用“焦灼”形容地王不過(guò)分

一線城市抗風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)，但開(kāi)發(fā)商要想進(jìn)入或留守一線樓市，除了高價(jià)拿地別無(wú)它途。

前一刻在火焰上跳舞，下一刻愁容爬上了額頭。近期在北京瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商，正經(jīng)歷著有史以來(lái)的最嚴(yán)峻考驗(yàn)。

11月19日，彭博報(bào)道稱，“由于土地的最終價(jià)格超過(guò)了預(yù)算”，華潤(rùn)置地和招商局置地決定退出聯(lián)合華僑城拿下的北京史上總價(jià)第三貴的地塊。

實(shí)際上，在當(dāng)天拿地后1小時(shí)內(nèi)，就已經(jīng)傳出華潤(rùn)和招商有可能退地的消息。但這并沒(méi)有改變此后北京土地市場(chǎng)逢拍必出地王的火爆。

據(jù)北京市國(guó)土局官網(wǎng)發(fā)布的土地交易結(jié)果統(tǒng)計(jì)，自10月20日起的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，北京共成交25宗土地，成交樓面價(jià)全部刷新了區(qū)域最高價(jià)。

一個(gè)越來(lái)越明顯的事實(shí)是，隨著地王頻繁出現(xiàn)，“北京新上市商品房將全面豪宅化”，成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的豪宅產(chǎn)品去化競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈起來(lái)。萬(wàn)科集團(tuán)原執(zhí)行副總裁、優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶感嘆：“實(shí)在不知道，這么多頂豪將會(huì)賣給誰(shuí)？”

風(fēng)險(xiǎn)不僅僅考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商。接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪的多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隱性的風(fēng)險(xiǎn)也正在考驗(yàn)地方政府。

目標(biāo)客戶群你在哪？

11月18日下午，時(shí)隔6年之后，綠城拿下區(qū)域地王，重返北京市場(chǎng)。綠城與中交和平安組建聯(lián)合體，以總價(jià)57億元拿下北京門頭溝一宗土地，扣除公租房配建，樓面價(jià)達(dá)3.32萬(wàn)元/平方米。

綠城執(zhí)行董事李青岸對(duì)媒體表示，最終成交的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)拿地前一晚三家達(dá)成的3萬(wàn)元心理價(jià)位，達(dá)到三方的心理極限。但是，這塊地三家勢(shì)在必得。拿地前，綠城、中交、平安已經(jīng)做了近2個(gè)月的準(zhǔn)備，股權(quán)分割、誰(shuí)來(lái)操盤都已討論明確。

李青岸說(shuō)，按照拿地前預(yù)估的3萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，加上建安、稅費(fèi)等成本，項(xiàng)目最終成本價(jià)是4萬(wàn)元多一點(diǎn)，如果周邊房?jī)r(jià)能賣到4.5萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間還是很大的。

而在最終以3.32萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿地后，綠城負(fù)責(zé)此次拿地事宜的總經(jīng)理李駿則表示，“壓力還是大，未來(lái)項(xiàng)目房?jī)r(jià)會(huì)引領(lǐng)門頭溝”。

問(wèn)題來(lái)了：目標(biāo)客戶群在哪？

綠城一位高管表示，過(guò)去在北京北部做豪宅項(xiàng)目看得見(jiàn)客戶，但如今在門頭溝做豪宅，什么人會(huì)來(lái)買還沒(méi)有完全想好。李駿說(shuō)，“這個(gè)項(xiàng)目拖不得”，因?yàn)橥恋匾鐑r(jià)（升值）可能連資金成本都覆蓋不了，到明年11月，項(xiàng)目一定要產(chǎn)生貨值來(lái)支撐銷售。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，為規(guī)避出現(xiàn)如華潤(rùn)、招商、華僑城聯(lián)合體拿地后“解體”的風(fēng)險(xiǎn)，拿地前，綠城、中交、平安三方設(shè)置了防火墻，不能毀約。

一邊高價(jià)拿地王、一邊殫精竭慮的開(kāi)發(fā)商，不止綠城一家。

10月30日，天恒、中糧、首創(chuàng)聯(lián)合體以總價(jià)85.95億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)南苑地塊，扣除5.6萬(wàn)平方米公租房配建，樓面地價(jià)超5萬(wàn)元/平方米，是北京史上總價(jià)第二高地塊。

