樓市“囤房”背后

有媒體報(bào)道，濟(jì)南住宅市場(chǎng)近期開啟“囤房”模式，前10個(gè)月網(wǎng)簽超過去年總量，11月更是再次增長(zhǎng)，幫助開發(fā)商提前完成全年任務(wù)的同時(shí)，也讓他們對(duì)明年樓市充滿期待。

全面放開二孩，將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來諸多利好，房地產(chǎn)無疑是一大受益者。庫(kù)存高企的房產(chǎn)是否會(huì)因此提前結(jié)束寒冬，再迎價(jià)格上漲局面？購(gòu)房者是否又要承受房?jī)r(jià)高漲壓力？

面對(duì)樓市多變，開發(fā)商可謂使出渾身解數(shù)，想著法的催熱房產(chǎn)市場(chǎng)。但易居中國(guó)下屬克而瑞公司稱，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求，全面二孩、戶籍制度改革等短期內(nèi)對(duì)樓市推動(dòng)作用不明顯，房?jī)r(jià)大幅上行可能性不大。即便一些發(fā)開發(fā)商開啟“囤房”模式，也很難使樓市出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的景象。

房子越大單價(jià)越高

據(jù)方正證券研究，放開二孩政策實(shí)施，僅育一孩婦女將在未來4年最多新生5212萬嬰兒，保守估計(jì)也在4000萬—5000萬之間，大體可成功逃離低生育陷阱。而老年撫養(yǎng)比峰值，將從不放開二孩時(shí)的45%下降到40%，并在2040年后逐步下降。

如此多的新增購(gòu)買力，再加上前不久央行雙降利好消息，有人趁機(jī)喊出負(fù)利率時(shí)代和二孩時(shí)代來臨，樓市將打翻身仗，房產(chǎn)投資會(huì)再度升溫。

事實(shí)果真如此？亦有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，今年央行連續(xù)五輪降息，會(huì)提前釋放樓市需求，甚至把明年的購(gòu)房需求也提前透支，明年很可能迎來房產(chǎn)蕭條年。那么，濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)作何種反應(yīng)？

有媒體報(bào)道，前10個(gè)月，省城樓市網(wǎng)簽便超過去年的總量，11月份更是再次出現(xiàn)增長(zhǎng)，幫助開發(fā)商提前完成全年任務(wù)的同時(shí)，也讓他們對(duì)于明年的樓市充滿了期待。而且11月份以來，省城130萬平米新房獲批預(yù)售，新增1萬多套住宅，至今這些房源卻僅有2成被推出，大多數(shù)房源被放在了明年銷售，省城樓市開啟了“囤房”模式。

其實(shí)，據(jù)記者了解，整個(gè)11月份，省城濟(jì)南房企推盤熱情并沒有因?yàn)楹钡牡絹矶薪z毫減弱，共有15家樓盤開盤、加推，雖然在數(shù)量上環(huán)比10月有所減少，但新房供應(yīng)數(shù)量卻達(dá)到了5000套，成為今年樓市供應(yīng)量最大的一個(gè)月。

位于市中區(qū)二環(huán)南路和陽光新路交會(huì)處南的一個(gè)樓盤，則打出了5500元一平米的營(yíng)銷廣告牌，并遍布濟(jì)微路附近。這個(gè)樓盤高層起價(jià)5500元一平米，戶型涵蓋90-130平米兩室三室、95-160平米三室四室，預(yù)計(jì)2017年底交房?，F(xiàn)在只是推出了購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，參加活動(dòng)總房款還能享受到3萬元的優(yōu)惠。

有房產(chǎn)人士稱，如今三室的房子明顯好賣，這個(gè)趨勢(shì)在單獨(dú)二孩政策出來后就開始顯現(xiàn)。在二環(huán)南路附近新開盤的兩個(gè)樓盤，都在主打?qū)W區(qū)房概念，同時(shí)以三室戶型為主。

“進(jìn)入二孩時(shí)代，三室成剛需，四室是改善，未來兩室的市場(chǎng)將逐漸減小?！蹦硺潜P一位售樓顧問告訴記者，自己也剛剛買了三室的房子，感覺將來升值空間會(huì)比較大。

而在二手房市場(chǎng)上，有一個(gè)樓盤的三室均價(jià)是12000元到13000元，兩室均價(jià)是11000元，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了分差。

“這個(gè)小區(qū)房子越大，單價(jià)反而越高。”該小區(qū)一個(gè)二手房中介置業(yè)顧問告訴記者，這個(gè)小區(qū)相對(duì)成熟，學(xué)區(qū)商圈交通也都比較完善，物業(yè)管理更是優(yōu)質(zhì)，不少年輕人想一步到位在此安家，三室也就一下子成了剛需。

該出手時(shí)再出手

據(jù)了解，目前濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)入市新房多出自11月之前便獲批預(yù)售的一些項(xiàng)目。

有房產(chǎn)人士稱，進(jìn)入11月份以來，省城濟(jì)南35個(gè)項(xiàng)目拿到111張預(yù)售許可證，成為今年以來獲批預(yù)售項(xiàng)目最密集的一次，但這些獲批預(yù)售的房源卻并非為今年所準(zhǔn)備，大多數(shù)卻是要等到明年才能面市。

“現(xiàn)在我們?cè)谑鄣囊仓挥袃蓷潣牵吭床⒉皇翘?，可能還有不到40套，大家關(guān)注的新盤我們只是拿到證了，但什么時(shí)候推出還不確定，起碼要等到春節(jié)之后吧，要是不急的話可以先登記，什么時(shí)候開始認(rèn)籌了再通知你?！庇浾呗?lián)系到一家近期獲得預(yù)售許可證的樓盤，但該樓盤并沒有推出新房的計(jì)劃，感覺開發(fā)商好像有所打算，在等著明年借力二孩政策放開帶來的利好再加推。

