拿下白云區(qū)，更新廣州城

王悅

珠江新城，一座在廣州獵德、冼村、楊箕村等城中村環(huán)繞中建起的中央商務(wù)區(qū)（CBD），在短短十幾年間發(fā)展成廣州新城市中心。在這里，昔日城中村亂象消失殆盡，取而代之的是鱗次櫛比的多座地標(biāo)建筑，房價則長期占據(jù)“廣州地王”之位。

距此地僅10公里，位于西北的白云區(qū)棠涌片區(qū)，轄區(qū)內(nèi)如小坪村、棠涌村等多個歷史逾千年的古村，也同樣做著CBD夢。

眼下，夢的輪廓已經(jīng)顯現(xiàn)。

根據(jù)廣州市白云區(qū)政府官網(wǎng)的最新消息，計劃將棠涌片區(qū)打造成下一個“珠江新城”的改造方案，已經(jīng)獲得廣州市長陳建華的肯定，并被市政府寄予厚望。作為2015年廣州市城中村連片改造的試點，“白云新城”正式被提上政府議程。

距離小坪村村民委員會門口的不遠處，生活垃圾堆積成山，散發(fā)著刺鼻的惡臭。村內(nèi)多家服裝代工廠也已開工，主干道上大小車輛駛過，塵土飛揚。依然有住戶在對自家建筑“修修補補”。

本刊記者來到棠涌村時已是正午，但見狹窄而陰暗的握手樓間，各家店鋪紛紛亮起了照明燈，泥濘的路面上污水橫流，頭頂雜亂交織的電線搭起黑網(wǎng)。

在此之前，白云區(qū)城中村長達5年的改造效果并不理想。

密密麻麻的城市“集中營”

2014年底，白云區(qū)內(nèi)一處當(dāng)年加蓋至六層高的危樓倒塌，造成2死7傷。事發(fā)后不久，國務(wù)院總理李克強到訪白云區(qū)永泰村，考察危舊樓的改造進程。

“不怕改善少，就怕不改善”，永泰村的圍墻上，居民寫下迫切心愿。如今，這塊總占地面積92.02公頃的永泰片區(qū)改造項目，被列為白云區(qū)“三舊”改造試點之一，并與附近陳田片區(qū)實現(xiàn)“連片改造”。

近20年來，廣州市內(nèi)的大小城中村中，由村民自建、加蓋的多層建筑，陸續(xù)拔地而起。由于占地面積有限，樓間距過窄，“握手樓”連片。廣州上百個被稱作“城中村”的舊村，早已失掉原貌，成為一處處密密麻麻的城市“集中營”。

棠涌片區(qū)“三舊”改造項目的一位負責(zé)人告訴《瞭望東方周刊》，村民大肆蓋樓的主要動力，來自租售房屋的高額利潤。

自1995年起，現(xiàn)年52歲的陳平生就在小坪村出租一棟100多平方米的私宅，而后又加蓋至5層，房租收入成為全家的主要經(jīng)濟來源。陳生告訴本刊記者，這筆收入在20年間翻了20倍。

他說：“一直想找機會再建，但被政府明文禁止。”

“包租公”、“包租婆”遍布城中村，而且有“年輕化”的趨勢。

本刊記者走訪了解到，棠涌片區(qū)內(nèi)多數(shù)老年人依靠退休金、社會保險或者配股分紅，能滿足日常生活。因此，祖宅成為最值錢的傳家寶。

作為小坪村的“90后”，黃義軍從技校畢業(yè)后待業(yè)在家，靠收租為生。他說，村里的年輕人多數(shù)情況相同：文化程度低、無技術(shù)、無經(jīng)驗，常年蝸居在村里。

無功而返的改造大軍

想要改變城中村的，不光是村民，還有蜂擁而至的改造大軍。

在小坪村經(jīng)營診所20年的黃殿楨，保存著近5年里由小坪村民委員會統(tǒng)一下發(fā)的2本《小坪村城中村改造方案》，以及1本來自開發(fā)商佳兆業(yè)的改造設(shè)計圖。

本刊記者發(fā)現(xiàn)，這3份文件中，方案擬定人、發(fā)布時間，項目擬建周期等均未被提及。

根據(jù)黃殿楨回憶，最近一份材料下發(fā)于2014年初，所提到的改造方案在小坪村中曾產(chǎn)生熱議。該方案計劃在小坪村與在建的廣州地鐵8號線北延段之間，先建起一處“新小坪村”作為臨時安置區(qū)。至于小坪村原址如何改造，方案并未提及。

