土地儲備融資成本的分?jǐn)偡椒?/h1>
2015-04-29 00:00:00盛花銘
今日財富 2015年22期
摘 要：目前土地儲備融資貸款的利息等借款費用的主要通過“待攤支出”累積，《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》指導(dǎo)用按各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例分?jǐn)偡椒〝備N年度累計的貸款利息支出計入相應(yīng)項目成本，但實際工作中項目概預(yù)算并不能很好的與項目實際占用貸款資金配比，因此筆者提出建議按各項目的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)占所有項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)總額的比例分?jǐn)偂?/p>
關(guān)鍵詞：土地儲備融資；貸款利息分?jǐn)偅唤杩钯M用；累計資產(chǎn)加權(quán)平均支出
一、引言
目前國內(nèi)土地儲備機構(gòu)通常表現(xiàn)為設(shè)立一個獨立的純“國有”法人機構(gòu)，自收自支的事業(yè)單位或純企業(yè)化管理，有的地方直屬政府或者是國有資產(chǎn)管理部門管理。政府利用行政手段對土地資源通過資產(chǎn)經(jīng)營的方式，經(jīng)營城市土地資產(chǎn)，實現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的保值增值。其土地儲備資金的來源主要依賴土地抵押融資貸款，相應(yīng)的貸款利息組成了儲備土地成本的一個重要部分，是衡量投入成本的一個重要方面。從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現(xiàn)到土地收益中來。那么如何合理分?jǐn)傎J款利息計入每一個收儲項目成本呢？如何才能真實反映儲備項目的土地成本和土地收益呢？
二、借款費用分?jǐn)偫碚摲椒ǖ倪m用分析
根據(jù)《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》（財會[2008]10號）規(guī)定： 為土地儲備項目借款發(fā)生的利息支出，借記“待攤支出”（未能直接對應(yīng)項目）或“收儲項目”（能直接計入對應(yīng)項目）等科目，貸記“應(yīng)付利息”、“銀行存款”等科目?！按龜傊С觥笨颇吭履┙璺接囝~，反映為多個土地儲備項目共同發(fā)生的尚未分?jǐn)偟拇龜傊С?。年末，土地儲備機構(gòu)應(yīng)按合理的方法（如按照各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例）將發(fā)生的待攤支出分?jǐn)傆嬋胗嘘P(guān)項目成本，分?jǐn)倳r，借記“收儲項目（待攤支出轉(zhuǎn)入）”科目，貸記本科目。待攤支出的分配方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。待攤支出應(yīng)分配完畢，本科目應(yīng)無余額。
但在實際工作中，由于征地拆遷工作涉及多方利益，如貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)問題、人員安置問題等客觀原因，都大大加大了征地拆遷難度，導(dǎo)致不同宗地的進度有快有慢，不僅項目資金實際支付進度存在差異，且貸款資金實際支出時難以逐一對應(yīng)貸款項目使用，各項目貸款資金實際占用額與項目概預(yù)算額很難存在對應(yīng)關(guān)系，按各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例”分?jǐn)偟耐恋貎滟J款利息難以真實反映土地收儲成本和收益。
假設(shè)該儲備中心2015年投資支出明細如下：C地塊3月1日支付2000萬，后因拆遷糾紛問題進度受阻；D地塊1月1日啟動支付2000萬，7月1日支付8000萬；E地塊9月1日啟動支付5000萬。為滿足年度資金需要，本年新增貸款2筆（貸款年利率均為10%）：1月1日D地塊貸款12000萬；9月1日E地塊貸款22000萬，同時歸還A地塊貸款本金13000萬。
從上表可知，E地塊因預(yù)概算最大，分?jǐn)偟睦⒆疃?，明顯超出其年度實際支出應(yīng)承擔(dān)的資金成本，甚至超過其相應(yīng)項目貸款本期實際支出的利息額。因此在實際工作中，各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例分?jǐn)傎J款利息支出的方法存在其明顯不合理性，難以真實反映儲備項目成本。因此《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》中提出“按各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例”分?jǐn)傎J款利息的方法不具有實際操作性。
三、借款費用按加權(quán)資本化支出比重分?jǐn)偟膬?yōu)越性
《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）第七條規(guī)定“土地儲備機構(gòu)舉借的貸款，只能專項用于土地儲備，不得用于其他用途”。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號—借款費用相關(guān)規(guī)定，儲備貸款符合專門借款的定義，其實際發(fā)生的利息應(yīng)全部資本化，即計入項目成本。但由于儲備貸款資金一般難以對應(yīng)貸款項目或抵押項目使用，因此貸款利息無法直接對應(yīng)貸款項目或抵押項目計入成本，需要在年底將本年累計實際發(fā)生的貸款利息以合理的方法分?jǐn)傆嬋敫黜椖俊?/p>
借鑒借款費用中資產(chǎn)支出占用一般借款時的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)的概念，每年實際支出的貸款利息可按各項目的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)占所有項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)總額的比例分?jǐn)?。計算公式如下?/p>
