物業(yè)“包袱”為何逆襲成“香饃”

社區(qū)服務(wù)的競爭對手是每一個細分行業(yè)中強大的專業(yè)選手，開發(fā)商要想占據(jù)這個市場絕非易事。

新標設(shè)計師韓家英解讀萬科物業(yè)的全新標識：硬朗的線條V代表VANKE，柔軟的線條S代表SERVICE，最重要是中間的知更鳥圖案，意寓著早起的鳥兒才有蟲吃。

2015年，萬科物業(yè)在成立25周年之際，正式宣布啟用新的企業(yè)標識。此時，中國的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)走過三十四年。

過去很難用十分準確的詞匯來形容物業(yè)行業(yè)，在許多開發(fā)商的邏輯中，這是個為了賣房子而不得不背的“包袱”。但近年來，“包袱”突然變成“香饃饃”——中國的物業(yè)公司數(shù)量激增。據(jù)統(tǒng)計，2011年，中國約有65000家物業(yè)公司，現(xiàn)在已增至約105000家，也就是說，四年增加四萬家。

行業(yè)的燃點出現(xiàn)在2014年6月30日。這一天彩生活（01778.HK）在港交所掛牌，市盈率竟然高達69倍。這無疑具有巨大吸引力。不久后，中海物業(yè)、中奧到家陸續(xù)向港交所遞交了上市申請，萬科、萬達、保利、綠城、遠洋等幾乎所有大開發(fā)商均提出要分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市。新三板也集結(jié)了數(shù)十家與物業(yè)相關(guān)的公司掛牌。

物業(yè)的業(yè)務(wù)不那么光鮮，內(nèi)容龐雜且技術(shù)含量不高，看起來并無多少吸引力。為何投資者給物業(yè)公司這么高的估值？

存量就是增量

物業(yè)行業(yè)正漸漸分化為兩個陣營：一方以開發(fā)商下屬的物業(yè)公司為代表，奉行客戶至上原則，但是往往不賺錢;另一方則是獨立的第三方物業(yè)公司，特點是經(jīng)營數(shù)據(jù)好，但業(yè)主的口碑往往欠佳。

“這是一個劣幣驅(qū)逐良幣的市場?！比f科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全公開說，在“一對多”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)之下，物業(yè)公司很難被有效監(jiān)管。亦有人曾將糟糕的物業(yè)公司比作預(yù)裝在手機里的流氓軟件，你不能卸載它，只能選擇無視。

然而，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓房企積攢了規(guī)模龐大的小區(qū)項目和業(yè)主資源。“中國有超過244億平方米的住宅建筑存量，物業(yè)市場是做共享經(jīng)濟的天然存量市場。”朱保全這樣概括。

物業(yè)公司能否吃到共享經(jīng)濟的蛋糕？答案是：能吃到，但并不那么容易。

共享經(jīng)濟模式背后是“1%的輕盈+99%的基礎(chǔ)建設(shè)”，但雖然中國房地產(chǎn)高速發(fā)展，標準化程度卻不高，即便同一家開發(fā)商的小區(qū)，深圳與上海蓋的樓也不一樣。

所以，基礎(chǔ)的盤點工作不可或缺。萬科的睿服務(wù)1.0時期就在為每一個設(shè)施貼標簽，讓所有的項目都有經(jīng)緯度、所有設(shè)備都有身份證。他們認為，記錄是共享的前提。

根據(jù)萬科公司提供的資料，在睿服務(wù)1.0時期，萬科記錄了全國共582個項目所有設(shè)施設(shè)備的信息，打開任何一個建筑物的頁面，不僅可以看到它的建筑面積等基礎(chǔ)參數(shù)，還能看到內(nèi)部所有設(shè)施設(shè)備的情況。

而睿服務(wù)2.0正在把這種“記錄”發(fā)展成“連接、共享”。事實證明，聯(lián)接中的社區(qū)的確天然存在大量的近場業(yè)務(wù)交易需求。

