淺談房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)及技術(shù)應(yīng)用

歐陽政

(常德市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處,湖南常德 415000)

淺談房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)及技術(shù)應(yīng)用

歐陽政

(常德市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處,湖南常德 415000)

房地產(chǎn)測繪是常規(guī)性測繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理實踐中的應(yīng)用體現(xiàn),能夠?qū)Ψ课萦玫丶胺课葑陨淼南嚓P(guān)信息進(jìn)行采集與處理,為房地產(chǎn)管理及城鎮(zhèn)規(guī)劃提供重要依據(jù)。本文首先對房地產(chǎn)測繪進(jìn)行了概述,分析了房地產(chǎn)測繪的作用和特點(diǎn),在此基礎(chǔ)上,從全站儀、RTK技術(shù)、機(jī)助制圖、GIS等角度論述了現(xiàn)代化技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用,以期促進(jìn)現(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪水平的不斷發(fā)展。

房地產(chǎn)測繪 特點(diǎn) 技術(shù)應(yīng)用

在我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)管理的作用日益突顯。由于房地產(chǎn)測量得出的基礎(chǔ)圖存在法律上的效力，所以在發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書，尤其是在房地產(chǎn)擁有者的合法權(quán)益上發(fā)揮著保障作用。房地產(chǎn)測繪不僅對于確定房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益有重要意義，也是城鎮(zhèn)化建設(shè)與管理進(jìn)程中的重要部分。本文首先對房地產(chǎn)測繪進(jìn)行了概述，分析了房地產(chǎn)測繪的作用和特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上，從全站儀、RTK技術(shù)、機(jī)助制圖、GIS等角度論述了現(xiàn)代化技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用，以期為房地產(chǎn)管理提供一定的建議。

1 房地產(chǎn)測繪概述

在房地產(chǎn)測繪中，主要借助于測繪技術(shù)、手段和儀器等條件，從而對房地產(chǎn)的位置、面積、范圍、界址等進(jìn)行測定。房地產(chǎn)測繪這項專業(yè)技術(shù)活動將準(zhǔn)確的信息提供給了房地產(chǎn)所有者以及有關(guān)管理部門。對于房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容，主要包含了房地產(chǎn)調(diào)查、平面控制測量、要素測量、面積測算、房地產(chǎn)圖繪制、變更測定、成果驗收與核對等。相對于工程測量和地形測量，房地產(chǎn)測繪雖然屬于測量工作的一部分，但是也存在一定的區(qū)別。在房地產(chǎn)測量上，測繪技術(shù)的手段和方法不僅要符合實際需要，而且要和國家相關(guān)部門制定的專門技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)測繪擔(dān)負(fù)著為國家房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、住房制度改革等方面提供準(zhǔn)確根據(jù)的重任。

2 房地產(chǎn)測繪的作用

(1)在房地產(chǎn)管理中，房地產(chǎn)測繪起到提供信息服務(wù)的作用。對于房地產(chǎn)政策的制定，一般要對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的總體狀況予以掌握。同時，為了對房地產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行登記發(fā)證管理，相關(guān)部門還需要對各個產(chǎn)權(quán)單位的具體信息全面掌握。

(2)在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營中，房地產(chǎn)測繪仍然起到提供信息服務(wù)的作用。對于房地產(chǎn)測繪，不僅將房地產(chǎn)商品量等信息提供給社會，而且為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營決策的制定提供了充分的根據(jù)，并且對于房地產(chǎn)消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)測繪信息也具有重要的參考價值。

(3)對于其他相關(guān)部門，房地產(chǎn)測繪也提供了一定的參考資料。比如在城市建設(shè)、稅收、仲裁以及保險等部門中，如果工作牽涉到房產(chǎn)歸屬的話，也需要房地產(chǎn)測繪提供的完整、原始資料。

3 房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)測繪一般選用大比例尺。對于房地產(chǎn)測繪，通常在城市以及城鎮(zhèn)內(nèi)部開展，由于圖上需要表示較多的內(nèi)容，尤其是權(quán)屬界線等關(guān)鍵要素，為了對以上房地產(chǎn)要素清楚注記，確保測繪圖樣的精確度與準(zhǔn)確度，通常要采用較大比例尺的房地產(chǎn)分幅圖。就我國而言，圖紙比例通常是1:500，或者1:1000。而在分層分戶平面中，比例尺通常為1:100左右，根據(jù)具體需要來調(diào)整。

