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    未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效

    2015-04-18 23:58:39西蒙
    黨的生活 2015年4期
    關(guān)鍵詞:購(gòu)房款鐵漢抵押權(quán)人

    □西蒙

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    未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效

    □西蒙

    2009年5月,家住哈爾濱市南崗區(qū)的王大兵為解自家公司流動(dòng)資金的燃眉之急,將一套位于秋林商圈、屬于市重點(diǎn)小學(xué)校區(qū)的自有房屋低價(jià)賣給劉鐵漢。雙方在合同中約定:劉鐵漢購(gòu)買王大兵名下所有權(quán)住房一套,建筑面積為113.02平方米,總價(jià)為75萬(wàn)元;先期支付購(gòu)房款60萬(wàn)元,剩余房款在7月30日產(chǎn)權(quán)人與現(xiàn)租房戶的合同到期,房屋買賣雙方到主管機(jī)關(guān)辦理完權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)后一次性付清。

    8月2日,劉鐵漢見(jiàn)王大兵那邊遲遲沒(méi)有動(dòng)靜,實(shí)在忍不住了,就打電話給王大兵,約定辦理過(guò)戶手續(xù)的具體時(shí)間。因?yàn)榇蛄撕脦状味缄P(guān)機(jī),他只好給王大兵發(fā)信息,提醒對(duì)方按合同約定辦理過(guò)戶手續(xù)。

    “他想毀約吧?”劉鐵漢和妻子議論這事時(shí),妻子提出質(zhì)疑。而這也正是劉鐵漢所擔(dān)心的問(wèn)題:因?yàn)槭桥笥褟闹薪榻B,王大兵當(dāng)時(shí)又急于用錢,這套校區(qū)房才以低于市場(chǎng)價(jià)格2萬(wàn)多元的售價(jià)成交。作為相應(yīng)條件,劉鐵漢也按王大兵的要求先期支付80%的購(gòu)房款。讓劉鐵漢兩口子喜出望外的是,他們簽下購(gòu)房合同后,房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直成了“瘋?!薄恐芏荚谏蠞q,校區(qū)房的房?jī)r(jià)兩個(gè)月增幅竟超過(guò)30%。這就等于買房少花了二十多萬(wàn)元,或者說(shuō)買完房就掙了二十多萬(wàn)元。

    兩天后,王大兵給劉鐵漢打來(lái)電話,說(shuō)他前幾天在朝鮮境內(nèi)談生意,因而手機(jī)無(wú)法正常使用。他現(xiàn)在正在丹東辦事,還要過(guò)個(gè)十天八天的才能回哈爾濱,辦理過(guò)戶手續(xù)只好往后推一推了。

    其實(shí),這不過(guò)是王大兵的托詞——近期瘋漲的房?jī)r(jià)讓他對(duì)賣掉這套房子懊悔不已。在解決了公司的流動(dòng)資金問(wèn)題后,王大兵就四處籌錢,想把劉鐵漢支付的60萬(wàn)元購(gòu)房款退回去,然后解除合同,以挽回?fù)p失。

    一周之后,王大兵約劉鐵漢在一家茶館見(jiàn)面。一番寒暄之后,王大兵從提包里拿出一個(gè)大紙包說(shuō):“哥們兒,這是65萬(wàn)塊錢,其中的60萬(wàn)元是你的購(gòu)房款,另外5萬(wàn)元是我給你的補(bǔ)償——這房子我不賣了?!?/p>

    劉鐵漢一聽(tīng)這話,立刻陰沉著臉問(wèn):“你啥意思?咱們可是簽合同了,那叫法律文書(shū),不是兒戲!”

    王大兵解釋說(shuō):“跟你說(shuō)實(shí)話,咱們簽的合同是無(wú)效的?!?/p>

    “為啥無(wú)效?”劉鐵漢沒(méi)聽(tīng)明白。

    “前年我買道里區(qū)的一套房子,也就是我現(xiàn)在住的那套房子時(shí),是用這套房子做抵押辦的貸款。按照《物權(quán)法》規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。而咱倆簽合同時(shí)銀行方面并不知道,所以合同無(wú)效?!蓖醮蟊f(shuō)。

    “既然知道無(wú)效,你為啥還要跟我簽合同?這不是故意玩人嗎!”劉鐵漢急了。

    因協(xié)商無(wú)果,怒火中燒的劉鐵漢將王大兵訴至法院,要求法院判王大兵繼續(xù)履行合同。

    王大兵在法庭上辯稱,這套房產(chǎn)與銀行存有借貸合同關(guān)系,因此與劉鐵漢簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效合同;由于自己違反合同在先,他愿意退還劉鐵漢已付的60萬(wàn)元購(gòu)房款,并支付5萬(wàn)元賠償金。

    由于銀行是本案的第三人,在庭審中,銀行方面提出如下意見(jiàn):原告、被告之間系房屋買賣合同糾紛,被告與銀行之間系借貸合同關(guān)系,故原告與銀行不存在合同關(guān)系或其他任何法律上的關(guān)系,被告轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為并不影響其抵押權(quán),在被告的債務(wù)清償之前,其依法享有對(duì)涉案房屋的抵押權(quán)。

    法院一審判決認(rèn)為,依法訂立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。原告劉鐵漢與被告王大兵簽訂的房屋買賣合同,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿,且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為合法有效;由于原告劉鐵漢已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款,且同意全額代為清償涉案房屋的貸款,并可以全額支付剩余購(gòu)房款,銀行作為借款人及抵押權(quán)人的合法權(quán)益可以得到充分保障,故合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,責(zé)令被告協(xié)助原告辦理解除抵押和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    法院宣判后,王大兵向法官提出質(zhì)疑。法官解釋道:在房屋買賣合同糾紛中,如果買賣雙方有一方或者雙方同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán),合同能夠繼續(xù)履行。如果房屋買賣雙方均不同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán),將導(dǎo)致房屋無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,從而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。在這種情況下,可以通過(guò)解除合同、賠償損失解決糾紛。本案中,考慮到劉鐵漢同意代為清償?shù)盅嘿J款,符合《物權(quán)法》第一百九十一條第二款“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)”的規(guī)定,因此作為被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

    王大兵只好接受這個(gè)判決結(jié)果。

    (文中王大兵、劉鐵漢均為化名)

    [編輯:焦宗超電子信箱:ddshjzc@163.com ]

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