接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪的北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興表示，“樓面價(jià)與其預(yù)期地價(jià)差不多”，但同樣要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！暗貕K不會(huì)做成超豪，要合理安排開(kāi)發(fā)周期，精細(xì)化經(jīng)營(yíng)?！?/p>

“大家可能對(duì)預(yù)期有期盼，但現(xiàn)在誰(shuí)家日子怎么過(guò)心里都有數(shù)，拿完之后也暈。你期待下一個(gè)企業(yè)拍出更高的地價(jià)救你，但是他不來(lái)你就得等著?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說(shuō)。

未來(lái)就是靠豪賭？

開(kāi)發(fā)商大手筆拿地的理由被概括為三點(diǎn)：一是在全國(guó)房地產(chǎn)整體供過(guò)于求的現(xiàn)狀下，一線城市抗風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)、最具市場(chǎng)活力、最有增長(zhǎng)預(yù)期;二是開(kāi)發(fā)商要想進(jìn)入或留守北京樓市，除了高價(jià)拿地沒(méi)有別的選擇;三是拿地主角是國(guó)企尤其是央企，他們的融資相對(duì)容易，成本較低。

李青岸表示，在拍賣槌敲響后，接到了至少三家銀行的電話，有的提供開(kāi)發(fā)貸，有的提供按揭貸，有的說(shuō)一攬子統(tǒng)籌，有的還說(shuō)可提供低至5%的開(kāi)發(fā)貸利率。

過(guò)去綠城資金成本至少超過(guò)10%，加上7%-8%的稅費(fèi)，3%-4%的管理費(fèi)用，倒推計(jì)算樓面價(jià)，綠城將面臨虧本，但中交控股綠城之后，降低的融資成本讓他們膽子更大。

如李駿所言，明年土地溢價(jià)是否能夠覆蓋資金成本并沒(méi)有多大把握。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，豪宅產(chǎn)品運(yùn)作周期長(zhǎng)，如房企擴(kuò)張的非理性與市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，拿地王的企業(yè)就有可能陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

一位深諳北京樓市現(xiàn)狀的專家告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，今年前3季度，北京住宅投資增長(zhǎng)為1%，施工面積同比增長(zhǎng)為-4.1%，新開(kāi)工同比增長(zhǎng)-3.3%，這與市場(chǎng)銷售當(dāng)中的熱鬧景象形成了鮮明反差。

問(wèn)題又來(lái)了：開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿、拿地意愿是與消費(fèi)側(cè)的需求相吻合，還是“賭”明天？據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，疊加部分老項(xiàng)目，今后幾年北京售價(jià)預(yù)計(jì)超10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目將有50個(gè)、超過(guò)3000套的供應(yīng)。他們認(rèn)為，北京樓市豪宅去化競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。

周興也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者坦言，聯(lián)合體拿地資金風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)并不是決定性的，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，要求開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目做到極致，全鏈條線上都需要優(yōu)勢(shì)，不能在任何一個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)短板，這才是決定性的。

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，表面看土地出讓金進(jìn)賬越多越好，但面臨的隱性風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷。

上述北京樓市專家指出，北京住宅售價(jià)正將中等及中等偏下收入家庭驅(qū)離新房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而淪為新的“夾心層”或被政策保障的對(duì)象，這與政府設(shè)定的住房保障政策初衷不盡一致，“拉抱怨”的信號(hào)很可能讓政府兜底壓力增加。

一位國(guó)土系統(tǒng)專家對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，北京高地價(jià)與過(guò)去一些年來(lái)北京城鄉(xiāng)建設(shè)過(guò)度依賴土地財(cái)政有關(guān)。商品住宅地價(jià)過(guò)高，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)地價(jià)或用地成本的上升，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)事業(yè)等各方面建設(shè)都會(huì)帶來(lái)不利影響。這或許是眼前拿到高額土地出讓金“喜事”之外，應(yīng)該想到的“愁事”。

“居住成本的上升會(huì)帶來(lái)所有產(chǎn)業(yè)成本的水漲船高，導(dǎo)致應(yīng)該保留的產(chǎn)業(yè)也外遷，最后降低的是整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力?！睆B門市規(guī)劃委原主任趙燕菁對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)。