累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)=每筆資產(chǎn)支出金額*（每筆資產(chǎn)支出占用的月數(shù)/會計期間涵蓋的月數(shù)）
某項目分?jǐn)偟睦?年度貸款利息支出總額*（某項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)/∑項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)總額）
另外結(jié)合儲備項目的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和各環(huán)節(jié)實際占用資金的角度考慮，前期報批環(huán)節(jié)的支出需求較小，占項目直接成本約10%-15%，一般可由財政資金滿足支付需求；征地拆遷和前期開發(fā)環(huán)節(jié)資金需求巨大，占項目直接成本約85%-90%，主要依靠儲備貸款資金滿足支付需求。因此，在實際操作中可簡化會計計算工作量，每一項目資產(chǎn)支出只考慮征地拆遷支出和前期開發(fā)支出來計算累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)。
從上表可知， A、B、C、D、E地塊分?jǐn)偟睦⑴c其實際占用的資金成正向配比關(guān)系。B地塊累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)25000萬元，分?jǐn)偟睦?057.14萬元；E地塊累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)1666.67萬元，分?jǐn)偟睦?37.14萬元，分?jǐn)偟睦⑴c資金實際占用額的比例即資金成本率一致（8.23%），能夠更合理、更真實的反映儲備項目的財務(wù)成本。
推廣該方法可從三方面考慮其優(yōu)越性：
（1）符合企業(yè)會計準(zhǔn)則中的配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。利息只分?jǐn)偨o實際占用資金的項目，項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)計算時只考慮占用貸款資金的部分。
（2）有考慮項目資金沉淀的時間成本。項目征拆跨期越長，累積的利息越多。
（3）有利于加快土地儲備貸款利息分?jǐn)偂?/p>
由于儲備項目開發(fā)中的不確定性因素太多，項目周期不具有同質(zhì)性，有的項目跨期1～3年，有的項目跨期5～6年甚至更長。為避免風(fēng)險，按謹(jǐn)慎性原則，只考慮已進入征地拆遷程序的項目即可預(yù)計盡快變現(xiàn)的項目分?jǐn)傎J款利息，僅已批回或長期未啟動征拆的地塊或項目不承擔(dān)貸款利息，有利于加快土地儲備貸款利息分?jǐn)?，縮短整體項目回收期。
作者簡介：盛花銘，株洲市地產(chǎn)集團，中級會計師。
摘 要：目前土地儲備融資貸款的利息等借款費用的主要通過“待攤支出”累積，《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》指導(dǎo)用按各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例分?jǐn)偡椒〝備N年度累計的貸款利息支出計入相應(yīng)項目成本，但實際工作中項目概預(yù)算并不能很好的與項目實際占用貸款資金配比，因此筆者提出建議按各項目的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)占所有項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)總額的比例分?jǐn)偂?/p>
關(guān)鍵詞：土地儲備融資；貸款利息分?jǐn)偅唤杩钯M用；累計資產(chǎn)加權(quán)平均支出
一、引言
目前國內(nèi)土地儲備機構(gòu)通常表現(xiàn)為設(shè)立一個獨立的純“國有”法人機構(gòu)，自收自支的事業(yè)單位或純企業(yè)化管理，有的地方直屬政府或者是國有資產(chǎn)管理部門管理。政府利用行政手段對土地資源通過資產(chǎn)經(jīng)營的方式，經(jīng)營城市土地資產(chǎn)，實現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的保值增值。其土地儲備資金的來源主要依賴土地抵押融資貸款，相應(yīng)的貸款利息組成了儲備土地成本的一個重要部分，是衡量投入成本的一個重要方面。從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現(xiàn)到土地收益中來。那么如何合理分?jǐn)傎J款利息計入每一個收儲項目成本呢？如何才能真實反映儲備項目的土地成本和土地收益呢？
二、借款費用分?jǐn)偫碚摲椒ǖ倪m用分析
根據(jù)《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》（財會[2008]10號）規(guī)定： 為土地儲備項目借款發(fā)生的利息支出，借記“待攤支出”（未能直接對應(yīng)項目）或“收儲項目”（能直接計入對應(yīng)項目）等科目，貸記“應(yīng)付利息”、“銀行存款”等科目?！按龜傊С觥笨颇吭履┙璺接囝~，反映為多個土地儲備項目共同發(fā)生的尚未分?jǐn)偟拇龜傊С?。年末，土地儲備機構(gòu)應(yīng)按合理的方法（如按照各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例）將發(fā)生的待攤支出分?jǐn)傆嬋胗嘘P(guān)項目成本，分?jǐn)倳r，借記“收儲項目（待攤支出轉(zhuǎn)入）”科目，貸記本科目。待攤支出的分配方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。待攤支出應(yīng)分配完畢，本科目應(yīng)無余額。
