物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)身

新形勢下，物業(yè)行業(yè)須由勞動密集型、簡單勞動提供者向技術(shù)密集型、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。

《財經(jīng)國家周刊》記者日前在上海、廣東、黑龍江、廣西等地調(diào)研了解到，目前，物業(yè)作為一種服務(wù)業(yè)已發(fā)展成為一個企業(yè)數(shù)超10萬家、從業(yè)人口數(shù)百萬人的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)。

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的普及，許多物業(yè)企業(yè)引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新商業(yè)模式，積極從傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，并涌現(xiàn)出一批在物業(yè)服務(wù)中技術(shù)含量高、增值服務(wù)多和產(chǎn)品附加值高的物業(yè)龍頭企業(yè)。

然而，目前物業(yè)行業(yè)總體還處于低水平運(yùn)行狀態(tài)，轉(zhuǎn)型升級遇到諸多制約。業(yè)內(nèi)人士呼吁國家在政策上給予更多的支持，為物業(yè)企業(yè)“減負(fù)”“松綁”，打造公平開放的市場環(huán)境;健全法律法規(guī)，創(chuàng)造好的制度環(huán)境，為物業(yè)企業(yè)科學(xué)發(fā)展，全面轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造條件。

新技術(shù)新業(yè)態(tài)

記者日前在多地調(diào)研了解到，一些領(lǐng)軍型的企業(yè)借助信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法上積極探索且嘗到“甜頭”，并帶動整個行業(yè)創(chuàng)新突破。

從去年開始，總部位于上海的上房物業(yè)聯(lián)合10多家物業(yè)企業(yè)，“深耕”社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域。目前，其社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺“99生活”已經(jīng)試運(yùn)行，有APP、后臺運(yùn)維平臺、電話管控中心和項目服務(wù)中心等，提供末端快遞物流、物業(yè)管理、房屋租賃、報修投訴、電子商務(wù)、小區(qū)通知等“一站式”生活服務(wù)，并連接著線下大量供應(yīng)商及商家。

中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠說，品牌企業(yè)的探索和成果，對行業(yè)整體轉(zhuǎn)型產(chǎn)生了引領(lǐng)作用。新形勢下，物業(yè)行業(yè)必須由勞動密集型、簡單勞動提供者向技術(shù)密集型、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。

專家認(rèn)為，運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)新管理和運(yùn)營，達(dá)到減員增效，是物業(yè)企業(yè)應(yīng)對當(dāng)前服務(wù)成本快速上漲和招工難的有效手段;物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源開展多種經(jīng)營，獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的多元化經(jīng)營收入，將成為企業(yè)收入構(gòu)成中非常重要的組成部分。

專家預(yù)計，至2020年，中國將成為全球規(guī)模最大的存量房市場，隨著互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下各種消費(fèi)熱點的形成，物業(yè)服務(wù)將迎來轉(zhuǎn)型升級的重要“時間窗”。

新老問題并重

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)整體上仍處在創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的初期，一些新的模式和業(yè)態(tài)仍在探索階段。眼下，除了傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)面臨的用工短缺、人才缺乏等普遍性問題，更多新老問題的交織牽扯了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展步伐。

其一，物業(yè)費(fèi)多年未漲，利潤空間壓縮，行業(yè)呈現(xiàn)普遍性虧損。上海市區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)總經(jīng)理陶敏算了一筆賬：物業(yè)費(fèi)多年沒動，但保安的工資加上加班費(fèi)、服裝費(fèi)、社保基金等，上漲了四五倍，“公司連年虧損，只能靠母公司補(bǔ)助”。

記者在上海、江西、廣東、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的虧損面高達(dá)50%甚至更高，一些企業(yè)陷入“利潤降低-減員—降低服務(wù)質(zhì)量-利潤降低”的惡性循環(huán)。

其二，企業(yè)稅負(fù)過重。廣州粵華物業(yè)總經(jīng)理李健輝等多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多物業(yè)公司的保安保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等服務(wù)都外包完成。但目前對物業(yè)企業(yè)仍按收入全額計征營業(yè)稅，外包支出不能作為稅前抵扣，重復(fù)征稅明顯。

其三，企業(yè)市場地位仍有待確立。物業(yè)企業(yè)擔(dān)負(fù)過多基層行政工作，企業(yè)常被迫“越位”。有物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，企業(yè)常被迫承擔(dān)不少政府性、社會性事務(wù)，比如計劃生育檢查、維穩(wěn)、信訪、文明創(chuàng)建等，“一個小區(qū)經(jīng)理頭上有七八頂大蓋帽”。

減負(fù)需“到位” 支持要“給力”

近年來國內(nèi)物業(yè)領(lǐng)域出臺了一些改革和扶持舉措。比如，國家發(fā)改委今年放開了物業(yè)服務(wù)價格，北京、浙江等地出臺了物業(yè)服務(wù)業(yè)的稅收、用工等優(yōu)惠政策，上海、廣州等地也就支持物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級專門調(diào)研，研究措施。

業(yè)內(nèi)人士呼吁，加大對物業(yè)行業(yè)的減負(fù)和支持力度需要進(jìn)一步“到位”、“給力”。

第一，研究制定“物業(yè)管理法”，健全法規(guī)法律，創(chuàng)造好的制度環(huán)境。雖然《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺，對行業(yè)規(guī)范運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)服務(wù)中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費(fèi)時長、效率低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會和諧的事件。

第二，深化小區(qū)綜合治理改革，為物業(yè)企業(yè)厘清邊界，還企業(yè)從“管理”到“服務(wù)”的本色。嚴(yán)格落實政府部門及專業(yè)單位在小區(qū)治理中的責(zé)任，摘除物業(yè)企業(yè)本無力、也不該承擔(dān)的“管理”職能。同時，完善物業(yè)市場化機(jī)制，以菜單式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)取代政府制定的分等定級統(tǒng)一式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范收費(fèi)行為。

第三，加快稅制改革，為企業(yè)有效“減負(fù)”。比如，應(yīng)允許物業(yè)企業(yè)根據(jù)行業(yè)特點和自身實際，自主選擇6%普通稅率或3%簡易稅率;研究支持酬金制運(yùn)作模式的稅收政策，對物業(yè)企業(yè)代管、預(yù)收的專業(yè)服務(wù)資金免予征稅;鼓勵小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)外包;研究業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)票據(jù)和免征稅等配套政策，等等。

第四，充分激活行業(yè)協(xié)會等內(nèi)生力量，推動行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。應(yīng)鼓勵各類物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，延伸服務(wù)鏈條，比如縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個鏈條;橫向則涵蓋養(yǎng)老、家政、房屋租售、電子商務(wù)等各類個性化需求，使行業(yè)向“高人力資本含量、高技術(shù)含量和高附加價值”轉(zhuǎn)變。