因征地拆遷補償辦法被認為“很不合理”，半年之后，該方案在村民會議上遭到多數(shù)反對，隨即被擱置。

一位小坪村村委會負責(zé)人告訴本刊記者，“同意的村民占七成，現(xiàn)在根本拿不出能超過九成同意的方案來，眾口難調(diào)。”

除村委會外，開發(fā)商也在努力。黃殿楨介紹說，開發(fā)商曾多次組織部分村民去深圳、珠海、粵北等地“旅游”。

一村民告訴本刊記者：“去的地方，都是佳兆業(yè)的樓盤?！彼f，開發(fā)商組織“旅游”的主要目的，是想鼓動村民在改造方案上簽名，但最終并未實現(xiàn)。

開發(fā)商走后不久，村委會與經(jīng)濟聯(lián)合社也曾數(shù)次下到基層，為改造方案宣講動員。一位負責(zé)人還在最近某次會議上，與廣州市城市更新局的相關(guān)人員“偶遇”。

“聽說更新局的人來了，我想去反映情況，結(jié)果上前一看，還是‘三舊辦那些人，就算了?！边@名負責(zé)人說。

僵局為何難打破

根據(jù)廣州市“三舊”改造的相關(guān)規(guī)定，城中村改造區(qū)域內(nèi)，村民必須經(jīng)過兩輪集體表決，同意改造戶數(shù)達90%以上，才能啟動改造。

有內(nèi)部人士分析，多個城中村改造的實際案例表明，由于前期征地拆遷補償?shù)睦嬖V求尚未完全解決，直接進入村民集體表決環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致諸多改造方案付之東流。

自廣州市2010年組建“三舊”改造工作辦公室以來，針對舊廠房改造的成功案例最多，而面向城中村的改造工作卻舉步維艱。

據(jù)廣州市城市更新局公布的信息，截至2014年10月，廣州全市業(yè)主申請“三舊”改造項目已批復(fù)253個，其中舊城改造方案1個、城中村改造方案31個、舊廠房改造方案221個。

利益主體過多、眾口難調(diào)是城中村改造艱困的主因。以率先啟動改造的楊箕村為例，由于部分“釘子戶”抗?fàn)帲芙^拆遷，談判一度陷入僵局，耗時三年之久才全部達成。

自2009年廣州市加快開展“城中村”改造以來，白云區(qū)轄內(nèi)含14條街、4個鎮(zhèn)，共有170條村，其中城中村52條，舊村118條，依次分批被納入廣州市“三舊”改造的重點區(qū)域。然而，白云區(qū)“半城半鄉(xiāng)”的區(qū)域特征，以及近乎涵蓋城中村改造全部難點的現(xiàn)實情況，讓這處改造重鎮(zhèn)顆粒無收。

截至目前，走在白云區(qū)最前列的，是位置最佳、發(fā)展最快的三元里村。而相關(guān)負責(zé)人表示，即便支持人數(shù)最多，三元里村改造方案的支持率也僅過80%，仍未達到90%的要求。

早在2010年，包括白云區(qū)三元里村、蕭崗村、棠下村等多個城中村的改造方案已獲正式批復(fù)，但方案批復(fù)不等于最終執(zhí)行。

廣州市社科院高級研究員彭澎表示，城中村是城鎮(zhèn)化發(fā)展過于迅速的畸形產(chǎn)物，加之巨大的市場需求和土地的區(qū)位價值，使得城中村村民的利益訴求急劇增加，利益糾紛難以調(diào)和，直接導(dǎo)致廣州市城中村改造的進程緩慢，舉步維艱。

會從白云起步嗎

在廣州5大老城區(qū)中，白云區(qū)的城中村數(shù)量最多。

2015年，廣州加大對城中村安全隱患的整治力度，在官方公布的整治名單中，白云區(qū)有25個城中村上榜，列廣州首位。

另一方面，2015年“城市更新”的大風(fēng)向，也給擁有大面積存量土地的白云區(qū)，插上了重點改造的旗幟。

據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，此前白云區(qū)“三舊”改造的總面積為132平方公里，而全區(qū)建設(shè)用地總量僅有263平方公里。也就是說，白云區(qū)“三舊”改造的用地量占全區(qū)建設(shè)用地總量的50%

截至目前，白云區(qū)已按照“三舊”改造的方案要求，完善部分用地的審核手續(xù)，共計38平方公里。這一數(shù)字，不僅占白云區(qū)“三舊”改造總面積的29%，在廣州市“三舊”改造總面積中占比也達到26%。

有分析人士認為，未來解決白云區(qū)的“三舊”改造問題，可為廣州市提供大量寶貴的建設(shè)用地。換句話說，廣州的“城市更新”大計，或?qū)陌自茀^(qū)起步，全面重啟。（文中部分受訪對象為化名）