中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資方相互選擇模式研究

趙 曉 莉

(內(nèi)蒙古電力(集團(tuán))有限責(zé)任公司培訓(xùn)中心，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010011)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資方相互選擇模式研究

趙 曉 莉

(內(nèi)蒙古電力(集團(tuán))有限責(zé)任公司培訓(xùn)中心，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010011)

從立足于研究中小房地產(chǎn)尋求合作伙伴的角度，分析了當(dāng)前開發(fā)商與投資方結(jié)合的現(xiàn)狀以及存在的問題，并提出相關(guān)解決措施，同時(shí)從供應(yīng)鏈的角度，構(gòu)建合作共贏虛擬企業(yè)的大背景下，嘗試建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，針對(duì)相關(guān)案例進(jìn)行了進(jìn)一步的分析，以期為相關(guān)的研究提供借鑒。

中小房地產(chǎn)企業(yè)，相互合作，合作共贏

0 引言

2008年金融危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)低迷，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存舉步維艱，發(fā)展空間進(jìn)一步被縮小。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模比較小，綜合實(shí)力弱，以及帶來的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差，導(dǎo)致其生存和發(fā)展的難度越來越大。

與此同時(shí)，我國(guó)擁有大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了重大的貢獻(xiàn)，尤其對(duì)于解決社會(huì)就業(yè)等方面有著重要的意義，如果其出現(xiàn)大規(guī)模倒閉的現(xiàn)象，將會(huì)對(duì)整條產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生較大的影響[1]。在內(nèi)外交困的環(huán)境下，謀求合作雙贏，在保存自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，充分利用外部資源，是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走出困境的必然選擇。本文的落腳點(diǎn)在于對(duì)合作開發(fā)中中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資方相互選擇的模式進(jìn)行研究，無疑具有較大的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

1 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展現(xiàn)狀及策略

從外部環(huán)境來看，政府出臺(tái)的文件及法規(guī)對(duì)大企業(yè)有很大的優(yōu)勢(shì)，相關(guān)政策也給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來了考驗(yàn)，另外加入WTO以后，我國(guó)市場(chǎng)與國(guó)際接軌，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。從內(nèi)部環(huán)境來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人才缺乏，更重要的是其缺乏有效的機(jī)制和環(huán)境來吸引人才和發(fā)揮人才的價(jià)值。此外中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)單一，戰(zhàn)略眼光狹隘，風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力弱，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)[2]。

在銀根緊縮以及政府制定更嚴(yán)格的土地政策的形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有通過外部資源的結(jié)合，進(jìn)行有效的重組整合，通過降低開發(fā)成本，進(jìn)而創(chuàng)造更大的效益，同時(shí)應(yīng)積極開拓各種融資渠道，在有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加強(qiáng)體制創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)相關(guān)問題

2.1 房地產(chǎn)合作開發(fā)概述

合作開發(fā)，從外延上分為基本合作開發(fā)和擴(kuò)大合作開發(fā)。合作開發(fā)企業(yè)依據(jù)自身現(xiàn)有條件由合作人中的各方提供不同的資源(如建設(shè)用地使用權(quán)，勞務(wù)、技術(shù)、資金等)，共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作方式稱為基本合作開發(fā)。而包含所有形式(如無形資產(chǎn)、專利技術(shù)等)的由各合作方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱擴(kuò)大合作開發(fā)[3]。本文僅對(duì)基本合作開發(fā)進(jìn)行闡述。

2.2 合作開發(fā)的效益分析

房地產(chǎn)合作開發(fā)主要是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前萎靡的投資環(huán)境，尋求合作的原因歸納主要有以下三方面：1)為了避免商業(yè)地產(chǎn)占用過多的資金；2)降低對(duì)銀行貸款依賴；3)通過相互合作快速提升商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模。很多較大型的企業(yè)聯(lián)合成立了新公司，開發(fā)商業(yè)、住宅項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)與投資者等等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自在土地儲(chǔ)備和商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，有效的抵抗樓市風(fēng)險(xiǎn)[4]。

2.3 房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方式和風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式主要有法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)，非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)類型主要包括合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，納稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，舞弊風(fēng)險(xiǎn)，連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

3 設(shè)計(jì)擁有土地的中小房地產(chǎn)開發(fā)商與投資方相互選擇的模式

3.1 相互選擇的原則

對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雙方信息不對(duì)稱，而且對(duì)于投資方而言，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和資金流的質(zhì)量和融資方式的選擇有密不可分的關(guān)系，所以應(yīng)引起足夠的重視。另外在選擇合作對(duì)象的時(shí)候，要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，必須遵循以下原則：效率原則、風(fēng)險(xiǎn)可控原則、可操作原則[5]。

3.2 基于博弈模型的選擇分析

1)不完全信息靜態(tài)博弈模型。一般作為投資者會(huì)有兩種策略選擇：一是不投資[N]，二是投資[Y]。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)同樣也有兩種策略選擇：一是失信[F]，二是守信[T]。中小房地產(chǎn)企業(yè)存在高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)：房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)失信收入為[I]，而守信收入[C]要大于失信收入；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)守信時(shí)，投資者的收益為[L]，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)失信時(shí)，投資者收益為[L-(I-C)]；假定在沒有投資的情況下，守信房地產(chǎn)企業(yè)從社會(huì)獲得的獎(jiǎng)勵(lì)為[R]，用[-R]表示投資的情況下社會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的不守信懲罰。