有房產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，在11月份開盤的15家項(xiàng)目中，僅有3家為當(dāng)月獲批預(yù)售的項(xiàng)目，而剩余的項(xiàng)目均沒有近期推盤的計(jì)劃。

“目前，我們已經(jīng)完成了今年的銷售任務(wù)，而且還超了不少，其實(shí)按理來說，現(xiàn)在不能再賣了，賣的越多，明年的任務(wù)就加的越多，推新盤是不太可能了，只能是春節(jié)之后再大干一場(chǎng)了?！痹谝患覙潜P負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃的張姓負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱，目前看明年的樓市可能會(huì)有好的開端，如今各種利好開始顯現(xiàn)，特別是二孩政策的放開，是之前不敢想象的好兆頭。

進(jìn)入12月份，記者在幾個(gè)地方的房產(chǎn)售樓處都感受到了一絲冷意。在歷下區(qū)的一家在售樓盤現(xiàn)場(chǎng)，售樓小姐稱目前每天接待顧客不足10人，并且在銀行取消房貸折扣，樓盤減少優(yōu)惠情況下，顧客們也變得越來越謹(jǐn)慎。

“想是趁著有空來看看，問了一下，現(xiàn)在的價(jià)格比前幾個(gè)月一平米漲了好幾百，而且和他們合作的銀行都不打折了，還是等等再說吧，看看明年開春會(huì)不會(huì)再降點(diǎn)?！痹谔鞓騾^(qū)一個(gè)樓盤售樓處，購(gòu)房者王金鳳告訴記者，都說房子要降價(jià)，可跑了幾個(gè)地方根本沒感覺到房?jī)r(jià)松動(dòng)，“二孩子政策的開放成了開發(fā)商的法寶，看來他們都是在把房子囤著，該出手時(shí)再出手”。

樓市不會(huì)因二孩放開再回黃金時(shí)代

全面放開二孩，將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來諸多利好，房地產(chǎn)無疑是一大受益者。

盡管如此，山東中原地產(chǎn)首席分析師薄夫利認(rèn)為，今年國(guó)家出臺(tái)一系列房產(chǎn)寬松政策，鼓勵(lì)改善性住房需求，省城濟(jì)南住宅市場(chǎng)早已出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，其“90/70”政策已在山東樓市調(diào)控中逐步退出。

所謂“90/70”政策，就是城市新審批、新開工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下，住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上。

據(jù)了解，今年8月份，山東省13部門聯(lián)合出臺(tái)新政策，對(duì)于房地產(chǎn)新項(xiàng)目，允許開發(fā)企業(yè)自主設(shè)計(jì)開發(fā)適應(yīng)各類市場(chǎng)需求的住房。這意味著，在戶型上將滿足市場(chǎng)多層次居住需求，放開商品住房套型建筑面積比例限制。政策上的這種變化，折射出了近年來樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整。而對(duì)于二孩政策放開對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的深遠(yuǎn)影響，薄夫利稱將來消費(fèi)者對(duì)住宅的居室個(gè)數(shù)要求將有所增加，同時(shí)更注重幼兒園和學(xué)區(qū)的配置，兩個(gè)孩子的教育將成為家庭的重要考慮要素。如果能入住好的學(xué)區(qū)房，將大大減少父母的后顧之憂。濟(jì)南取消擇校名額后，學(xué)區(qū)房的地位將更加穩(wěn)固。

對(duì)于二孩政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，長(zhǎng)期看人口增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求及平穩(wěn)增長(zhǎng)都存在積極意義，且人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化有利于緩解人口增長(zhǎng)回落對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮的沖擊。短期看，生育政策變化對(duì)產(chǎn)品類型需求影響較大。易居中國(guó)下屬克而瑞集團(tuán)研究員楊科偉做過一項(xiàng)研究，結(jié)論表明理論上將帶來大量住房需求，中長(zhǎng)期年均約1.4億平方米。

但在山東中原地產(chǎn)首席分析師薄夫利看來，二孩政策確實(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大利好，只是不會(huì)立即扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在樓市庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，其影響必然會(huì)有滯后性，“房產(chǎn)市場(chǎng)不可能會(huì)因?yàn)槎⒎砰_政策落地，就再回到黃金時(shí)代”。

世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉也認(rèn)為，開放二孩政策對(duì)住宅市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生顯著影響，據(jù)2013年“單獨(dú)二孩”政策宣布后的情況看，實(shí)際結(jié)果不及預(yù)期，大約只有13%符合要求的父母提出二孩申請(qǐng)。因此，此次政策變化很可能不會(huì)為人口增長(zhǎng)帶來立竿見影的效果。但出生率的提高肯定會(huì)推動(dòng)住宅需求增長(zhǎng)。二孩政策放寬后，開發(fā)商短期或2-3年內(nèi)也不會(huì)有太多應(yīng)對(duì)措施。目前，二線及三四線城市的房屋供應(yīng)量仍然處于高位，這是市場(chǎng)首先要解決的問題。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪也稱，面對(duì)二孩全面放開，各方要在分化的市場(chǎng)中注意交易決策上的區(qū)別對(duì)待、具體分析。如果以均價(jià)來看目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣水平，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最底端的代表——近乎崩盤的溫州已經(jīng)企穩(wěn)，其樓市底部已經(jīng)出現(xiàn)。而全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整分化中，大部分城市的樓市只是在探底或回暖。