但在實際工作中，由于征地拆遷工作涉及多方利益，如貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)問題、人員安置問題等客觀原因，都大大加大了征地拆遷難度，導(dǎo)致不同宗地的進度有快有慢，不僅項目資金實際支付進度存在差異，且貸款資金實際支出時難以逐一對應(yīng)貸款項目使用，各項目貸款資金實際占用額與項目概預(yù)算額很難存在對應(yīng)關(guān)系，按各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例”分?jǐn)偟耐恋貎滟J款利息難以真實反映土地收儲成本和收益。
假設(shè)該儲備中心2015年投資支出明細如下：C地塊3月1日支付2000萬，后因拆遷糾紛問題進度受阻；D地塊1月1日啟動支付2000萬，7月1日支付8000萬；E地塊9月1日啟動支付5000萬。為滿足年度資金需要，本年新增貸款2筆（貸款年利率均為10%）：1月1日D地塊貸款12000萬；9月1日E地塊貸款22000萬，同時歸還A地塊貸款本金13000萬。
從上表可知，E地塊因預(yù)概算最大，分?jǐn)偟睦⒆疃?，明顯超出其年度實際支出應(yīng)承擔(dān)的資金成本，甚至超過其相應(yīng)項目貸款本期實際支出的利息額。因此在實際工作中，各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例分?jǐn)傎J款利息支出的方法存在其明顯不合理性，難以真實反映儲備項目成本。因此《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》中提出“按各項目概預(yù)算占所有項目概預(yù)算總額的比例”分?jǐn)傎J款利息的方法不具有實際操作性。
三、借款費用按加權(quán)資本化支出比重分?jǐn)偟膬?yōu)越性
《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）第七條規(guī)定“土地儲備機構(gòu)舉借的貸款，只能專項用于土地儲備，不得用于其他用途”。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號—借款費用相關(guān)規(guī)定，儲備貸款符合專門借款的定義，其實際發(fā)生的利息應(yīng)全部資本化，即計入項目成本。但由于儲備貸款資金一般難以對應(yīng)貸款項目或抵押項目使用，因此貸款利息無法直接對應(yīng)貸款項目或抵押項目計入成本，需要在年底將本年累計實際發(fā)生的貸款利息以合理的方法分?jǐn)傆嬋敫黜椖俊?/p>
借鑒借款費用中資產(chǎn)支出占用一般借款時的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)的概念，每年實際支出的貸款利息可按各項目的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)占所有項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)總額的比例分?jǐn)?。計算公式如下?/p>
累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)=每筆資產(chǎn)支出金額*（每筆資產(chǎn)支出占用的月數(shù)/會計期間涵蓋的月數(shù)）
某項目分?jǐn)偟睦?年度貸款利息支出總額*（某項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)/∑項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)總額）
另外結(jié)合儲備項目的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和各環(huán)節(jié)實際占用資金的角度考慮，前期報批環(huán)節(jié)的支出需求較小，占項目直接成本約10%-15%，一般可由財政資金滿足支付需求；征地拆遷和前期開發(fā)環(huán)節(jié)資金需求巨大，占項目直接成本約85%-90%，主要依靠儲備貸款資金滿足支付需求。因此，在實際操作中可簡化會計計算工作量，每一項目資產(chǎn)支出只考慮征地拆遷支出和前期開發(fā)支出來計算累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)。
從上表可知， A、B、C、D、E地塊分?jǐn)偟睦⑴c其實際占用的資金成正向配比關(guān)系。B地塊累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)25000萬元，分?jǐn)偟睦?057.14萬元；E地塊累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)1666.67萬元，分?jǐn)偟睦?37.14萬元，分?jǐn)偟睦⑴c資金實際占用額的比例即資金成本率一致（8.23%），能夠更合理、更真實的反映儲備項目的財務(wù)成本。
推廣該方法可從三方面考慮其優(yōu)越性：
（1）符合企業(yè)會計準(zhǔn)則中的配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。利息只分?jǐn)偨o實際占用資金的項目，項目累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)計算時只考慮占用貸款資金的部分。
（2）有考慮項目資金沉淀的時間成本。項目征拆跨期越長，累積的利息越多。
（3）有利于加快土地儲備貸款利息分?jǐn)偂?/p>
由于儲備項目開發(fā)中的不確定性因素太多，項目周期不具有同質(zhì)性，有的項目跨期1～3年，有的項目跨期5～6年甚至更長。為避免風(fēng)險，按謹(jǐn)慎性原則，只考慮已進入征地拆遷程序的項目即可預(yù)計盡快變現(xiàn)的項目分?jǐn)傎J款利息，僅已批回或長期未啟動征拆的地塊或項目不承擔(dān)貸款利息，有利于加快土地儲備貸款利息分?jǐn)?，縮短整體項目回收期。
作者簡介：盛花銘，株洲市地產(chǎn)集團，中級會計師。
