建筑工程前期管理中的不足及解決方法

張成軍

（江蘇佳坤建設(shè)有限公司，江蘇 南京 210000）

所有建筑項(xiàng)目都需要提前進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的內(nèi)容不僅包括建筑設(shè)計(jì)，還包括成本核算、人員預(yù)估和項(xiàng)目招投標(biāo)等，所有的前提工作，影響項(xiàng)目能否順利開工，也影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和科學(xué)性，因此前期的管理工作，是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的前提。但在很多項(xiàng)目中，由于急于建設(shè)施工，前期的管理工作不到位，導(dǎo)致后期施工的時(shí)候很容易發(fā)生資金鏈斷裂爛尾工程，還有導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)無法實(shí)施，反復(fù)拆除修改，造成額外的資金和資源浪費(fèi)，但是如果能重視前期的管理，就能夠避免這些問題的發(fā)生，從而讓工程能夠順利開展，企業(yè)能夠在項(xiàng)目中獲得預(yù)期的利潤(rùn)。

1 重要性及影響

1.1 影響項(xiàng)目能否落地

項(xiàng)目前期的工作包括項(xiàng)目調(diào)研、可行性報(bào)告、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等，在著這些工作中，不僅要對(duì)項(xiàng)目的可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行驗(yàn)證，還需要對(duì)材料采購(gòu)、人力成本、項(xiàng)目建設(shè)周期等因素進(jìn)行細(xì)致的考察，如果任何一項(xiàng)無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)，那項(xiàng)目對(duì)企業(yè)來說，就不具有可行性，那項(xiàng)目自然無法落地。前期的管理，還影響著項(xiàng)目后期的應(yīng)用和管理，比如說如果在一個(gè)城市規(guī)劃不觸及的地方，建設(shè)一個(gè)大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，除非該項(xiàng)目具有極大的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，否則遠(yuǎn)離商圈和居民，那項(xiàng)目自然無法落地運(yùn)營(yíng)。而管理工作，則是對(duì)前期工作的可靠性和準(zhǔn)確性進(jìn)行把握，做好管理我們能夠確定可行報(bào)告、工程設(shè)計(jì)、商業(yè)計(jì)劃等科學(xué)合理，是企業(yè)確保項(xiàng)目能夠盈利的關(guān)鍵。

1.2 影響工程質(zhì)量

工程的質(zhì)量，由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工能力和資金供給能力三方面影響，設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的藍(lán)圖，所有施工都按照設(shè)計(jì)圖紙開展，所以，提高管理自然可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，從而影響工程質(zhì)量。施工能力則由施工隊(duì)伍的能力決定，而施工隊(duì)伍是通過項(xiàng)目招投標(biāo)確定的，招投標(biāo)工作管理質(zhì)量，決定我們能否以最經(jīng)濟(jì)的價(jià)格找到技術(shù)最可靠、經(jīng)驗(yàn)最豐富的施工團(tuán)隊(duì)，而團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性和工程經(jīng)驗(yàn)直接影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。建設(shè)項(xiàng)目需要提前進(jìn)行成本投資，也就說在項(xiàng)目建設(shè)全過程中，企業(yè)都要保證充足的現(xiàn)金流，滿足項(xiàng)目建設(shè)對(duì)材料采購(gòu)、能源供給、用工費(fèi)用的支出需求，如果資金鏈斷裂，那項(xiàng)目就無法開展，項(xiàng)目質(zhì)量也就談不上了。

1.3 影響企業(yè)利潤(rùn)

任何企業(yè)承接一個(gè)項(xiàng)目，就是看好了項(xiàng)目的收益能力，項(xiàng)目賺錢，才會(huì)有人做。但是，項(xiàng)目是否賺錢，也不是人們一眼就能看出的，而是通過細(xì)致的調(diào)研和精密的計(jì)算得出來的，而這些調(diào)研和計(jì)算工作，同樣都是項(xiàng)目的前期工作。這些前期工作到位，項(xiàng)目利潤(rùn)才能夠抓住，才能以合理的成本投入獲得預(yù)期的利潤(rùn)。如果前期工作不到位，項(xiàng)目賠錢的概率就會(huì)提高，不利于企業(yè)發(fā)展。

