huì)讓上市房企占用很多的資金。無論是以商業(yè)還是住宅為主的企業(yè)，都需要不斷提升盈利能力，不斷增強(qiáng)企業(yè)的收益留存，改變單一地對外融資局面，降低外部融資比重。利用上市房企每年的利潤增加自由資金投入，既能降低對外部資本的依賴，又能夠降低融資和經(jīng)營成本，又有利于企業(yè)的資本優(yōu)化。為此，上市房企土地積累到一定數(shù)量以后，對土地儲備的需求可以適當(dāng)降低，不必再跟風(fēng)拿地或者炒地，選擇那些具有更大開發(fā)價(jià)值和發(fā)展前景的項(xiàng)目。在經(jīng)營過程中，企業(yè)根據(jù)市場變化和自身發(fā)展積極嘗試多元化經(jīng)營模式，降低或者分解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠，提高存貨的周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)資金的循環(huán)能力，不斷優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

四、積極發(fā)展金融市場，構(gòu)建多元化融資渠道

我國上市房企的資金來源于國內(nèi)貸款、自籌資金、購房預(yù)付款、外商直接投資以及利用外資等，主要融資方式如圖1：

從上圖可以看出，我國上市房企的融資渠道貌似很多，但是渠道確實(shí)非常狹窄。要想更好地優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，需要不斷拓展融資渠道，需要發(fā)展完善的金融市場。首先應(yīng)該健全法律法規(guī)，為上市房企營造一個(gè)較好的發(fā)展環(huán)境；其次，需要鼓勵(lì)房企積極探索各種融資模式，實(shí)現(xiàn)多元化融資，促進(jìn)上市房企根據(jù)市場環(huán)境和自身發(fā)展優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

五、健全房地產(chǎn)市場法規(guī)制度，形成成熟的金融市場

我國房地產(chǎn)市場化起步完，發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場化建設(shè)速度，很多的法律制度跟不上我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，造成房地產(chǎn)政策管理和服務(wù)相對滯后，出現(xiàn)很多不規(guī)范問題，前期影響房地產(chǎn)質(zhì)量，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展壯大。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場缺乏完善的融資法律法規(guī)，無法對房企資金來源和用途進(jìn)行有效監(jiān)控，沒有對房企自由資金、金融信貸、海外直投等比例作出統(tǒng)一的規(guī)定，很多的政策、法規(guī)都處在不斷變化之中，不利于整個(gè)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。在比較成熟的歐美市場，可以更好利用房地產(chǎn)投資基金，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化模式經(jīng)營，而在我國才剛剛研討，缺乏較為完善的政策和法規(guī)支持。為此，我國要確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，需要構(gòu)建較為完善的適合房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的金融法律體系。首先應(yīng)該在《公司法》《合同法》《商業(yè)銀行法》等基礎(chǔ)市場經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)中融入房地產(chǎn)金融方面的法律條款。其次，制定房地產(chǎn)金融專門法律，比如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金管理?xiàng)l例、房企融資法等，對融資方式、資金使用等方面做出嚴(yán)格規(guī)定。再次，為房地產(chǎn)信托、證券化、投資基金等融資模式提供較為完善的法律支撐。

總之，我國房地產(chǎn)走過了黃金十年，在推動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民居住條件的同時(shí)，也是實(shí)現(xiàn)了發(fā)展壯大和升級，房地產(chǎn)企業(yè)完成了上市以后，規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)績不斷提升。但是，還應(yīng)做好上市房企資本結(jié)構(gòu)多元化，不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)上市房企的健康可持續(xù)發(fā)展。