(2)在房地產(chǎn)測繪內(nèi)容中，一般和地形測量存在本質(zhì)差異。對于地形測量，地貌和地物是主要測繪對象。但是房地產(chǎn)測繪中，房屋及其數(shù)量、位置、權(quán)屬等則是主要測繪對象。在房地產(chǎn)圖中，通常不對高程做特別要求，而且除了測量房屋面積、界線外，還要對其質(zhì)量和價值進(jìn)行調(diào)查評估。

(3)對于城市基本地形圖，通常每隔5—10年就復(fù)測一周。但是在房地產(chǎn)測繪中，出于維持測繪成果及時性、現(xiàn)狀性等考慮，一般要隨時進(jìn)行修測、補(bǔ)測等，并對測繪實時變更。同時，房地產(chǎn)測繪人員一方面要對測繪技術(shù)和業(yè)務(wù)予以掌握，另一方面要對房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識充分了解，在此基礎(chǔ)上對房屋面積正確測定，從而在符合法律的前提下維護(hù)各方合法權(quán)益。

4 現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用

4.1 全站儀技術(shù)

在房地產(chǎn)現(xiàn)代化測量中，全站儀經(jīng)常用來收集相關(guān)數(shù)據(jù)。該設(shè)備作為一種新型測量儀器，集合了測距裝置和測角裝置，并帶有未處理器，因此能利用電子本來對自動測量的數(shù)據(jù)予以記錄和存儲。目前，全站儀可以在人工和自動操作之間自由切換，不僅能遠(yuǎn)距離遙控運(yùn)行，而且能在記載程序控制中工作。所以，在房地產(chǎn)測繪中，全站儀將起到越來越重要的作用。

4.2 RTK技術(shù)

自RTK技術(shù)誕生起，便在測量工作中發(fā)揮著較高的應(yīng)用價值。根據(jù)RTK技術(shù)來開展定位時，通過基準(zhǔn)站的接受和傳輸，并借助于流動站的計算分析，能夠?qū)迕准壍膭討B(tài)位置予以實時求解。因此，將RTK技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)測繪中，可以對權(quán)屬界址點(diǎn)進(jìn)行實時測定，而且在位置精度?？梢詽M足厘米級的要求，從而大大提升房地產(chǎn)測繪成果的精確性。

4.3 機(jī)助制圖

當(dāng)前，計算機(jī)輔助制圖在房地產(chǎn)管理得到快速應(yīng)用。在各個制圖系統(tǒng)中，AUTOCAD軟件在房地產(chǎn)測繪中，能夠修飾和整飾測量的房地產(chǎn)圖。通常，只要在該系統(tǒng)中將預(yù)處理圖轉(zhuǎn)換成為生成圖，能夠根據(jù)實地的有關(guān)位置，并且相對準(zhǔn)確地在顯示屏上體現(xiàn)，具有較強(qiáng)的直觀性。在處理圖形方面，該系統(tǒng)不僅功能完善，而且操作難度低，并存在不錯的自我保護(hù)功能。也就是說，即使出現(xiàn)了錯誤操作，也不會損害到該系統(tǒng)以及相關(guān)圖形，從而可以比較簡便地剪輯房地產(chǎn)圖形。

4.4 房地產(chǎn)測量信息管理系統(tǒng)

在房地產(chǎn)管理科學(xué)化、現(xiàn)代化的要求下，房地產(chǎn)測量信息也需要利用計算機(jī)處理技術(shù)，從而代替?zhèn)鹘y(tǒng)的手工處理方法。在計算機(jī)處理技術(shù)的應(yīng)用中，構(gòu)建基于GIS的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)已是大勢所趨。在對該信息管理進(jìn)行構(gòu)建中，需要充分GIS在定位、遙感、數(shù)據(jù)計算、繪圖等方面的先進(jìn)作用，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)測繪技術(shù)的科學(xué)發(fā)展。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)測繪技術(shù)具有諸多特點(diǎn)，比如，房地產(chǎn)測繪一般選用大比例尺，而且除了測量房屋面積、界線外，還要對其質(zhì)量和價值進(jìn)行調(diào)查評估。同時，出于維持測繪成果及時性、現(xiàn)狀性等考慮，一般要隨時進(jìn)行修測、補(bǔ)測等，并對測繪實時變更?？偠灾?，根據(jù)房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，不斷利用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，從而推動我國房地產(chǎn)管理質(zhì)量的提高。

[1]胡淑香,鄭建英,傅秀美.房地產(chǎn)測繪走向市場化的思考[J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟(jì),2011(9):157-158.

[2]鄭安泰.淺談房地產(chǎn)測量的特點(diǎn)[J].甘肅科技,2012(11):35-36.