該不該給房子買個(gè)保險(xiǎn)

天津港“8·12”特別重大火災(zāi)爆炸事故發(fā)生后，被損毀的住宅樓、滿地狼藉的房屋圖片，以及“房子沒了，房貸還在”的現(xiàn)實(shí)，已經(jīng)讓“與房子有關(guān)的保險(xiǎn)”引發(fā)公眾關(guān)注。時(shí)至今日，房屋保險(xiǎn)不僅對(duì)普通居民仍是陌生概念，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也知之甚少。

房屋保險(xiǎn)有哪些

1998年，房改推出住房按揭貸款政策之后，為防止貸款人因意外事故導(dǎo)致喪失還貸能力，或者作為抵押品的房屋因一些特定自然災(zāi)害發(fā)生損毀，銀行在放貸時(shí)要求貸款人購(gòu)買“個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)”，簡(jiǎn)稱“房貸險(xiǎn)”。這樣，當(dāng)出現(xiàn)上述兩種情況時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)的損失賠償或償還剩余銀行貸款。

在實(shí)際操作中，銀行、地產(chǎn)商與保險(xiǎn)公司對(duì)貸款人做“捆綁銷售”——沒有投保、或者沒有向指定保險(xiǎn)公司投保房貸險(xiǎn)，則銀行不批貸款，這種做法引發(fā)了公眾的抵觸情緒。

后經(jīng)媒體曝光，工商銀行、交通銀行等在2006年初率先取消強(qiáng)制房貸險(xiǎn)。其他銀行也陸續(xù)將強(qiáng)制購(gòu)買房貸險(xiǎn)變?yōu)樽栽纲?gòu)買。而很多人為了省幾千元錢，放棄購(gòu)買房貸險(xiǎn)，即便買了保險(xiǎn)，也會(huì)在提前還清房貸后將房貸險(xiǎn)退保。

2006年后房貸險(xiǎn)購(gòu)買量一路下滑，“如今基本被家財(cái)險(xiǎn)替代或覆蓋。”中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱平安財(cái)險(xiǎn)）銷售員曾強(qiáng)（化名）說。

除了居民作為投保人的房貸險(xiǎn)、家財(cái)險(xiǎn)，還有供房地產(chǎn)開發(fā)商、建設(shè)單位購(gòu)買的住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。

為什么推廣難

房貸險(xiǎn)的好處原本應(yīng)該被廣泛宣傳，但多年來除了“霸王條款”的惡名，其不合理的條款設(shè)置也成為障礙。

例如，除了投保人是購(gòu)房人而受益人是銀行之外，房貸險(xiǎn)保費(fèi)的計(jì)算包含了房屋險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)兩部分，但實(shí)際上房屋出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率很小，對(duì)絕大部分借款人來說，僅需要還貸保證保險(xiǎn)即可。

“而家財(cái)險(xiǎn)這么多年來一直沒有推廣開，居民不愿花錢、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)是一方面，更重要的原因也是我們的產(chǎn)品缺陷太大?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝滿蘇說。

首先是賠償范圍過于局限。保險(xiǎn)條款僅承保由于火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、泥石流等原因造成的房屋損失，一般不包括地震。而房屋則限于鋼筋混凝土或磚混結(jié)構(gòu)住宅主體，以及交付使用時(shí)已存在的室內(nèi)附屬設(shè)備。室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不包括金銀、首飾、珠寶、有價(jià)證券以及其他無法鑒定價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。

“相比之下，保險(xiǎn)公司的免賠償條款則要長(zhǎng)得多，對(duì)被保險(xiǎn)人和投保人需要承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定也要詳細(xì)得多。比如及時(shí)告知、采取措施減損、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、書面說明事故發(fā)生的原因、經(jīng)過和損失情況，等等?！北本┲刑坡蓭熓聞?wù)所律師徐斌介紹。

如要申請(qǐng)索賠，被保險(xiǎn)人要提供的資料還包括財(cái)產(chǎn)損失、費(fèi)用清單;損失財(cái)產(chǎn)的價(jià)值證明資料（比如發(fā)票、購(gòu)買憑證等）、存在證明資料，等等。

保單條款的單一、無效和各種索賠、舉證等的麻煩，讓家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)成為雞肋。

“北京海淀區(qū)的房子要和沿海地區(qū)、西南山區(qū)的房子一樣保臺(tái)風(fēng)、泥石流的意外險(xiǎn)，這樣的保單怎么可能有吸引力？”郝滿蘇說。

一些保險(xiǎn)公司近幾年陸續(xù)推出可自由搭配的家庭財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。除了房屋、裝修及室內(nèi)財(cái)產(chǎn)3項(xiàng)主險(xiǎn)之外，還針對(duì)盜搶、水暖管爆裂、因電壓異常引起的家用電器損毀、家養(yǎng)寵物造成第三者人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失等內(nèi)容承保。