例如，小區(qū)內(nèi)的淘寶生意、家政服務(wù)、快餐提供等，都蘊藏著新的商機，存量價值正在被發(fā)現(xiàn)。它就像一個沒有被打開的包裝盒，誰都不知道里面裝著什么，開發(fā)商只能不斷嘗試。

當然，能否能看到價值？怎么把價值體現(xiàn)出來？這要看開發(fā)商的本事了。綠地金融的負責(zé)人告訴《財經(jīng)國家周刊》的記者，公司會把開發(fā)物業(yè)資源價值作為線下發(fā)展的首要部分，下一步將設(shè)計推出金融產(chǎn)品“物業(yè)寶”。

易居中國在2015年年初入股中奧物業(yè)，并且開發(fā)了“實惠APP”。周忻在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時說，易居的打法是：“你交物業(yè)費，我就送東西?！睂嶋H上，易居是想通過幫助物業(yè)管理公司解決收費難的痛點，從而嵌入更多的社區(qū)增值服務(wù)。誰都明白過不了小區(qū)物業(yè)這一關(guān)，任何服務(wù)也不會順暢無誤地抵達業(yè)主。

出口必是風(fēng)口

根據(jù)最新的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》，物業(yè)管理服務(wù)的費用，是由政府價格主管部門根據(jù)評估后的物業(yè)管理服務(wù)平均成本厘定。這意味著，物業(yè)管理費幾乎沒有提價空間。

也就是說，一家沒有其他多元化業(yè)務(wù)的物業(yè)公司，將不得不在服務(wù)品質(zhì)與盈利能力之間取舍。

根據(jù)彩生活2014年財報，公司傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)在整體收入中占61%，工程服務(wù)和其他增值服務(wù)分別占22%和17%。

因而，與物業(yè)公司搶奪物業(yè)費并非開發(fā)商們所熱衷，他們更希望在這個存量市場中尋找新的利潤增長點。

一個顯而易見的出口是社區(qū)消費市場。

截至2014年，中國的社區(qū)消費市場已經(jīng)超過2萬億元，預(yù)計2020年全國住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)消費市場將達4.99萬億元。

“這是一個風(fēng)口，開發(fā)商想做，BAT也想做。住在里面的人，就是我們的目標。”周忻對《財經(jīng)國家周刊》記者說，社區(qū)服務(wù)與消費終端零距離，能夠更方便了解、反饋、定制和修正消費者需要的服務(wù)，從醫(yī)療到養(yǎng)老、從金融到家政等各項業(yè)務(wù)都可以發(fā)展。

想象空間很大，摸索路徑艱難。成群的創(chuàng)業(yè)型互聯(lián)網(wǎng)公司正在加入這一競賽，包括叮咚小區(qū)、小區(qū)管家、社區(qū)001、考拉生活等等，他們打法各異：西祠胡同、19樓等以社區(qū)論壇的信息網(wǎng)為線下商戶導(dǎo)流;小區(qū)無憂是整合社區(qū)周圍的生活服務(wù);叮咚小區(qū)又以建立穩(wěn)定鄰里關(guān)系為基礎(chǔ)開展業(yè)務(wù)。

萬科物業(yè)尚難說找到了明確方向?！拔覀冑u過水蜜桃，也賣過大閘蟹，但總感覺路子不對?！敝毂Ｈf，現(xiàn)在來看，首先知道自己該做什么，但更要知道自己不該做什么。

為了讓組織更加扁平，萬科物業(yè)從東到西、從南到北建立了49個管理中心以及在云端的平臺，并對人員架構(gòu)進行調(diào)整，目前只有20%的人有過物業(yè)管理經(jīng)驗，其余80%的人來自于非物業(yè)行業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、金融行業(yè)等等。

“什么東西是作為你的生活端口可以牢牢抓住、不會被所謂大的商業(yè)APP奪去的？”紅杉資本合伙人沈南鵬在一次論壇上說，社區(qū)服務(wù)的競爭對手是每一個細分行業(yè)中強大的專業(yè)選手，開發(fā)商要想占據(jù)這個市場絕非易事。