上海新地王啟示錄

3月20日，今年上海總價地王誕生，華潤華發(fā)以70.52億元擊敗了保利首創(chuàng)和閘北區(qū)下屬國企，奪得閘北區(qū)市北高新園區(qū)10-03地塊，折合樓板價34871元/平方米、溢價率16.2%。

這塊地之所以引人注目是有原因的。去年1月，上海單價地王大寧325街坊宅地創(chuàng)造了總價101億元、單價47609元/平方米的紀錄，將整體大寧板塊房價都拉高了一截，令該區(qū)域房地市場出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。于是，市場不約而同對本次拍賣也報以巨大期望。但是，拍賣結(jié)果卻和大家預(yù)期有較大的差異，出現(xiàn)了以下三方面的特點：

1、競拍者減少

對比去年地王參拍：101億的大寧方興地王共有15家企業(yè)參與競拍，41億的楊浦區(qū)平?jīng)?8街坊有七家企業(yè)提交了競買申請書，樓板價破65000萬元的兩塊單價地王前灘32-01、36-01也分別有14和13家參與競拍。而本次僅五家企業(yè)參加，還兩兩組成了保利首創(chuàng)聯(lián)合體、華潤華發(fā)聯(lián)合體，最后進入競拍環(huán)節(jié)的企業(yè)只有三家，數(shù)量相比之前出現(xiàn)巨大差異。

2、國企為主

也許是巧合，也可能是必然，本次參與競拍的五家公司，一家是閘北區(qū)下屬國有企業(yè)，保利、華潤都是央企，首創(chuàng)是北京國企，華發(fā)是珠海國企，五家國企角逐地王也是首次。原先積極參與上海土地拍賣的民企這次卻不見身影，是資金問題，還是對后市捉摸不定仍在觀望，抑或是60億以上的起拍價已經(jīng)對民企造成巨大壓力，我想諸多方面因素可能兼而有之吧。不管怎樣，民企的不參與客觀給國企“低價”拿地提供了便利，關(guān)鍵時刻還是國企給力。

3、溢價率降低

本次新地王溢價僅16.2%，相比過往重要地塊有明顯下滑。以去年成交土地為例，刷新全國單價地王的五里橋地塊溢價63%；大寧方興地王溢價率為112%； 12月14日一天內(nèi)出讓的前灘32-01、36-01、38-01三幅地塊，溢價率分別是127%、114%和93%。而本次兩家企業(yè)貌似競爭激烈，491輪競拍，但實際每輪只加價200萬，一共才不到10億，如果放在之前的上海土地市場，這簡直不可思議。當(dāng)然，今天不到3.5萬元的地價，不僅充分反映了土地價值，也讓成功競得的企業(yè)有錢可賺。

在這塊土地拍賣的背后，我們應(yīng)該看到一些更深層次的、有關(guān)中國土地市場未來的變化：

1、地價回落

2014年是中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，不僅樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折，土地市場也發(fā)生了轉(zhuǎn)折。二三線城市土地供大于求，價格開始回落；北上廣深四個城市的地價仍然堅挺，特別是北京、上海的宅地，去年每次出讓都引起哄搶，溢價率屢創(chuàng)新高。而閘北此次宅地拍賣的相對冷清，價格的相對理性，也許預(yù)示著土地市場拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

2、對未來更謹慎

本次拍賣是在兩會后，兩會各方面信息都表明政策會對市場產(chǎn)生推動作用，而且諸多專家學(xué)者也都給出了相對樂觀的判斷，一時間兩會利好房地產(chǎn)的言論甚囂塵上。但從兩會之后的土地市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商對未來表現(xiàn)出相對謹慎、趨于保守的判斷。比如，不久前武漢的12塊土地拍賣，起拍總價72億元，結(jié)果三塊最好的地塊流拍，實際成交只有31億元。

3、重利輕規(guī)模

在過去幾年的北上廣深土拍市場，都出現(xiàn)了房企拿不到地難受、拿到地更難受的情況。為了進入一線城市、為了做大規(guī)模，房企在土地市場表現(xiàn)過于激進，付出較大代價去拿地，結(jié)果拿下之后無錢可賺。2014年的整體市場表現(xiàn)也證明了這一點，大規(guī)模房企樓盤不賺錢的情況較為普遍。如今，企業(yè)會更加理性處理規(guī)模和利潤之間的關(guān)系，開始更注重利潤了。

最后，我想這次上海地王的拍賣，如果能夠讓房企更加謹慎，能夠讓政府、特別是北京上海等一線城市的政府更加理性，那也不失為一件好事。