這類保險(xiǎn)的作用顯然更大?！霸跂|北地區(qū)，每年冬天光接到水管爆裂的客戶報(bào)案就有很多?！痹鴱?qiáng)介紹說。

在向不同保險(xiǎn)公司咨詢的過程中也發(fā)現(xiàn)，同類組合的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格差別巨大。以一套市值200萬元、裝修10萬元、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)10萬元的房屋為例，要保220萬元的家財(cái)險(xiǎn)，平安財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)報(bào)價(jià)為176元/年，如果再選擇保額分別為5萬元的水暖管爆裂損失險(xiǎn)、居家責(zé)任險(xiǎn)、家養(yǎng)寵物責(zé)任險(xiǎn)等附加險(xiǎn)，總計(jì)保費(fèi)為294元/年。

中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)公司的銷售人員介紹，三大主險(xiǎn)的保費(fèi)按保額220萬元的2‰計(jì)算，需要4400元/年。

在郝滿蘇看來，與基本民生利益相關(guān)的保險(xiǎn)應(yīng)該設(shè)置統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)，但目前各保險(xiǎn)公司報(bào)價(jià)混亂也讓消費(fèi)者迷惑。而買的人越少，保險(xiǎn)公司越不掙錢，也越不重視產(chǎn)品研發(fā)或創(chuàng)新，消費(fèi)者對(duì)“一張保單全國(guó)通用”則更不買賬，陷入惡性循環(huán)。

此外，上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng)傅蔚岡表示，令他擔(dān)憂的是，“政府出面解決或表示承擔(dān)事后房屋賠償、回購(gòu)責(zé)任的做法，會(huì)進(jìn)一步減弱居民購(gòu)買房屋保險(xiǎn)的意識(shí)和積極性。因?yàn)榇蠹铱吹降氖?，出了事反正有政府管，根本不需要買保險(xiǎn)。”

誰來完善中國(guó)的房屋保險(xiǎn)

“作為每年新建房屋占世界總量一半的建筑大國(guó)，中國(guó)建筑領(lǐng)域存在的‘虛假招標(biāo)、轉(zhuǎn)包掛靠、違法分包等弊端，都將在未來造成房屋質(zhì)量隱患，由此引發(fā)各種財(cái)產(chǎn)損失、賠償糾紛?！毙毂箢A(yù)言。

而在中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛看來，“保證房屋質(zhì)量關(guān)鍵在于建立具有法律效力的建筑工程責(zé)任制度，在這個(gè)制度基礎(chǔ)上，以完善的住宅質(zhì)量保險(xiǎn)作加持。”他說道。

按照規(guī)定，這類保險(xiǎn)的投保房屋首先要獲得住建部相關(guān)住宅性能的權(quán)威認(rèn)定，所以建筑質(zhì)量從源頭作了把關(guān)。其次，對(duì)購(gòu)房人來說，當(dāng)房屋過了維修期，即便當(dāng)初的開發(fā)企業(yè)已不存在，房屋出了質(zhì)量問題，仍可以找保險(xiǎn)公司索賠。而保險(xiǎn)公司為了降低理賠風(fēng)險(xiǎn)，必然提前介入工程的勘察、設(shè)計(jì)和施工，增加一層監(jiān)督與防范。

中國(guó)從2001年起推行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)，在北京、上海、青島、大連等城市啟動(dòng)試點(diǎn)。但據(jù)了解，這項(xiàng)工作未能持續(xù)順利開展。

對(duì)于目前再次引起廣泛關(guān)注的家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授王國(guó)軍認(rèn)為還需要保險(xiǎn)公司“拓荒”。

“各大保險(xiǎn)公司都在車險(xiǎn)的紅海中掙扎，應(yīng)該趁機(jī)好好做家財(cái)險(xiǎn)的開發(fā)和推廣。如果能做出特色，未來會(huì)有很大的發(fā)展空間?！彼f。

而在郝滿蘇看來，設(shè)置科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆课荼ｋU(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有積極意義。

“比如測(cè)算一個(gè)小區(qū)附近的加油站每天儲(chǔ)存的汽油是多少噸，如果出現(xiàn)火災(zāi)爆炸對(duì)周邊建筑物會(huì)產(chǎn)生多大程度的影響。這種測(cè)算結(jié)果出來之后，同一個(gè)小區(qū)距離加油站1000米和1500米的房子，價(jià)錢可能有差異，而保費(fèi)也要有所區(qū)分?！焙聺M蘇舉例說。

實(shí)際上，類似的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并不難。“隨便去采訪一個(gè)按揭貸款的老百姓，他都能說出可能影響自己還貸的風(fēng)險(xiǎn)因素，而保險(xiǎn)公司卻不去做這種‘適銷對(duì)路的產(chǎn)品。”

他還認(rèn)為，房屋保險(xiǎn)的推廣和普及需要各方推動(dòng)。他的建議是，首先從房屋交易環(huán)節(jié)，政府應(yīng)該規(guī)定必須含保險(xiǎn)。

而徐斌則認(rèn)為，當(dāng)二手房交易占比達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平時(shí)，房屋保險(xiǎn)自然會(huì)被廣泛接受。“現(xiàn)在政府和企業(yè)要做的是強(qiáng)化這個(gè)趨勢(shì)。”（《瞭望東方周刊》）