別誤讀“去庫(kù)存”信號(hào)

房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。

11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議部署經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，成為會(huì)議所指的一個(gè)突出問(wèn)題和關(guān)鍵點(diǎn)。

一個(gè)行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題，為中央權(quán)威高層會(huì)議重視，足以說(shuō)明其積弊深、涉及面廣，事實(shí)上，其他突出問(wèn)題，過(guò)剩產(chǎn)能、過(guò)高成本、金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)也或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，樓市“去庫(kù)存”抓住了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展癥結(jié)的“牛鼻子”。

房地產(chǎn)庫(kù)存之弊

房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說(shuō)是一個(gè)硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，最簡(jiǎn)明扼要地講，可以概括為以下五點(diǎn)：

一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)全球化最基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)和配置。等量資本獲得等量利潤(rùn)。這個(gè)過(guò)程，也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動(dòng)、土地等生產(chǎn)要素成本相對(duì)較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對(duì)較低地區(qū)的過(guò)程。

這讓中國(guó)在短短幾十年時(shí)間里走完了發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌曜哌^(guò)的工業(yè)化城市化道路，也讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了舉世罕見(jiàn)的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。

二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前夕，美國(guó)金融衍生品規(guī)模高達(dá)531萬(wàn)億美元，而美國(guó)2007年的GDP僅為14萬(wàn)億美元。次貸危機(jī)暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規(guī)模不但沒(méi)有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國(guó)財(cái)政部貨幣管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機(jī)高峰時(shí)還增長(zhǎng)了41%。

必然看到的是，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體，其實(shí)并沒(méi)有多少進(jìn)入美國(guó)本土的市場(chǎng)領(lǐng)域，而是大舉流向了包括中國(guó)在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體，新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)最終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。

三是土地財(cái)政。這些年來(lái)，中國(guó)以投資為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，最大的一個(gè)特點(diǎn)在于各地以土地財(cái)政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)。土地財(cái)政真正賺錢(qián)的主要靠居住用地。為了最大限度地實(shí)現(xiàn)GDP的增長(zhǎng)，同時(shí)又為了最大限度地獲取土地出讓金，一直以來(lái)各地在土地財(cái)政上“松緊不一”。

對(duì)居住用地，通常實(shí)行“緊”的土地政策（價(jià)格高、數(shù)量少），而對(duì)工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地，通常實(shí)行“松”的土地政策（價(jià)格低、數(shù)量多）。四是人口紅利。過(guò)去的中國(guó)計(jì)劃生育政策，再帶來(lái)生育率迅速下降的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時(shí)期內(nèi)為房?jī)r(jià)持續(xù)上漲打下了基礎(chǔ)。

計(jì)劃生育導(dǎo)致的親族結(jié)構(gòu)格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結(jié)構(gòu)特征。這種特征讓孫子輩們購(gòu)房有著“421”親族群體一齊上的特點(diǎn)，使得中國(guó)各大城市購(gòu)買(mǎi)首套房的平均年齡明顯小于國(guó)外同類(lèi)城市，青年一代自住性購(gòu)房能力得到了非凡表現(xiàn)。

五是城市等級(jí)。眾所周知，國(guó)外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國(guó)往往是上級(jí)城市管著下級(jí)城市，財(cái)政體制、計(jì)劃分配體制等，也是通過(guò)這個(gè)體制來(lái)完成的，難免存在資源分配不均現(xiàn)象。

大中小城市在吸引流動(dòng)人口上，原本就存在著強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的“馬太效應(yīng)”，再加上中國(guó)的城市還存在著行政等級(jí)問(wèn)題，這就讓中國(guó)大城市特別是超級(jí)城市的人口規(guī)模控制目標(biāo)屢屢遭到突破，房?jī)r(jià)也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。

從“控房?jī)r(jià)”到“去庫(kù)存”

月滿(mǎn)則虧，水滿(mǎn)則溢。從過(guò)去強(qiáng)調(diào)“控房?jī)r(jià)”，到現(xiàn)在著重提出“去庫(kù)存”，房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后，是房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比，發(fā)生了明顯的變化。

第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動(dòng)向。過(guò)去中國(guó)憑借廉價(jià)的勞動(dòng)力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在一方面由于中國(guó)的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限;另一方面由于房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)中“一股獨(dú)大”成為“恐龍”，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)綜合成本過(guò)快上升;現(xiàn)在，我國(guó)已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國(guó)際化的新苗頭，中高端制造業(yè)開(kāi)始回流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國(guó)家。

第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國(guó)量化寬松的逐步退出對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的最大影響，當(dāng)屬?lài)?guó)際資本流向發(fā)生變化，新興經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響，資產(chǎn)泡沫承愛(ài)的壓力無(wú)疑會(huì)更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當(dāng)，往往會(huì)導(dǎo)致曠日持久的金融危機(jī)。

第三是土地財(cái)政已經(jīng)難以為繼。筆者在過(guò)去的文章中曾多次指出，從地方債務(wù)對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)程度來(lái)推測(cè)，從長(zhǎng)期看地方有可能在商品住房上達(dá)到雙極限：即一方面有可能將地價(jià)房?jī)r(jià)抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應(yīng)源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫(kù)存數(shù)據(jù)看，這個(gè)雙極限或許正在逼近。

第四是人口紅利正在日趨消失。勞動(dòng)年齡人口歷來(lái)是購(gòu)房的主力軍。然而，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且，由于高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高生活成本，高生活成本導(dǎo)致子女撫養(yǎng)的高成本，放松計(jì)劃生育政策，可能并不會(huì)帶來(lái)有關(guān)部門(mén)預(yù)期的生育高潮。計(jì)生政策的放松，也難以在短期內(nèi)達(dá)到托市的效果。

第五是樓市調(diào)控形勢(shì)更加復(fù)雜。城市吸引流動(dòng)人口的馬太效應(yīng)，疊加城市等級(jí)的影響，讓一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全國(guó)樓市總體“去庫(kù)存”的大背景下，短期內(nèi)難以做出簡(jiǎn)單的放開(kāi)“限購(gòu)”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風(fēng)險(xiǎn)交織在一起?！叭?kù)存”并不是簡(jiǎn)單地救樓市，其背后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，釋放出的是經(jīng)濟(jì)相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的重大信號(hào)，包括如何引導(dǎo)剛需消化存量，怎么通過(guò)城鎮(zhèn)化建設(shè)調(diào)整理順?lè)康禺a(chǎn)的供給側(cè)政策及體制，其內(nèi)涵相當(dāng)豐富。這里只是提醒，房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)不可誤判形勢(shì)乘機(jī)亂漲價(jià)，而錯(cuò)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳調(diào)整期。