2 問題

2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)太守舊

目前，我國(guó)無論是技術(shù)上，還是經(jīng)驗(yàn)上，都已經(jīng)成為基建強(qiáng)國(guó)，大量的先進(jìn)技術(shù)、理念在工程項(xiàng)目中被應(yīng)用，建筑的外形、內(nèi)在和技術(shù)應(yīng)用都有了極大的進(jìn)步，今天的工程，向著更加環(huán)保、節(jié)能和生態(tài)方向發(fā)展，這些新的設(shè)計(jì)理念和方法，不僅降低建設(shè)成本，還降低后期運(yùn)營(yíng)成本，但在具體的工程設(shè)計(jì)中，一些設(shè)計(jì)單位仍然在設(shè)計(jì)應(yīng)用上太過守舊，對(duì)這些新的理念、方法不愿意應(yīng)用，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)過于守舊，影響項(xiàng)目的前瞻性，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)、使用和運(yùn)維成本增加。

2.2 招標(biāo)工作不嚴(yán)謹(jǐn)

在項(xiàng)目綜合性越來越強(qiáng)的今天，同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，招投標(biāo)工作十分繁瑣，包括物料采購(gòu)、設(shè)備租賃、暖通項(xiàng)目外包、給排水項(xiàng)目外包等都應(yīng)用招投標(biāo)的方式開展，在如此多的招標(biāo)工作中，自然難免疏漏，所以如果管理不嚴(yán)格，違規(guī)招投標(biāo)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一旦中標(biāo)和承接單位沒有資質(zhì)和實(shí)力，自然無法保證工期和項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，在施工邏輯性越來越強(qiáng)的今天，一個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量問題，會(huì)直接影響后續(xù)施工和其他項(xiàng)目質(zhì)量，難以保證整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。

2.3 投資估算不準(zhǔn)確

準(zhǔn)確的投資估算，能夠讓企業(yè)更科學(xué)地把控各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)，從而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，但在很多大型的綜合性項(xiàng)目中，投資估算難度十分大，一般都需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)，甚至多個(gè)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，才能得到準(zhǔn)確結(jié)果。由于估算難度大，數(shù)據(jù)參數(shù)多，管理難度自然也成本增加。如果管理工作不到位，投資估算準(zhǔn)確度自然不夠，那設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、資金計(jì)劃等就無法準(zhǔn)確落實(shí)和執(zhí)行，還有可能埋下資金鏈斷裂的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

3 策略

3.1 做好項(xiàng)目前期調(diào)研和成本預(yù)估

項(xiàng)目是否能賺錢，關(guān)鍵在于前期的調(diào)研和成本估算，我們?cè)陧?xiàng)目未開始的時(shí)候，就需要加強(qiáng)對(duì)這方面的管理工作。首先，要選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、技術(shù)可靠、有經(jīng)驗(yàn)的人員組成調(diào)研團(tuán)隊(duì)，深入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以地塊為核心對(duì)周邊的競(jìng)品、商圈進(jìn)行調(diào)研，保證項(xiàng)目具有較長(zhǎng)時(shí)間的可盈利性，在經(jīng)濟(jì)性上有長(zhǎng)期的利潤(rùn)可圖。其次，在成本估算上，雖然只是前期的工作，但一定要加強(qiáng)重視，對(duì)于綜合性大型項(xiàng)目，要舍得花錢聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行成本預(yù)估，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目成本，并通過市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目能夠盈利進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估，并以此結(jié)果為核心，指導(dǎo)后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)工作。最后，要對(duì)企業(yè)自身的資金實(shí)力和社會(huì)資源擁有過現(xiàn)狀，有立體的把握，因?yàn)橹挥谐浞至私庾约?，才能?duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有更準(zhǔn)確的把握，從而控制好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 做好設(shè)計(jì)階段的管理

一般來說，建設(shè)企業(yè)的設(shè)計(jì)工作，都是交由設(shè)計(jì)院或其他設(shè)計(jì)單位來開展的，雖然設(shè)計(jì)主體工作是由合作單位完成的，但設(shè)計(jì)階段的管理和控制工作，以及設(shè)計(jì)的思路等主要信息，還是本企業(yè)掌握的。為了提高設(shè)計(jì)的科學(xué)性和前瞻性，就要求建設(shè)單位能夠?qū)κ袌?chǎng)環(huán)境有更可靠的把控，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在項(xiàng)目的外形、技術(shù)和理念上，盡量應(yīng)用具有前瞻性的策略。在設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)中，也要積極和其溝通，確保設(shè)計(jì)中所應(yīng)用的建設(shè)技術(shù)和理念，能夠達(dá)到一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，保證我們建設(shè)項(xiàng)目的核心——設(shè)計(jì)，能夠真正以其前瞻性和科學(xué)性，指導(dǎo)建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