中小房地產(chǎn)企業(yè)存在低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)：房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)的失信收入為[I],守信收入為[c];投資者在守信時(shí)的收益為[I],失信的收益為[I-(i-c)];守信房地產(chǎn)企業(yè)在沒有投資的情況下從社會(huì)獲得的獎(jiǎng)勵(lì)為[r],不守信時(shí)獲得的社會(huì)懲罰為[-r]。如表1所示為此博弈的支付矩陣。

表1 不完全信息靜態(tài)博弈

風(fēng)險(xiǎn)的高低是中小房地產(chǎn)企業(yè)的兩種類型，其情況一般只有中小房地產(chǎn)企業(yè)自己知道，社會(huì)投資者并不是很了解。如圖1所示，這種情況可以視為兩個(gè)靜態(tài)博弈，如何選擇還需要投資者進(jìn)行預(yù)測(cè)。投資者必須對(duì)圖1涉及到的投資與否將要進(jìn)行的博弈形成概念。

由此可知：在守信條件下中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)為：[(1-P)×C]+[P×R]=[P×(R-c)+C]。

失信條件下，中小房地產(chǎn)企業(yè)可獲得利潤(rùn)預(yù)期為:[(1-p)×i]+[p×(-R)]=[i-p×(R+i)]。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)守信時(shí)獲得利潤(rùn)大于失信時(shí)的利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇守信。而在失信利潤(rùn)大于守信利潤(rùn)時(shí)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)為了利益最大化會(huì)選擇失信。

2)不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型。在商業(yè)博弈中，參與人必須存在著一個(gè)信念，這個(gè)信念要把各個(gè)節(jié)點(diǎn)上的概率分布集中在一起，行動(dòng)的局中人必須采取最優(yōu)的策略，因?yàn)樵摼种腥嗽诖诵畔⑸系男拍詈推渌种腥说牟呗允墙o定的，在這個(gè)假定中，投資者與中小型房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系符合如圖2所示的不完全信息拓展模式。

投資者和中小房地產(chǎn)企業(yè)合作的條件是盈利，由上文分析可知當(dāng)[I>C]時(shí)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)能夠盈利，是投資者可選擇的最佳投資策略。如果選擇守信行為最佳策略，則就屬于不完全信息動(dòng)態(tài)子博弈。但在現(xiàn)實(shí)操作中，投資者和中小房地產(chǎn)企業(yè)合作投資，經(jīng)常存在信息不對(duì)稱的情況，因此會(huì)有是選擇守信還是選擇盈利的問題。有部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利潤(rùn)的最大化，可能會(huì)采取損失投資者利益的行為，從而就有了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的失信。

3.3 總結(jié)與建議

上述模型都是采用投資者和中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身成本函數(shù)和效用函數(shù)進(jìn)行估算進(jìn)而做出對(duì)投資者是否投資以及中小型房地產(chǎn)公司是否存在虛假欺騙行為。從以上分析中可以清楚地知道，當(dāng)某種外界約束條件一旦發(fā)生改變，如各種道德約束的失效等等，中小房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自身利益，可能由潛在的失信者進(jìn)而變?yōu)檎鎸?shí)失信人，某種意義上講這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)為了生存而采取對(duì)策，所以對(duì)于投資者，要充分了解中小房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)信息，保證投資安全。

4 結(jié)論與展望

通過實(shí)證的分析發(fā)現(xiàn)，最主要的還是企業(yè)的自身定位，內(nèi)因決定外因，所以在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的前提下，作為中小企業(yè)開發(fā)商自己，應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì),一方面清醒的認(rèn)識(shí)到自身存在的不足，另一方面，又不能自暴自棄，在有限的資源條件下，定位自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證自身的優(yōu)勢(shì)資源,讓自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中首先立于不敗之地。

[1] 李 莉.房地產(chǎn)合作開發(fā)若干問題探討[J].平原大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，21(4)：85-86.

[2] 陳碧瓊.高舉品牌大旗：房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇[J].求是，2005(1)：123.

[3] 楊文志.房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)實(shí)務(wù)研究[J].時(shí)代金融，2007(5)：98-99.

[4] 葉義成.系統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)技術(shù)及其應(yīng)用[M].北京：冶金工業(yè)出版社，2006：30-85.

[5] 李啟明.現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期管理[M].南京：東南大學(xué)出版社，2006：114.

Research on mutual selection model of small andmiddle real-estate development enterprises and investors

Zhao Xiaoli

(TrainingCenterofInnerMongoliaPower(Group)Co.,Ltd,Hohhot010011,China)

From the research on small and middle real-estate enterprises seeking for cooperative partners, the paper analyzes the status of the combination between the developers and investors and their problems, points out related solutions, and tries to establish the comprehensive evaluation system from the supply chains and the background of founding win-win virtual enterprises, and undertakes further analysis according to related cases, so as to provide some reference for related researches.

small and middle real-estate enterprises, mutual cooperation, cooperation and win-win

2015-02-05

趙曉莉(1968- )，女，碩士，工程師

1009-6825(2015)11-0217-03

F293.3

A