未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效

□西蒙

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未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效

□西蒙

2009年5月，家住哈爾濱市南崗區(qū)的王大兵為解自家公司流動(dòng)資金的燃眉之急，將一套位于秋林商圈、屬于市重點(diǎn)小學(xué)校區(qū)的自有房屋低價(jià)賣給劉鐵漢。雙方在合同中約定：劉鐵漢購(gòu)買王大兵名下所有權(quán)住房一套，建筑面積為113.02平方米，總價(jià)為75萬(wàn)元；先期支付購(gòu)房款60萬(wàn)元，剩余房款在7月30日產(chǎn)權(quán)人與現(xiàn)租房戶的合同到期，房屋買賣雙方到主管機(jī)關(guān)辦理完權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)后一次性付清。

8月2日，劉鐵漢見(jiàn)王大兵那邊遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，實(shí)在忍不住了，就打電話給王大兵，約定辦理過(guò)戶手續(xù)的具體時(shí)間。因?yàn)榇蛄撕脦状味缄P(guān)機(jī)，他只好給王大兵發(fā)信息，提醒對(duì)方按合同約定辦理過(guò)戶手續(xù)。

“他想毀約吧？”劉鐵漢和妻子議論這事時(shí)，妻子提出質(zhì)疑。而這也正是劉鐵漢所擔(dān)心的問(wèn)題：因?yàn)槭桥笥褟闹薪榻B，王大兵當(dāng)時(shí)又急于用錢，這套校區(qū)房才以低于市場(chǎng)價(jià)格2萬(wàn)多元的售價(jià)成交。作為相應(yīng)條件，劉鐵漢也按王大兵的要求先期支付80％的購(gòu)房款。讓劉鐵漢兩口子喜出望外的是，他們簽下購(gòu)房合同后，房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直成了“瘋?！薄恐芏荚谏蠞q，校區(qū)房的房?jī)r(jià)兩個(gè)月增幅竟超過(guò)30％。這就等于買房少花了二十多萬(wàn)元，或者說(shuō)買完房就掙了二十多萬(wàn)元。

兩天后，王大兵給劉鐵漢打來(lái)電話，說(shuō)他前幾天在朝鮮境內(nèi)談生意，因而手機(jī)無(wú)法正常使用。他現(xiàn)在正在丹東辦事，還要過(guò)個(gè)十天八天的才能回哈爾濱，辦理過(guò)戶手續(xù)只好往后推一推了。

其實(shí)，這不過(guò)是王大兵的托詞——近期瘋漲的房?jī)r(jià)讓他對(duì)賣掉這套房子懊悔不已。在解決了公司的流動(dòng)資金問(wèn)題后，王大兵就四處籌錢，想把劉鐵漢支付的60萬(wàn)元購(gòu)房款退回去，然后解除合同，以挽回?fù)p失。

一周之后，王大兵約劉鐵漢在一家茶館見(jiàn)面。一番寒暄之后，王大兵從提包里拿出一個(gè)大紙包說(shuō)：“哥們兒，這是65萬(wàn)塊錢，其中的60萬(wàn)元是你的購(gòu)房款，另外5萬(wàn)元是我給你的補(bǔ)償——這房子我不賣了?！?/p>

劉鐵漢一聽(tīng)這話，立刻陰沉著臉問(wèn)：“你啥意思？咱們可是簽合同了，那叫法律文書(shū)，不是兒戲！”

王大兵解釋說(shuō)：“跟你說(shuō)實(shí)話，咱們簽的合同是無(wú)效的?！?/p>

“為啥無(wú)效？”劉鐵漢沒(méi)聽(tīng)明白。

“前年我買道里區(qū)的一套房子，也就是我現(xiàn)在住的那套房子時(shí)，是用這套房子做抵押辦的貸款。按照《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。而咱倆簽合同時(shí)銀行方面并不知道，所以合同無(wú)效?！蓖醮蟊f(shuō)。

“既然知道無(wú)效，你為啥還要跟我簽合同？這不是故意玩人嗎！”劉鐵漢急了。

因協(xié)商無(wú)果，怒火中燒的劉鐵漢將王大兵訴至法院，要求法院判王大兵繼續(xù)履行合同。

王大兵在法庭上辯稱，這套房產(chǎn)與銀行存有借貸合同關(guān)系，因此與劉鐵漢簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效合同；由于自己違反合同在先，他愿意退還劉鐵漢已付的60萬(wàn)元購(gòu)房款，并支付5萬(wàn)元賠償金。

由于銀行是本案的第三人，在庭審中，銀行方面提出如下意見(jiàn)：原告、被告之間系房屋買賣合同糾紛，被告與銀行之間系借貸合同關(guān)系，故原告與銀行不存在合同關(guān)系或其他任何法律上的關(guān)系，被告轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為并不影響其抵押權(quán)，在被告的債務(wù)清償之前，其依法享有對(duì)涉案房屋的抵押權(quán)。

法院一審判決認(rèn)為，依法訂立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。原告劉鐵漢與被告王大兵簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效；由于原告劉鐵漢已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款，且同意全額代為清償涉案房屋的貸款，并可以全額支付剩余購(gòu)房款，銀行作為借款人及抵押權(quán)人的合法權(quán)益可以得到充分保障，故合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，責(zé)令被告協(xié)助原告辦理解除抵押和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

法院宣判后，王大兵向法官提出質(zhì)疑。法官解釋道：在房屋買賣合同糾紛中，如果買賣雙方有一方或者雙方同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，合同能夠繼續(xù)履行。如果房屋買賣雙方均不同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，將導(dǎo)致房屋無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，從而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。在這種情況下，可以通過(guò)解除合同、賠償損失解決糾紛。本案中，考慮到劉鐵漢同意代為清償?shù)盅嘿J款，符合《物權(quán)法》第一百九十一條第二款“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)”的規(guī)定，因此作為被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

王大兵只好接受這個(gè)判決結(jié)果。

（文中王大兵、劉鐵漢均為化名）

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