3.3 選擇更科學(xué)的承包方式

相比于分項(xiàng)目承包的過多的招標(biāo)程序，項(xiàng)目總承包模式更加具有應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，雖然該模式對(duì)企業(yè)的對(duì)項(xiàng)目的整體把控能力有更高的要求，但將整體項(xiàng)目打包承包給建設(shè)單位，企業(yè)能夠節(jié)約極大的人力和物理，開展分項(xiàng)目的施工管理和招投標(biāo)。但由于此類方法直接降低了招標(biāo)工作的難度，更應(yīng)該提高管理質(zhì)量，確保在招投標(biāo)工作的科學(xué)性、可靠性，確保項(xiàng)目能夠委托給經(jīng)驗(yàn)更加豐富，規(guī)模更加大的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，確保整個(gè)工程項(xiàng)目能夠安全施工。

3.4 建筑工程管理的實(shí)施途徑分析

3.4.1 增強(qiáng)管理意識(shí)，加強(qiáng)管理理念

伴隨著建筑工程行業(yè)的快速發(fā)展，人們生活水平也在不斷提高，而在建筑行業(yè)的快速發(fā)展過程中，也遇到較多的問題直接影響實(shí)際的使用效果，因此為了能夠更好完成建設(shè)施工，在當(dāng)前的建設(shè)和管理過程中需要增強(qiáng)相關(guān)的管理意識(shí)，保證相關(guān)工作能夠有效落實(shí)。在整體的發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)提升對(duì)管理工作的重視程度，同時(shí)進(jìn)行管理理念的積極創(chuàng)新。在建筑工程管理內(nèi)容的實(shí)際分析中，整體工作應(yīng)該做到環(huán)環(huán)相扣，并且結(jié)合相關(guān)的內(nèi)容來說，應(yīng)當(dāng)完成管理工作的積極研究，更好的實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的有效設(shè)定。實(shí)際的操作和安排階段，應(yīng)當(dāng)完成可行性額可靠性的技術(shù)手段。實(shí)際的開展過程中應(yīng)當(dāng)有效的完成管理工作的快速開展，同時(shí)需要按照長(zhǎng)期的工作進(jìn)行開展，防止進(jìn)行短期工作的安排。具體的管理工作來說，為了能夠更好地進(jìn)行相關(guān)工作的開展，應(yīng)當(dāng)提升整體的管理意識(shí)，同時(shí)更好地借鑒國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)，結(jié)合自身的工程特點(diǎn)和指標(biāo)，同時(shí)建設(shè)一個(gè)科學(xué)合理的管理體系，如此一來能夠充分保證各部門管理任務(wù)能夠有效落實(shí)。

3.4.2 建立健全建筑工程的管理機(jī)制

為了保證有關(guān)工作的順利開展，整體工作中需要站在主觀的角度進(jìn)行更好的安排，全面的提高整體建設(shè)質(zhì)量，并且在實(shí)際的操作和實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)建設(shè)一個(gè)更好的管理機(jī)制，通過全面的要求進(jìn)一步增強(qiáng)整體管理效果，同時(shí)針對(duì)相關(guān)工作來說，有了良好的管理機(jī)制能夠讓其符合實(shí)際的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)工作人員應(yīng)當(dāng)積極的借鑒國(guó)外先進(jìn)內(nèi)容，整體的工作管理上應(yīng)當(dāng)考慮工程進(jìn)度以及在市場(chǎng)的綜合投放效果，針對(duì)管理機(jī)制都要進(jìn)行不斷的完善，同時(shí)對(duì)于建筑工程實(shí)際管理來說，需要按照實(shí)際的制度進(jìn)行更好的開展，更好地防止施工人員的不正當(dāng)行為，針對(duì)一些屢教不改的工作人員來說，需要根據(jù)實(shí)際情況來開展工作，避免團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)的不良影響。

綜上所述，前期的管理工作，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)性影響是巨大的，雖然目前很多企業(yè)對(duì)前期管理工作不重視，但隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，隨著建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，他們最終會(huì)認(rèn)識(shí)到前期管理工作有多么重要，那個(gè)時(shí)候，相信前期的管理工作將會(huì)更加的科學(xué)、系統(tǒng)。對(duì)整個(gè)工程的影響和指導(dǎo)意義也更大，并最終為促進(jìn)我國(guó)建設(shè)行業(yè)發(fā)展做出更多貢獻(xiàn)。