地產(chǎn)新政不改行業(yè)趨勢

“3·30新政”出臺之后，A股地產(chǎn)板塊一片飄紅，但是真實情況遠(yuǎn)沒有那么樂觀。

2015年4月2日晚，地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬科（000002.SZ）發(fā)布一季度預(yù)告，稱實現(xiàn)凈利潤6億至7億元人民幣，同比下降54%至61%。去年4月底，萬科公布2014年一季度財報，實現(xiàn)凈利潤15.3億元，同比下降5.2%。那是萬科13年來首次出現(xiàn)一季度凈利同比下滑。

樓市的低迷可見一斑，地產(chǎn)商們對“供給過?！闭J(rèn)識一致，不再大量囤積土地，并減緩了新開工和新投資的數(shù)額。這給地方政府的資金鏈和中央政府力保的GDP增長帶來極大壓力。

從2014年中期開始，政府在房地產(chǎn)政策上逐步走向?qū)捤?，但均未收到明顯成效。此刻出臺的“3·30地產(chǎn)新政”，在幅度上超出預(yù)期，釋放了積極的信號，無疑是一劑市場強(qiáng)心針。

首先，二套房首付降至40%，釋放了部分剛性需求和改善性需求，同時也能刺激一些投資需求，因為銀行的資金最為便宜，杠桿的提升則意味著投資者對投資的溢價要求會降低。

其次，營業(yè)稅優(yōu)惠由“滿五”改為“滿二”，降低了買賣雙方的交易成本，提高二手房市場的活躍度、促進(jìn)資產(chǎn)變現(xiàn)，流動性的增加帶來資產(chǎn)價值的提升。

其余如促進(jìn)公積金貸款等諸多政策，能夠提高公積金的個貸率，等于加大定向住房貸款投放，因為三四線城市房價低，適合公積金貸款，受到的刺激作用更大。

可以預(yù)見，政策出臺之后市場交易量將上行，價格也會出現(xiàn)上漲，但幅度不會很大，因為最終決定價格的還是供求關(guān)系。從整體上看，全國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀還是“供過于求”，這個去庫存的階段需要兩三年的時間，之后才可能出現(xiàn)價格的穩(wěn)定回升。

值得注意的是，“3·30”的利好政策是在市場消化了“房產(chǎn)稅”與“實名制”等負(fù)面消息之后出現(xiàn)，這是一個“找補(bǔ)”，你可以理解為：政府在對市場上出現(xiàn)的負(fù)面預(yù)期進(jìn)行對沖，上一手將各種購買需求都壓下去，這一手又將剛需和真正的改善性需求拉上來。

可以明顯看到，這屆政府不會突然拋出一個強(qiáng)大的刺激或者打壓政策，而是力求在溫和變化中尋找平衡，以逐漸調(diào)節(jié)扭曲的供需結(jié)構(gòu)，通常步驟是：出了政策之后觀察市場反應(yīng)，在合適的時點，對各種可能的風(fēng)險預(yù)期祭出對沖。而其政策銜接在“度”和“節(jié)奏”上，都比上屆政府做得更好。

此前十年，房地產(chǎn)一直在均衡線之上“過熱”運行，自2014年首次跌入“過冷”區(qū)域，但作為經(jīng)濟(jì)中最重要的產(chǎn)業(yè)之一，它應(yīng)該是跟隨GDP穩(wěn)定上行的一條曲線，“過熱”和“過冷”都不是政府希望看到的。

這次“3·30”政策出臺，顯然是政府為房地產(chǎn)去庫存、走出“過冷”和化解相關(guān)風(fēng)險所做的努力，結(jié)合3月27日出臺的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，一方面，在需求方刺激市場回暖;另一方面，在供給方調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。

政府的目標(biāo)是助力房地產(chǎn)市場去庫存并回歸穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險，而絕不會是刺激房地產(chǎn)價格的再次上漲。行業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于轉(zhuǎn)型期，期待政府政策逆轉(zhuǎn)這一走勢并不現(xiàn)實。

目前房企分化嚴(yán)重，80%以上的中小開發(fā)商境遇糟糕、兩頭受制，一頭是銀行的惜貸，另一頭是存貨去化率低，眾多小開發(fā)商都需要找大開發(fā)商接盤。因此，未來市場集中度會進(jìn)一步提升，規(guī)模大的、政府關(guān)系好以及金融資源豐富的開發(fā)商，擁有一些擴(kuò)張機(jī)會。

開發(fā)商普遍在轉(zhuǎn)型，尋找產(chǎn)業(yè)鏈上下游的機(jī)會，而難處在于，如何再造以ROE和現(xiàn)金流考核為導(dǎo)向的管理體系，以及如何找到具備成長性的新方向。

在中央政府“3·30”積極表態(tài)之后，相信各地政府都會陸續(xù)出臺相關(guān)政策，助推地方樓市走高，很快央行或繼續(xù)出臺降低存貸款利率和降低存款準(zhǔn)備金率等相關(guān)政策。而房企近日內(nèi)會根據(jù)各城市狀況，或調(diào)整價格做高利潤，或抓緊時機(jī)加速去庫存。